商業、辦公類房產如何辦理抵押貸款？

首先了解一下為什么商業貸款、辦公類房產很多銀行會不接受或者有很多閑置，是因為打壓炙熱的房地產市場，2017年3月26日北京出臺了空前嚴厲的商住房調控政策。明確規定商業、辦公類項目“不得擅自改變為居住等用途”，從態度上否定商住房的所謂“居住”屬性。政策同時規定，個人購買也需要五年社保或繳稅，變的和住宅類商品房一樣也是使其失去了不限購的最大優勢，再加上原有政策的首付比例高和貸款成數低利率高等原因，使商用類房產的成交斷崖下降跌落至冰點，在一段時間內幾乎是零成交，很多銀行減少或者停止對這類房產放貸。

現在隨著近幾年的北京房地產市場穩定，成交量的活躍，銀行逐步恢復了對商用辦公類房產的貸款政策。

那么現在辦理需要什么條件呢？辦理手續簡單嗎？本篇我們從以下幾個方面為您講解：

一、適合人群：

1、有注冊地在京的企業或者新成立企業，法人或者股東都可以，新注冊的也可以馬上辦理不用等待。

2、有穩定收入的公司職員、企事業單位員工、公檢法等都可以，主要有考察有可提供的收入

二、產品大綱：

貸款額度：上限5000萬

年利率： 3.85%、4.35%、8.4%

還款方式：1-5年先息后本

三、資料流程：

1、資料：身份證，戶口本，婚姻證明（已婚提供夫妻雙方證件），房產證，一年收入流水、企業資料（如有）。

2、流程：咨詢—下戶—審批—公證抵押—放款

3、時間：從簽約到放款7-15天左右

總體來說，因為還款方式計算不同，抵押貸款相比其他貸款利息最低，還款壓力小，有資金需求一定要優先考慮，最后提醒大家貸款一定要記得及時還款，請珍惜自己的征信信用！

申請銀行房產抵押貸款，對房子有什么要求？

銀行房屋抵押貸款，基本重要的一條，就是房產證一定要拿到手。

申請銀行房屋抵押貸款，對房子有什么要求?不是說所有的房子都可以辦理的，做貸款首先看房子是不是在受理范圍內，再一個就是看征信是否符合基本要求。

一、房齡的要求：

銀行對房屋抵押貸款的房齡要求一般在25-30年以內，大多數銀行政策都是如此。根據經驗來說，銀行還是喜歡房齡在20年之內的，20-30年之間的為一般。30年以上還要結合其他的一些情況，房屋條件較好，比如學區等。或者公務員、事業單位，或企業經營好。

二、房屋性質：

成套住宅，市場化商品房是受歡迎的，對于別墅類的也還好，只是貸款成數的問題。像武漢的寫字樓、公寓、臨街商鋪、工業廠房等，不太好做。銀行要求真實做生意的，走對公業務，還是可以辦理的。

三、土地性質：

土地性質分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地(科研用地、倉儲用地、金融用地、機關團體用地等)。住宅用地是行里可受理的，像其他土地性質的要走特殊渠道，具體溝通，也是可以的，其他資質可以綜合考慮。

房屋抵押貸款要求

四、房屋面積：

大部分銀行要求房屋面積不低于40平方，或者是評估價值不低于30萬，只要符合征信條件都是可以申請的。

五、房產證持有時間

少數銀行要求房產證持證時間3-6個月，不過大部分銀行對這些要求不嚴。

像按揭房新辦的房本是沒問題的。如果是剛買的二手房的，少數銀行可能有等待期。

六、房屋的區域：

主城區 郊區。不管是從距離上還是從房屋價值上，市區的房產當然更優渥一些。就算后期出現壞賬，市場房產處理速度也會高于郊區。主城區的房屋市場也更穩定。

對于市區的房產，房齡可以做到三十年以上，而郊區的房產大部分要求是房齡25年之內的，部分國有銀行會寬松一些。抵押率方面，郊區房產抵押額度也可能給到6-7成，也不占優勢。

抵押貸對房屋要求

商業房地產抵押貸款資產證券化評級方法

正文

一、適用范圍

鵬元資信評估有限公司（以下簡稱“鵬元”或“我們”）的商業房地產抵押貸款支持證券（Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS）評級方法（以下簡稱“本評級方法”）適用于基礎資產為商業房地產抵押貸款的資產支持證券的信用評級。商業房地產抵押貸款資產證券化是指以商業地產為抵押，以相關商業房地產未來收入（如租金、物業費、商業管理費等）為主要償債本息來源的資產支持證券產品，通過風險隔離、信用増級等結構化設計，在資本市場發行資產支持證券的一種行為。商業房地產抵押貸款證券化產品根據抵押貸款的規模、借款人數量和分散化程度可以分為三類：單一借款人大額貸款CMBS產品、導管交易CMBS產品和多個借款人融合交易CMBS產品。

目前，我國商業房地產抵押貸款資產證券化產品一般的交易結構如圖1所示，一般來說，CMBS的環節包括資產重組、破產隔離和信用增級，主要參與的機構包括原始貸款人、SPV、承銷機構、貸款服務機構、交易管理機構、資金管理機構和登記機構。

圖1 商業房地產抵押貸款產證券化的一般交易結構

注：實線表示證券或現金流的劃轉，虛線表示各方之間的法律關系

二、評級框架

鵬元在遵循《結構融資產品評級準則》的基礎上，根據商業房地產抵押貸款證券化的基本特征，制定本評級方法。鵬元商業房地產抵押貸款資產支持證券的評級框架包括五大部分：基礎資產分析、現金流分析與壓力測試、交易結構分析、主要參與方分析、法律風險分析。

1. 基礎資產產生的現金流是受評證券本息償付的來源，基礎資產質量分析是評級框架的核心內容。在評級過程中，鵬元首先根據基礎資產入池標準關注入池后的基礎資產現金流影響因素，包括標的商業地產的地理位置、建筑物質量、周邊市場供需環境、租戶結構及出租率等特征。

2. 資產池現金流入與現金流出在規模與時間上的匹配程度是衡量受評證券能否按時足額償付的重要依據，也是我們評級時關注的重點。鵬元以基礎資產產生的現金流為分析基礎，結合交易結構所安排的分配順序及償付機制，同時考慮交易結構設計中約定的各類觸發事件及再融資安排，進行綜合的現金流分析。通過計算償債覆蓋倍數（debt-to-service coverage ratio,DSCR）與貸款價值比（loan-to-value ratio, LTV）等量化指標，進而形成CMBS評級的初步標準。在計算DSCR和LTV時，我們所考量的因素包括：標的資產類型、抵押情況、建筑物屋齡與狀況、房地產市場歷史表現、租金收入水平及資產價值、地區集中度問題（若涉及多個標的資產）、當前出租情況、物業管理水平、證券分期攤還設置以及再融資安排等因素。同時，我們通過設置不同的壓力條件，對上述指標進行壓力測試，以判斷在更為嚴苛的條件下現金流入對現金流出的覆蓋情況。

3. 交易結構通過一系列影響基礎資產產生的現金流歸集路徑、規模與安全性的安排進而作用于資產支持證券的本息償付。鵬元對商業房地產抵押貸款資產證券化交易結構的考察，主要關注現金流支付機制、增信措施、交易結構風險，由此判斷其對受評證券本息償付的保障程度及對投資者利益保護是否構成不利影響。

4. 在現金流的歸集過程中，款項一般需要通過相關參與人，如貸款服務機構、特殊目的載體（SPV）、資金保管與結算機構及其設立的賬戶進行歸集劃轉，再按約定分配給投資者。該過程中，主要參與方的盡職能力關系著償付現金流能否及時足額劃轉，因此也是鵬元在評級過程中關注的內容。

5. 風險隔離是結構融資產品的基本特征，實現基礎資產及其產生的現金流的破產隔離，是保障受評證券償付現金流獨立于發起人信用風險的前提。鵬元關注在現行法律框架下，基礎資產與發起人資產的風險隔離機制，以及證券化產品在各項環節與安排的合法性，能否保障受評證券持有人的利益。

綜上所述，商業房地產抵押貸款資產證券化產品的評級框架如圖2所示。

圖2 商業房地產抵押貸款資產證券化產品評級框架

三、基礎資產分析

CMBS的還款來源主要是物業運營現金流和物業價值，因而影響物業運營現金流和物業價值的因素是我們分析的重點。商業地產抵押貸款的主要風險取決于標的房產產生收入的能力及其資本價值對債務的覆蓋情況，鵬元對可能影響標的商業地產現金流及資產價值的因素會進行較為全面的考量。

（一）物業運營

1.標的商業地產的租戶群體情況。主要考察該群體行業分類、產權分類情況、租賃合同期限、租金情況、租金支付模式等，并且就租賃規模較大的租戶進行單獨分析。

2.外部運營環境。分析標的商業地產所處運營環境，包括宏觀環境、行業環境與區域環境，判斷是否有利于標的商業地產持續穩定經營。

3.業務構成及運營狀況。標的商業地產經營狀況越好，實力越強，越能保障基礎資產對應業務的良好運轉。此外，標的商業地產若在基礎資產對應業務之外擁有其他的主營業務，且運營狀況良好，則能夠擁有更多的資金用于公司的整體發展，包括對基礎資產實物載體進行維護升級等，進而為基礎資產現金流的實現提供更強保障。

4.標的商業地產的未來現金流主要由租金收入、相關配套的經營收入以及車位收入組成。其中租金收入主要受到回款率、空置率和退租率等因素的影響；相關配套的經營收入主要受到平均房價和出租率等因素的影響；而車位收入部分受到停車費和出租率等因素的影響。

（二）物業價值

1.標的商業地產的地理位置。優越的地理位置會吸引高質量的承租人，并且能夠維持較高的房產價值，其與交通干道相連、醒目的標識以及房地產整體的可視性都是非常重要的考量因素。

2.建筑物質量與周邊環境。較高的施工質量會減輕后期的維護負擔，成功的設計通常具有引人注目的外形和強勁的功能，應避免外形過于時髦或配制過于專門化，因為過時的房產常常需要重新裝修。

3.財務狀況。標的商業地產的財務分析主要包括資產結構與質量、盈利能力、現金流、資本結構與債務安全性。良好的財務狀況能夠增強標的商業地產持續穩定經營的能力和補足的能力（若標的商業地產為補足方）。

4.信用狀況。標的商業地產的信用狀況也需重點關注，信用狀況不佳意味著償債能力偏弱，甚至可能使得標的商業地產面臨一定的重組或破產風險，從而對基礎資產現金流的安全性帶來負面影響。

（三）貸款價值

1.商用房產的還款類型。不同商用房產及不同的借款人所對應的商用房產貸款類型都是有所區別的。鵬元在對商用房產進行考察分析時，所關注的首要因素便是該商用房產的貸款類型。基于不同還款方式的商用房產貸款，在其存續期內的每個還款期間的還款金額是有區別的，由此所決定的每筆貸款的DSCR也不盡相同。

2.商用房產貸款的歷史還款表現。關于歷史還款表現，鵬元主要關注的方面有：正常還款的期限、歷史滯納記錄、滯納金額、有關滯納率的統計等。

3.商用房產貸款的利率設置。利率設置是決定整個交易結構設計及交易產品設置的關鍵因素。為避免利率錯配問題的出現，鵬元將在有關測算模型中對貸款利率及交易產品利率進行相應的分析。

4.商用房產貸款的價值。商業地產抵押貸款依靠商業地產產生的現金流來償還本息。如借款人違約，且擔保增信措施作用有限或無法發揮作用時，貸款人只能依靠出售商業地產的收益獲得償付，因此在分析標的商業房地產基礎特征時，其價值也是鵬元的關注點之一。

5.商用房產貸款的期限特征。入池的商業房地產抵押貸款一般還款期限較長，一項典型的商業地產抵押貸款期限為10年，通常為固定利率，期末整付（Balloon mortgage，每期償還小額本息，剩余大額本金在到期日歸還）；證券化產品風險暴露期較長，而期限越長基礎資產現金流的穩定性就越差；同時很多附有提前償付保護條款，而提前還款比例越高，從基礎資產所獲得的利息收入越低。這些因素增加了現金流的不確定性，并在一定程度上會增加產品的信用風險。

四、現金流分析與壓力測試

（一）現金流分析

因為CMBS的償債來源是現金流和物業價值，現金流對本息支出的覆蓋程度以及物業價值對貸款本金的保障程度是確定級別的重要參考，所以本文主要分析的是DSCR、LTV兩個指標，并對其進行壓力測試。

資產池產生的現金流入在每個既定時點（各檔證券本息償付日）對各檔證券按約定還本付息所需現金流出的覆蓋程度，所發行證券規模與標的資產的價值比率，以及貸款金額所占房地產價值的比例；是受評證券能否獲得目標信用等級的量化依據；因此，鵬元在現金流分析中，采用償債覆蓋倍率（Debt ServiceCoverage Ratio, DSCR）衡量基礎資產現金流對資產支持證券本息的償付保障程度，采用貸款價值比（Loan To Value, LTV）來衡量違約損失的程度。

當年凈現金流（NCF）=經營收入-費用-資產化支出

償債覆蓋倍數（DSCR）=當年凈現金流（NCF）/當年的本金和利息償付額

貸款價值比（LTV）=貸款金額/房地產的評估價值

鵬元根據基礎資產違約情況，并結合資產池中各筆抵押貸款的特征（包括約定的本金償還時間、償還方式、利率水平及利息支付時間、回收率等）計算出現金流入分布；同時，鵬元根據證券與交易結構設計獲得現金流出分布，進而通過對現金流入與流出的對比分析，測試各種模擬場景下的現金流入對各檔證券本息償付的覆蓋程度。其中，現金流入主要包括貸款的本金回收款、利息回收款與合格投資收益等，現金流出主要包括稅費與規費、各參與方服務費用、優先檔證券本息、次級檔證券本息等。

（二）壓力測試

為檢驗各檔證券所獲得某一級別的穩健性，鵬元進一步建立壓力測試模型，考察在各種壓力條件下（如改變違約時間分布、縮小租金收入、提高空置率等），基礎資產產生的現金流入對各檔證券本息的覆蓋程度。

鵬元壓力測試思路與方法：鵬元在整個資產池層面構造壓力條件，壓力條件包括：調低租金收入水平、提高空置率、前置/后置損失時間分布，并分別在上述單一和組合的壓力條件下測算對應的現金流入情況。然后通過對比該現金流入與現金流出，可判定該壓力條件下各種模擬場景對應的現金流入能否覆蓋受評證券本息。

鵬元采用償債覆蓋倍率并通過蒙特卡洛模擬進行現金流分析與壓力測試。首先鵬元將測算正常情況下的現金流入對受評證券本息的覆蓋程度。隨后，鵬元將結合基礎資產分析、確定壓力條件，測算在壓力情況下現金流對證券本息的覆蓋情況，以判斷基礎資產現金流在既定交易結構下對受評證券本息償付保障程度的穩健性。

五、交易結構分析

一般而言，商業房地產抵押貸款資產證券化產品的交易結構主要包括：現金流支付機制、增信安排。現金流支付機制通過影響現金流路徑以及各項稅費與各檔證券本息償付的先后順序進而影響用于償付各檔證券本息的資金規模大小；增信設計則通過內外部增信措施，利用基礎資產自身產生的現金流或第三方提供的額外信用或流動性，提高對優先級證券本息償付的保障程度。同時，鵬元還關注交易結構中存在的風險因素，這些風險亦可能影響償付現金流的安全性與規模大小。

鵬元對交易結構的分析包括現金流支付機制、增信措施以及交易結構風險三個方面。

（一）現金流支付機制

現金流支付機制決定了現金流從歸集到分配給證券投資者的路徑與規模，進而影響對各檔證券本息償付的保障程度。就現金流支付機制，鵬元主要關注：

1. 資金分配順序是否更有利于優先級證券的本息償付保障。例如：（1）收益賬下不設置次級檔證券的期間收益，則收益賬歸集的資金在扣減各項稅、費、儲備金和優先級證券利息后的剩余資金將形成超額利差，轉入本金賬，從而加強對優先級證券本金的覆蓋程度；（2）收益賬下將貸款服務機構部分費用的支付順序置于優先級證券利息償付之后，有利于加強對優先級證券利息償付的保障。

2. 是否設置信用觸發機制（主要為加速清償事件與違約事件）及是否將更大范圍的事件認定為信用觸發事件。一般而言，在交易條款中若設置了信用觸發機制，則在信用觸發事件發生后，收益賬戶與本金賬戶下的資金分配順序將改變，即基礎資產產生的資金在支付相關稅費后將優先用于清償優先級證券的本息，從而加快對優先級證券的本息償付，這在一定程度將提高優先級證券的安全性。

（二）增信設計

目前，商業地產貸款資產證券化常用的增信設計包括優先/次級結構、超額利差、儲備金賬戶、資產抵押等。對此，鵬元關注：

1. 優先/次級結構安排中，各檔證券的發行規模及其占發行總規模的比重。通過該要素可判斷各檔證券的信用支持水平（劣后級證券后于優先級得到償付，相當于為優先級證券提供了一定的信用支持）。

2. 是否存在超額利差或超額抵押。超額利差是指資產池中貸款利息或物業租金收入在支付各檔證券利息、服務費及其他稅費后的額外收益或現金，超額抵押指入池資產本金余額超過資產支持證券發行總額而形成對受評證券本息償付的超額覆蓋。超額利差、超額抵押可先行吸收資產池發生的損失，從而提高對優先級證券本息償付的保障程度。

3. 是否設置儲備金賬戶。儲備金賬戶是指設置一個特別的賬戶，當基礎資產產生的現金流不足時，用以彌補投資者的損失。例如，我國目前資產證券化實踐中的流動性儲備金賬戶，其優先于次級證券期間收益按一定標準預提，用于收益賬下資金不足以償付優先檔證券利息時的補足，從而加強了對優先級證券本息償付的保障。

4. 是否存在流動性支持安排。為保障資產支持專項計劃項下投資者收益，在專項計劃存續期間，如果項目證券無法兌付時，擔保方或母公司能否提供流動性支持，從而提高對證券本息償付的保障。

5. 評級下調事件安排。評級機構對優先級資產支持證券的跟蹤評級下調級別。如發生評級下調事件，原始權益人是否有相應的措施來應對，以降低優先級證券的違約風險。

6. 現金流凈額覆蓋不足事件安排。若發生現金流凈額覆蓋不足事件，增信主體及時確保現金流凈額與預付分配收益之和達到合理水平，使現金流凈額覆蓋不足事件相應解除，從而提高對證券本息償付的保障。

以上增信措施均為內部增信，商業房地產抵押貸款資產證券化亦可同時結合外部增信措施進一步加強對各檔證券本息償付的保障。外部增信措施本身并不改變基礎資產的現金流特征，但在基礎資產自身產生的現金流無法按時足額償付相應的本息時，可通過第三方提供的額外信用或流動性支持補足其差額，從而提升各檔證券的信用水平。外部增信的主要缺點是易受信用增級提供者自身信用狀況的影響，此外，鵬元還將考察其自身信用風險以及其與商業房地產抵押貸款資產證券化產品本身信用風險的關聯性來綜合評價外部增信效果。

（三）交易結構風險

交易結構設計中存在的一些風險因素雖難以量化衡量，但可能實際影響到償付現金流的安全性與規模大小，亦是鵬元關注的評級內容。同時，鵬元也關注相關文件中對應風險緩釋條款的設置。鵬元關注的交易結構風險主要包括資金混同風險、租金收入風險、流動性風險、抵押權利風險、再投資風險、處置價格波動風險等。

六、主要參與方分析

對主要參與方的分析，鵬元關注其盡職能力的高低。鵬元認為，一個合格的參與方，應具備相應的盡職能力，能夠依據交易文件履行其職責。在資產支持證券交易結構中，主要參與方包括發起人、貸款服務機構、計劃管理人（或受托人）、資金保管機構等，其中，發起人與貸款服務機構往往為同一機構。貸款服務機構一般在資產證券化中承擔著管理入池貸款，以及就基礎資產運行情況編制報告；計劃管理人（或受托人）承擔對專項計劃（或信托計劃）進行會計核算和報告、按合同約定管理和處置標的財產以及就專項計劃（或信托計劃）運行情況進行持續披露的義務。因此，貸款服務機構和計劃管理人（或受托人）的盡職能力可以直接影響到各檔證券本息的償付，為交易中重要的參與方。

（一）貸款服務機構

鵬元對貸款服務機構盡職能力的考察包括：公司治理與管理、貸款管理能力、風險控制能力、財務與信用狀況以及過往的盡職情況等。

公司治理與管理方面，鵬元考察：貸款服務機構公司治理是否規范；貸款服務機構各部門的設置；貸款服務機構的制度建設；

貸款管理能力方面，鵬元考察：貸款服務機構的信貸管理機制，包括授信流程、貸款發放與貸后管理、違約貸款處置、風險控制系統等；

財務與信用狀況方面，鵬元考察：貸款服務機構的主要財務指標表現；貸款服務機構的信用狀況。

過往盡職情況方面，鵬元主要是考察其過往作為貸款服務機構的盡職情況，例如是否出現違約情形，是否存在盡職不到位的情形。

（二）受托人與管理人

在CMBS中，信托計劃和專項計劃對應的是受托人和管理人，其主要職責包括：管理、分配專項計劃資產及利益；監督托管銀行；在專項計劃利益受到損害時，代表證券持有人向責任方追究法律責任等。鵬元對計劃管理人盡職能力的考察主要包括：治理與管理狀況、相關業務經驗、內部控制機制與風險管理狀況、資信狀況以及過往盡職情況。

（三）其他參與方

資金保管機構主要負責資金的托管與稅費及證券本息的按時支付，鵬元對其盡職能力的考察主要包括資金保管機構的治理狀況、相關業務經驗、內部控制機制與風險管理狀況、資金管理制度、資信狀況以及過往盡職情況。

托管方的主要職責包括：保管、分配、劃轉專項計劃資金；更正劃轉指令；因計劃管理人過錯導致專項計劃資產產生損失時向計劃管理人進行追償等。鵬元對托管方的分析主要側重對其盡職能力的分析，主要包括公司治理狀況，是否具有相應的業務資質及相關業務經驗，相應業務的風險控制機制，資信狀況，以往是否在相同或類似業務上出現過重大失誤、違約，或遭受過國家主管部門的處罰。

此外，鵬元還將關注相關合同條款對主要參與方行為和責任的約定以判斷其是否有利于保障其履行職責。

七、法律風險分析

鵬元關注在現行法律和監管框架下，資產證券化的風險隔離機制，基礎資產的轉讓是否合法、有效。此外，鵬元還關注交易結構中可能存在的其他法律風險。例如，《貸款服務合同》與《資金托管合同》中關于現金流的歸集與支付的約定是否明確；合同約定的權利義務的確定性和可操作性如何；信用增級措施是否合法有效（如是否出具了相應的法律文件、是否完成了相關的登記或備案手續）等。

八、局限性與更新

本評級方法闡述了鵬元商業房地產抵押貸款資產證券化產品的評級思路、評級框架與分析要點。目前國內商業房地產抵押貸款資產證券化產品的發展尚處于初期，產品特征與適用的法律、政策環境仍存在易變性，鵬元將及時跟進本評級方法在思路、框架及分析要點上的適用性并更新與完善。

同時，本評級方法所采用的量化模型及其參數設置均是在一定的假設條件下進行，且模型無法窮盡影響商業房地產抵押貸款資產證券化產品信用狀況的全部因素，存在一定的模型風險。

鵬元資信評估有限公司結構融資部

更多精彩資訊，請來金融界網站(www.jrj.com.cn)