澳洲房產產權解析：夫妻共同購房，房產擁有權如何選擇？

在澳洲買了房的各位，在簽署過戶文件時，是不是都會聽到過戶師問你：“請問你們想如何擁有這套房產？是Single Proprietor，Joint Tenants還是Tenants in Common？”第一次買房的我們在聽到這些問題時難免一頭霧水。今天我們就來系統的為大家講講澳洲婚內房產產權種類。

婚內房產產權種類

婚內房產產權種類主要分為三種：

一、產權獨立（Single Proprietor）

產權證上只有一個人的名字，代表只有這個人擁有此物業產權100%的份額。

特點：

• 產權所有人可自由買賣
• 產權所有人全權處理：銀行抵押貸款、政府部門官方記錄、地契原件保存
• 所有制形式可變更

二、產權共同共有（Joint Tenants）

共同共有是指共有人不分你我的同時擁有一處房產，這通常也是大多數夫妻的首選。

特點：

• “不分你我”，共有權平等：所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔。
• “幸存者獨享權”(Principle of Survivorship)：當一個共同共有人去世時，他/她在房產中的權益立即自動轉移給其他還在世的共同共有人，每一個共有人去世都發生這樣的權益轉移，直到所有房產的權益都轉移到最后一位幸存者為止。只要還有其他共有人在世，任何共有人通過遺囑處理自己在房產中權益的行為都是無效的。共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了許多法律手續。
• 買賣由所有產權所有人共同決定執行
• 所有產權所有人享有平等權利義務：抵押貸款、支出費用、租金收入
• 不適合投資合作 (Joint Business Venture)：由于每位持有人無法單獨出售或轉讓其權益，所以Joint Tenancy更多用于家庭成員或親密關系中的合作，不適合純粹的投資合作。

三、產權按份享有（Tenants in Common）

與共同共有不同，按份享有區分你我，

特點：

• “比例分你我”，持有比例可變：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權。可以是一人一半，可以是三七開、四六開，可以是多人按任意份額共有一處房產。
• “自由分配”， 獨立處分權：聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬于自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。
• “出資不同的首選"：如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那么這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。比如，姐弟倆共同買房，房屋價值$100萬，姐姐出資$20萬，弟弟出資$80萬，那么如果兩人采用二八開的產權享有形式，也是合情合理的。
• 無生存權原則：當某位共有人去世時，其持有份額不會自動轉移給其他共有人，而是根據遺囑或繼承法進行分配。
• 適合投資合作 (Joint Bussiness Venture)：Tenancy in Common更適合合伙投資者、朋友之間的合作，因為它允許各方獨立管理和處分自己的權益。

婚內房產產權可以變更嗎？

詳細了解完婚內房產產權的各種形式，也許有的小伙伴萌生了變更產權的念頭。那么我目前的產權可以如何變更？一張圖就讓你清清楚楚的了解——

常見問題解答

1、問：如果有兩個或兩個以上的購買者，作為買家應該在什么時候確認房產共有權的形式？

答：買家應該向自己的律師、過戶師咨詢關于房產共有權的持有形式，了解其利弊，并盡快確認買家希望選擇哪種房產持有形式，例如是打算共同共有，還是按份共有等等。

在實際操作中，一旦了解并討論了這些所有權持有形式的利弊，大多數的買家都能很快做出最適合他們需要的選擇。

2、問：如果合同中沒有特意提出改動，共同所有權的默認形式是什么？

答：購房合同對于房產共有權的默認狀況是”共同共有“，也就是說，如果合同中沒有特意提出的話，二人或以上的購買者將會被視為用共同共有的形式來擁有這套房產。

買家如果希望將這個法律形式改為按份共有，那么最理想的情況是在合同交換之前，買家就跟律師確認需要將共有權的持有形式修改為”按份共有“，并顯示在合同的首頁上。

如果買家是在合同交換之后改變主意要求修改合同上的共有權的持有形式，那么必須要得到賣家的同意，合同才能做出相應的改動。

3、問：買家可以在產權登記后改變房產共有權的形式嗎？會有什么后果？

答：在房產成交，產權登記完成后，買家如果決定更改房產共有權的形式，應該向自己的律師咨詢更改相關的手續。

簡短地回答這個問題，買家只可以將共同共有權更改為等份的按份共有，或者將等份的按份共有改為共同共有，但必須要滿足以下的條件：

a.每一個擁有者都不反對共有權形式的改變；

b.不更改每個擁有者的名字和資料；以及

c.貸款方被通知后，并不反對這樣的共有權形式的改變。

暫時來說，新州土地局對以上這樣的共有權形式的改變不需要買家繳付印花稅。

但是，如果按份共有的比例并不是平均分配的話，那么共有權形式將無法輕易改變。買家將只能通過轉戶（transfer）的形式來對共有權形式進行更改，而轉戶的話，買家是需要繳付印花稅的。

4、問：如果共同共有者中的其中一個業主處理了房產，另外的業主是否要承擔責任？

答：共同共有的形式下，所有的業主都需要對處理房產的意見達成一致。如果其中一個業主沒有經過其他共同共有的業主同意，就擅自處理房產，他的行為可能會對房產的“共同共有”形式造成分解，將其變為按份共有。

這種情況下，業主應該馬上尋找獨立的法律協議，了解自己的法律權利。

本文來自澳洲房產網

開發商與購房人共持產權：蕪湖探索賣房新方式

蕪湖的購買部分產權模式只是提出來的一個下一步研究方向，尚處于探索階段，詳細的實施細則尚未出臺。

于帥卿/發自北京

安徽省蕪湖市一則樓市銷售政策，正引發討論和廣泛關注。

6月7日，安徽省蕪湖市發布《關于優化蕪湖市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，重磅推出13條房地產市場優化發展政策，涉及人才安居、購房補貼、二手住房交易、公積金貸款、以舊換新、房貸利率、保障性住房等方面。

值得關注的是，通知還提到，鼓勵房地產開發企業探索購買部分產權的銷售方式，通過合同約定，購房人可以先購買房屋部分產權，剩余產權繼續由房地產開發企業持有，購房人可租賃使用，購房人購買剩余產權時已支付的租金可抵扣購房款。

“購買部分產權政策是為了降低購房門檻和成本，目前居民收入、就業和消費預期轉向謹慎，購房積極性減弱，但房價還在高位，當地推出了開發商與購房人共同持有產權的方法，以實現去化。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為。

不過，李宇嘉認為，該政策在實施中將面臨諸多問題和挑戰，一是開發商產權部分抵押問題：如果開發商將持有的產權部分進行抵押，抵押權人如何行使抵押權；二是期房交付風險：如果開發商無法按時交付或交付質量不佳，購房人的權益可能受到侵害；三是公共維修基金計算：產權共有的情況下，公共維修基金是否按產權比例計算和繳納；四是銀行按揭問題：銀行是否愿意為這種物權提供按揭，以及爛尾樓情況下如何保障債權等。

“想法是好的，但在實踐中很難施行。”李宇嘉表示，此前，有部分城市探索國企與購房人共有產權都產生了很多問題，與民營企業共有住房產權的問題會更多。除非是地方國企，特別是計劃長期持有部分不動產資產的國企，可以探索與購房人共有住房產權。

2022年8月，云南省大理白族自治州就曾表示，明確支持房地產開發企業通過“共有產權”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產權，剩余產權繼續由房地產開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產權。

大理州和蕪湖市的“共有產權”模式相似，都是由購房人和房地產開發企業共有房屋產權，政策的有效期為一年。不過，大理州在2022年沒有縣市或項目實施“共有產權”相關政策，在2024年最新發布的《大理白族自治州人民政府關于進一步促進房地產業平穩健康發展的實施意見（試行）》中，亦沒有對“共有產權”的措施進行保留。

在寧波，信達地產曾推出過“央企共有產權房”，該項目是位于鎮海九龍湖新興人居板塊的信達地產·格蘭云山，由個人和房企按份額共同購買房屋，購房者承擔相應份額的房款，購房者可選的產權份額在60%~80%間。值得一提的是，信達地產還提供了“十年托底回購”，10年后如果購房者想賣房，房價又跌了，開發商可按原價回購房源。“央企共有產權房”銷售模式的本質，相當于開發商為購房者提供了總房款20%~40%的“免息貸款”，從而減少購房者前期購房成本；10年后可以回購，又為購房者提供了托底支持，打消了擔心房價會跌的顧慮。

據寧波信達地產·格蘭云山項目相關工作人員表示，“這次共推出了5棟共有產權住房，計劃在6月中下旬正式推出，目前客戶對共有產權住房的意向度較高，許多房子已經被預定了。”

對于未來是否持續推出共有產權住房，上述工作人員表示，“存在不確定性，有可能后期就會取消，因為共有產權住房的資金投入相對較大。”

事實上，“共有產權”目前主要應用于部分城市的人才房和保障房，如杭州市實行的“共有產權”住房政策，是將人才共有產權房作為階段性的保障住房，由政府與人才共同持有產權份額，人才最少可購買房子30%至80%的產權，5年后可以自主選擇是否買斷房子全部產權，在市場上流通。

“共有產權”的主流模式還是由購房人與地方政府（或政府產權份額代持機構，如保障房公司）共同持有，購房人與房地產開發企業“共有產權”落地實踐較少。

“探索購買部分產權模式現在只是蕪湖市提出來一個下一步研究的方向，尚處于探索階段，詳細的實施細則尚未出臺。”針對推出的住房共有產權模式，蕪湖市房地產市場監管科相關工作人員表示。

對于蕪湖市此舉，有房地產人士分析是為了激發當地樓市交易。

這幾年，蕪湖市房地產市場取得了長足進展，但也顯露出了一些問題，即投資、銷售等方面出現了下降。2023年，蕪湖房地產開發投資下降25.2%；商品房銷售面積下降37%，商品房銷售額下降34.9%。今年1~5月，蕪湖市完成房地產投資221.83億元，仍同比減少2.6%；商品房銷售方面，1~5月全市商品房銷售面積341.34萬平方米，同比增長2.5%；其中住宅255.38萬平方米，同比減少19.5%。

另據公開資料顯示，截至2024年3月底，蕪湖市本級存量住宅用地項目達到67個，存量住宅用地總面積502.3公頃，未動工土地面積49.3公頃，已動工未竣工土地面積453公頃，其中未銷售房屋的土地面積305.5公頃，庫存量仍有一定壓力。

房價方面，據安居客平臺數據顯示，截至目前，蕪湖新房均價11675/平方米，環比持平；當前在售樓盤62個，待售樓盤6個。二手房6月掛牌均價8318元/平方米，環比下降0.23%，同比下降14.14%，近3個月均價降幅較大。

蕪湖，是安徽省管轄的地級市，是長三角中心區城市，南京都市圈、合肥都市圈、G60科創走廊的重要成員；也是長三角重要的融通樞紐、全國綜合交通樞紐、港口型國家物流樞紐和現代流通戰略支點城市。2023年，蕪湖市實現生產總值4741.07億元，比上年增長5.7%。其中，一般公共預算收入414.28億元，增長6.6%，成為安徽省除合肥市外僅有的一個財政收入突破400億元的城市。

“在當前樓市現狀下，政策允許購房者購買部分產權，是一個靈活且創新的做法，購房者可以根據自己的資金狀況和實際需求來決定購買的比例，為購房者提供了更大的靈活性和可承受性，有助于緩解購房壓力。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，也是去庫存的一個較好的方式。

新婚姻法規定來了！夫妻婚后共同買房，這些事項一定要注意

一路相伴，風里雨里，感謝有你。

隨著當今社會趨勢，夫妻購置房地產共擔風險與責任已呈普遍現象。談及戀愛時期或步入婚姻生活后，房產投資往往引發高度關注。但《婚姻法》以及購房環節的公共影響對每個家庭而言，具有重大意義。本篇文章將詳細解析夫妻在婚后續購房產的法律框架及其關鍵步驟，協助廣大讀者預防可能出現的經濟紛爭糾葛。

依照現行婚姻法,未專門注明確屬權之婚前產業將被視為共同所有。即使房地證僅落戶在某一方名下,同樣歸夫妻雙方共有。此舉旨在維護夫婦經濟利益,防止因財產問題導致家庭紛爭。

借助實踐經驗啟示，該法案明晰了婚姻存續期間購置房產的產權權屬。若相關資產未作明確分割，則視作共有權益。此規則亦適用于車輛及各種儲蓄類資產。

二、夫妻共同買房有哪些注意事項

在房屋買賣過程中，如簽訂購房合約、探討貸款細節以及執行不動產轉讓手續等重要環節，均要求夫妻共同出席并親筆簽字。根據我國《物權法》規定，夫妻購置房產時，必須明確不動產所有權歸屬，并出具不動產權證書作為憑證。如果有任一方無法到場簽署，則須遵循法定流程，例如進行公證或授權收付款項等手續，同時針對有關事項做出詳細約定。

在實際操作中，夫婦雙方必須現場簽署確認，以保證財產的合法性與安全性。在無法親自出席的情況下，應依法進行公正授權，防范民事糾紛。盡管該程序復雜細致，然而對維護權益卻起著舉足輕重的作用。

為維護婚姻穩定，夫妻常協商簽訂詳細的財產協議。故在婚前購屋之際，各方須清楚了解其權益邊界以及達成的共識。包括共同持有的資產在內，務必及時處置并在不動產證上明晰體現，以防止所有權糾紛產生。

夫妻共同簽署財產分配約定細則，予以明確資產持有比率以及各類共有財產的具體權益范疇。將責任義務比重闡釋分明，以便規避可能出現的紛爭。

在購置房產環節中，夫妻雙方必須全面理解和簽訂金融貸款協議，以明確自身應負擔的債務及其償還義務。雖然流程看似簡易，但其對于維持個人信用等級和確保財務穩定性頗具關鍵性影響。

在確定借貸角色時，夫婦應根據各自的經濟實力和信用紀錄合理分工，明確債務責任。主貸人往往具有較強財力以及優良信用歷史，需對所有債務承擔主要責任；而次貸人則多為收入受限或信用紀錄欠佳者，只需按比例償還債務即可。如此，便能有序管理債務，規避因不當償付導致的信用風險。

在領證前購置的房產不屬夫婦倆的共同資產；若在這段時間共同出資購買房產，需依據各自的投資比例確定所有權分配。但須注意，該房產需在領取結婚證書后方可視為雙方共有財產。

依照我國婚法，婚后，任一方父母所贈予并登記于己子女名下的財產，僅被視為對子女一方的贈與，應屬于其配偶所有。

在實際生活中，夫妻應清晰區分婚前和婚后的財產權益。婚前財產歸各自所有，而婚后將轉化為共有財產。此外，若婚后配偶之父母贈送其子女房產時附加明確的個人產權聲明，這種情況下該房產即被視為私有財產，以此可有效規避潛在的財產爭議。

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