大家在買房子的時候，一定要謹慎，選擇一個舒心的房子

在買房子的這件事情上，大家千萬不要大意，一定要在買房的之前，對這個樓盤做一個考察和分析，并且要明確這個開發(fā)商的實力，同時你還要知道這個房子的五證是否是齊全的，周圍的配套設(shè)施是否足夠維持你日常的生活需求，而且你還要對于這個樓的整體規(guī)劃，做一個全面的了解，尤其是在開盤的時候，我們千萬不要被現(xiàn)場的氛圍所影響，不要沖動，除此之外，還有很多的細節(jié)需要注意。了解選房規(guī)則一般商業(yè)買房子有兩種方法，第一種是按照買房子之前的排卡順序進行排號的，排卡的時間越早就有，優(yōu)先選擇房屋和樓盤的權(quán)利，還有一種是通過網(wǎng)絡(luò)搖號進行確定的，具體的選房順序會有專業(yè)的銷售進行通知，你也可以選擇一個銷售人員，在本次開盤的時候，問清楚房源的情況和排號的位置，可以進行預(yù)估，看看自己可以選到哪里的樓盤的什么位置，其次你到場之后，也可以根據(jù)客戶的數(shù)量進行推測，來判斷這個房源是否有一個很好的商業(yè)選擇。

調(diào)整心態(tài)冷靜選房如果開盤當(dāng)天，你發(fā)現(xiàn)在選房子時候，你的號碼是比較靠后的，而當(dāng)天售樓處的人又比較多，那我見你千萬不要因為沒有意向的房源就選擇一樓或者頂樓，小區(qū)最邊緣臨街的房源，我也不建議你去選擇，在開盤期間，大部分的時間都是非常煎熬的，真正的可以讓我們選擇樓盤房屋的時間，一般只有五分鐘左右，經(jīng)過長時間的折磨，我相信每一位選房子的人，都已經(jīng)很疲憊了，在通過售樓處，五分鐘之內(nèi)給你的最后一個打擊，讓你匆匆就會選擇交付定金。

確定并堅守心理價位我們在買房時候，開發(fā)商的樓盤房源銷表，并不足以讓我們作為參考的數(shù)據(jù)，在買房子的時候，你不需要去看優(yōu)惠前的總價，因為這個數(shù)據(jù)并沒有太大的意義，你可以直接去看，真實的總價商品，根據(jù)這個商品再計算出單價，如果計算出來的單價超出你的預(yù)算，你最好不要買了，并且在開盤之前，一般價格是不會對外公布的，在開盤當(dāng)天才會將價格公布出來，所以，買房子的人，需要提前和銷售人員做好溝通，了解這個樓盤大概的價格范圍，確定是不是自己可以承受的范圍如果當(dāng)天價格出來之，已經(jīng)超出了你可以承受的范圍，你一定要放棄，千萬不要猶豫。

選擇靠譜的置業(yè)顧問如果你對這個市場和樓盤不了解，也還不了解當(dāng)?shù)氐那闆r，或者是你特別的忙，并沒有時間來進行多余的了解，你可以找一位比較靠譜的置業(yè)顧問，因為置業(yè)顧問會為你提供專業(yè)的選房服務(wù)，會對投資進行分析，包括樓市分析，戶型分析和樓盤信息這些情況，這樣你再買房子的時候，既可以省錢，還可以省很多的時間和精力，真正的為你解決買房子的困擾，選擇一個你所舒心的房子。

買一套房子，對于大部分的人來說，都是半生的心血，所以大家在買房子的時候，一定要謹慎，千萬不要讓自己出現(xiàn)后悔的情況。

有多少人買房一步到位感到舒心呢？很多人起初是舒心，最后是窩心

買房是個技術(shù)活有沒有人一次買對不挑毛病的呢？買房誰會有一步到位的舒心感？房子是人生活的必需品，是生活的一個重要組成部分，房子住的舒心小子日也自然會舒心不少。但在當(dāng)下的樓市當(dāng)中能夠滿意舒心買到自己喜歡房子的人真的有那么多嗎？

相信不少人買房起初一定會有那種一步到位的舒心感，為什么舒心？因為自己選到了自己想要的房子，或者自己有房子了，這一刻的舒心感還是有的。但是在自己入住之后會逐漸的發(fā)現(xiàn)，房子這里那里的都會有一些問題，這些問題最終也就變成了自己的不舒心。所以說換房改善的需求也就這樣產(chǎn)生了，房子的需求往往就在審美疲勞之中產(chǎn)生。

房子難以一步到位，難以持久的舒心為什么？這兩點也許可以說明。第一點上面提到過就是換房的需求，也就是說現(xiàn)在的房子不能滿足自己的需求了，所以換房的需求會讓人覺得現(xiàn)在的房子不舒心了，已經(jīng)不是當(dāng)初那種一步到位的感覺了。第二點就是當(dāng)前的樓市大環(huán)境，房產(chǎn)預(yù)售帶來的預(yù)期不能滿足。對于購房者來說買房子現(xiàn)在想買新房現(xiàn)房在很多地方已經(jīng)是不大可能的事了。因此期房的購買已經(jīng)成為常態(tài)，既然大家都買了期房那么就會有一個預(yù)期的變化。畢竟期房只是建立在圖紙、沙盤和樣板間之上，最終居住的感覺如何、樓層如何、環(huán)境如何都是未知數(shù)。而在這個過程之中購房者很容易產(chǎn)生自信預(yù)期爆棚的情況，在聽了銷售的一頓浮夸之后對今后的房子信心滿滿，最終事實也許會證明這種滿滿的自信帶來的可能更多是失望了。所以說期房帶來的預(yù)期變化導(dǎo)致很多人買房不能一步到位，不能舒心。

越是看起來一步到位的房子，最終越是難讓人覺得舒心。精裝房可謂是一步到位的典范，但是精裝房達不到購房者預(yù)期的情況也是最多的。開發(fā)商的樣板間與實際交房的差距就造成了一步到位買房的不舒心。對于裝修而言不同的人、不同是的施工方式、不同的時間都會產(chǎn)生不同的效果。最終也就帶來了預(yù)期的變化，為了省心的選擇變得不那么省心了。

所以說，購房者的預(yù)期越高，期望越高最終可能帶來的失望也會越大。畢竟房子的成交通常都是在理想化的條件下進行的。因此，買房是個技術(shù)活，有時候理想不應(yīng)該那么豐滿。

交了錢難過戶，有房本沒法住，法拍房如何能放心拍、舒心住？

一邊是不斷攀升的成交量和刷新紀錄的成交額；一邊是“交了錢難過戶”“拿著房本沒法住”“有了房沒學(xué)上”等不時曝出的糾紛案例，近期圍繞法拍房，熱度和問題交織并存。

拍賣“后遺癥”的根源在哪兒？如何擦亮雙眼選擇法拍房？理性健康的法拍房市場又該如何培育？“3·15”之際，記者帶著這些問題展開調(diào)查。

“拍下法拍房，原房主住在樓上違建中”

記者通過查閱分析裁判文書網(wǎng)相關(guān)案例了解到，當(dāng)前法拍房糾紛類型大致包括以下幾種：原房主騰退難，是我的房子我卻住不了或者住得很別扭；買下法拍房卻發(fā)現(xiàn)需要補繳大額稅費；法拍房“失能”：落不了戶、上不了學(xué)。

近期，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院公布的一起案件顯示，2018年，黎某通過司法拍賣購得了一幢三層房屋，并辦理了不動產(chǎn)登記證書。但該房屋樓頂卻被原房主李某私自加建了磚混房屋兩間，屬違章建筑。

“由于這兩間房沒有產(chǎn)權(quán)證，不在拍賣范圍內(nèi)，對方認為依然有在此居住的權(quán)利。”黎某無奈只得訴至法院解決。后法院判決李某拆除樓頂房屋兩間，買受人才得以裝修入住。

“此事暴露了被執(zhí)行人財產(chǎn)混同，騰退中財產(chǎn)界定難的問題。”北京盈科（杭州）律師事務(wù)所律師甘海濱說，特別是在房屋租賃、承包等騰退執(zhí)行案件中，有的被執(zhí)行人在使用房屋過程中對房屋進行了裝修或添置了設(shè)施，為后續(xù)的糾紛埋下了隱患。

法拍房后續(xù)的“大額稅費”也往往讓買受人始料未及。2019年，杭州一家企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺拍得一處不動產(chǎn)，價格高達6800余萬元。但在辦理產(chǎn)權(quán)過戶過程中才得知，土地增值稅須按“清算征收”方式計，加上其他“增值稅”“印花稅”等合計近4000萬元。

這家企業(yè)負責(zé)人表示，當(dāng)初拍賣公告并沒有明確披露這些信息，但按照公告涉及產(chǎn)權(quán)過戶產(chǎn)生的一切稅費由買受人全額承擔(dān)。“這么高額的稅費嚴重超出企業(yè)承受能力，所以過戶手續(xù)一直耽擱至今。”

除了擔(dān)心稅費，還有意向購買者表示，由于法拍房戶口復(fù)雜，學(xué)位也難有保障，所以只能讓他們望而卻步。

拍賣“后遺癥”的病根在哪兒？

業(yè)內(nèi)人士介紹，一般法拍房起拍價為評估價的七折，如果流拍將在此基礎(chǔ)上再打八折，因此相對于新房和二手房，法拍房有成為價格洼地的可能；此外，部分城市未將法拍房列入限購名單，也在一定程度推升了市場熱度。

阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，自2017年司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣開始，法拍房數(shù)量呈現(xiàn)上升態(tài)勢，從2017年的24.22萬上升到2019年的47.45萬。

受訪專家和業(yè)內(nèi)人士表示，實際法拍房產(chǎn)生的糾紛占比并不高，但因為市場熱度高、涉及金額大、綁定事項多，許多糾紛容易成為輿論關(guān)注焦點。

——騰退難、協(xié)調(diào)難：法院執(zhí)行面臨頑疾。記者了解到，按照最高人民法院司法解釋規(guī)定，執(zhí)行法院有騰房的義務(wù)，然而實際情況中，法拍房的騰退始終是基層法院執(zhí)行工作面臨的難點。

此外司法實踐中還面臨法院拍賣異地房產(chǎn)的情況，后續(xù)房產(chǎn)過戶、買受人居住等可能需要法院與異地職能部門對接，實際執(zhí)行過程中，存在協(xié)調(diào)難度。

——信息分散難以窮盡。司法實踐中，法拍房涉及信息較為分散，比如各種稅費拖欠、非司法糾紛、違建等，分屬于多個部門管理掌握。

甘海濱表示，當(dāng)前法院“案多人少”的局面仍然普遍存在，在執(zhí)行部門情況更加明顯。許多信息核查仍需要法官“登門臨柜”；同時有的問題法院也無權(quán)認定，導(dǎo)致信息難以完全披露。比如在一些房屋租賃、承包等騰退執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人曾對被執(zhí)行房屋進行裝修，甚至大量違建。“因為涉及當(dāng)事人實體權(quán)利，執(zhí)行程序中法院無權(quán)作出處理認定。”

——市場秩序有待完善。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些城市的法拍房市場存在“黑中介”，他們打著服務(wù)司法拍賣的幌子，向購房者收取幾十萬元保證金，再通過為其辦理虛假產(chǎn)權(quán)證，或是聲稱房屋競拍失敗、定金不退還的方式，將錢款直接占為己有，導(dǎo)致購房者“房、財兩空”。

上海瀾亭（杭州）律師事務(wù)所主任律師鮑樂東說，此外，近期法拍房市場火爆背后，一些炒房客的進入也讓市場秩序受到影響。“一些違規(guī)購房的行為也蔓延到法拍房領(lǐng)域。比如‘倒按揭’的方法：先借錢全款拍下法拍房，交完房后，去銀行將房子抵押申請企業(yè)貸款或者經(jīng)營貸款。這種把房子抵押給銀行的利率，比正常按揭還低。”

健康理性市場仍需各方協(xié)同努力

針對法拍房市場過熱，近期全國多個城市陸續(xù)出臺政策，將法拍房列入限購范圍，也反映出地方對法拍房市場監(jiān)管的關(guān)注和重視。

“完善法拍房市場應(yīng)進一步規(guī)范各方行為。競買人應(yīng)該秉持更加理性審慎的態(tài)度選擇法拍房，了解交易規(guī)則和潛在風(fēng)險，例如須繳納的稅費等。遇到專業(yè)問題，可以求助法律工作者。職能部門應(yīng)進一步打通數(shù)據(jù)，為買受人掃除‘信息盲區(qū)’。”鮑樂東說。

此外，鮑樂東還建議，房產(chǎn)監(jiān)管等有關(guān)職能部門應(yīng)加大對一些黑中介、違規(guī)炒房客的打擊力度，凈化市場環(huán)境。比如對宣稱“只有通過中介才能買法拍房”“受法院委托”胡亂收取中介費、借法拍房推高周邊二手房價格等行為進行處罰。

記者了解到，為了提升司法拍賣的透明度和公正性，浙江省改變以往執(zhí)行法官上門查詢等傳統(tǒng)模式，通過打通部門間數(shù)據(jù)，實現(xiàn)拍賣前“一門聯(lián)審”：由法院牽頭，自然資源、稅務(wù)、綜合行政執(zhí)法等10余個相關(guān)主管部門，共同對擬處置不動產(chǎn)的各類情況進行詳細核查，建立嚴格預(yù)審機制，從而降低“問題房”上線拍賣的可能性。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，健康理性市場的培育建設(shè)仍需各方協(xié)同努力，讓法拍房回歸到司法拍賣的初衷，即處置相關(guān)人的財產(chǎn)和維護社會公正。

“法拍房交易市場健康發(fā)展，有助于化解司法糾紛和債務(wù)問題。后續(xù)應(yīng)該建立一套部門聯(lián)動的管理機制，真正讓此類住房減少風(fēng)險、杜絕炒作，回歸住房屬性。若是做得好，也可以成為購房者解決住房問題的一種房源渠道。”嚴躍進說。

來源/新華視點

編輯/樊宏偉