掛牌直降300萬(wàn)？杭州未來(lái)科技城二手房涼了？真實(shí)市場(chǎng)大調(diào)查來(lái)了

浙江新聞客戶端訊 幾個(gè)月前，杭州未來(lái)科技城板塊的二手房，可謂異常火爆。

比如，多套房源成交價(jià)突破6萬(wàn)元/㎡大關(guān)，業(yè)主群現(xiàn)“漲價(jià)聯(lián)盟”，市場(chǎng)上也不乏炒房客的身影。

可現(xiàn)在，“未來(lái)科技城二手房涼了”、“成交量大跌”等消息時(shí)常傳出。其中，流傳最廣消息是：未來(lái)科技城三兄弟的東原印未來(lái)，有一套房源直接降價(jià)300萬(wàn)。

根據(jù)截圖信息，東原印未來(lái)的一套126㎡，在11月初掛牌750萬(wàn)。在12月14日，掛牌價(jià)直降300萬(wàn)，至450萬(wàn)。要知道，這樣的價(jià)格和當(dāng)初的新房售價(jià)，已經(jīng)相差不多了。

這樣的消息，到底是真是假？未來(lái)科技城二手房，真實(shí)情況到底如何？記者一線探訪，一探究竟。

印未來(lái)有房源掛牌直降300萬(wàn)？

真實(shí)成交在5-6萬(wàn)元/㎡左右

目前，網(wǎng)上流傳的印未來(lái)掛牌直降300萬(wàn)截圖，在多個(gè)二手房網(wǎng)站上已經(jīng)難覓蹤跡。

從各大網(wǎng)站發(fā)布的印未來(lái)二手房源信息來(lái)看，126㎡戶型掛牌價(jià)基本都穩(wěn)定在800萬(wàn)左右，折合單價(jià)約6.35萬(wàn)/㎡。

那么，東原印未來(lái)究竟有沒(méi)有房源直降300萬(wàn)？記者也在未來(lái)科技城咨詢過(guò)多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以及店長(zhǎng)。他們表示，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)這一情況，這樣的掛牌價(jià)，至少在他們平臺(tái)上，也從未出現(xiàn)過(guò)。

“掛牌價(jià)漲跌，都不能說(shuō)明問(wèn)題，也無(wú)法看出市場(chǎng)冷熱，因?yàn)楹芸赡苁菢I(yè)主隨意調(diào)整的，還是要以真實(shí)成交價(jià)為準(zhǔn)。”我愛(ài)我家未來(lái)科技城EFC店郭店長(zhǎng)表示，至少目前市面上，印未來(lái)成交價(jià)應(yīng)該沒(méi)有低于5萬(wàn)元/㎡的。

而根據(jù)好找房數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)科技城三兄弟，確實(shí)有“3萬(wàn)+”的低價(jià)成交案例。印未來(lái)在2021年1月10日就成交了一套123㎡的房源，成交單價(jià)32378元/㎡。

一名未來(lái)科技城資深的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種異于一般行情的“低價(jià)成交”有可能是故意“做低”，或存在其它特殊原因，像這樣的個(gè)別案例不能代表市場(chǎng)真實(shí)狀態(tài)。

從整體市場(chǎng)行情來(lái)看，目前東原印未來(lái)真實(shí)市場(chǎng)成交價(jià)，基本都在5-6萬(wàn)元/㎡左右。

記者在一家中介門(mén)店里查到，東原印未來(lái)，最近成交的兩套89㎡房源，成交單價(jià)分別是57697元/㎡、60599元/㎡。一套123㎡房源，成交總價(jià)為718萬(wàn)，折合單價(jià)58147元/㎡。

最后，我們?cè)賮?lái)看東原印未來(lái)126㎡戶型房源市場(chǎng)真實(shí)成交價(jià)格。

去年年底，有一套以756萬(wàn)的總價(jià)成交，帶車(chē)位。不過(guò)，據(jù)知情人透露，這套房源最后的網(wǎng)簽價(jià)，做低到了500萬(wàn)。如果去掉二三十萬(wàn)的車(chē)位錢(qián)，其總價(jià)，就和那套掛牌直降300萬(wàn)房源的總價(jià)，差不多了。

這樣看來(lái)，印未來(lái)房源掛牌直降300萬(wàn)一事，目前尚未證明真假，即便確有其事，作為個(gè)例也無(wú)法代表市場(chǎng)整體情況。

未來(lái)科技城二手房寫(xiě)照

“成交量上不去，成交價(jià)下不來(lái)”

現(xiàn)在未來(lái)科技城二手房市場(chǎng)，真實(shí)熱度到底怎么樣？

從成交價(jià)來(lái)看，現(xiàn)在與之前最火爆時(shí)相比，二手房成交價(jià)，沒(méi)什么明顯變化。甚至還有微漲，無(wú)任何下跌傾向。

以幾個(gè)熱門(mén)區(qū)域和項(xiàng)目為例，EFC周邊的二手房，成交價(jià)基本穩(wěn)定在5-6萬(wàn)/㎡的價(jià)格區(qū)間。EFC89㎡戶型房源，最高成交價(jià)為58550元/㎡，合景映月臺(tái)89㎡戶型房源，最高成交價(jià)為60633元/㎡。

而“未來(lái)科技城三兄弟”當(dāng)中，陽(yáng)光城未來(lái)悅和東原印未來(lái)的最高成交價(jià)，都已突破6萬(wàn)元/㎡。三兄弟整體成交價(jià)現(xiàn)在也穩(wěn)定在5.5-6萬(wàn)/㎡的價(jià)格區(qū)間內(nèi)。

華夏四季的真實(shí)成交價(jià)，則穩(wěn)定在5.3-5.5萬(wàn)/㎡的區(qū)間內(nèi)。最近，最低成交總價(jià)470萬(wàn)，折合單價(jià)5.28萬(wàn)元/㎡左右。

不過(guò)，未來(lái)科技城二手房，雖然成交價(jià)沒(méi)降，但成交量與2020年最爆火的9、10月份相比，則是大幅度下滑。

以EFC歐美金融城為例，2020年最火爆時(shí)，月成交量為200套左右，現(xiàn)在月成交量為100多套，降了四五成。之前最火的華夏四季，月成交量從四五十套到十幾套。

“成交量上不去，成交價(jià)下不來(lái)”，就是現(xiàn)在未來(lái)科技城二手房市場(chǎng)的狀態(tài)。面對(duì)這種狀態(tài)，要想探究原因，首先，要先明白，未來(lái)科技城板塊之前火熱行情，是如何起來(lái)的？

2020年9月，先是樓市出臺(tái)新政，將萬(wàn)人搖或者可能萬(wàn)人搖樓盤(pán)，列為熱點(diǎn)樓盤(pán)，拒絕有房戶入場(chǎng)。隨后，又有消息稱，未來(lái)科技城第三初中、第四小學(xué)和第五幼兒園將由學(xué)軍托管。再加上，外地炒房團(tuán)紛紛入場(chǎng)，以及業(yè)主捂盤(pán)、漲價(jià)等現(xiàn)象頻發(fā)。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，正是由于這些因素與板塊本身價(jià)值疊加，放大了需求，也讓供給愈發(fā)緊俏，出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”情況。

“可現(xiàn)在，幾個(gè)月過(guò)去，板塊二手房?jī)r(jià)格也越來(lái)越高，熱乎勁過(guò)去。再加上臨近農(nóng)歷新年，購(gòu)房需求本就會(huì)減少。所以現(xiàn)在成交量走低，也是相對(duì)正常現(xiàn)象。”這位業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充道。

至于“成交價(jià)下不來(lái)”，也不難理解，即板塊的現(xiàn)實(shí)價(jià)值和預(yù)期價(jià)值，依然被看好。

購(gòu)房者愈發(fā)理性

有業(yè)主時(shí)隔半年再掛牌

面對(duì)未來(lái)科技城如此行情，業(yè)主和購(gòu)房者們，又是怎么想的呢？

之前未來(lái)科技城不少業(yè)主，動(dòng)輒捂盤(pán)漲價(jià)，且有成立“漲價(jià)聯(lián)盟”的傾向。而現(xiàn)在，雖然沒(méi)有之前那么瘋狂，但也會(huì)出現(xiàn)“部分業(yè)主故意抬高掛牌價(jià)，為誠(chéng)心賣(mài)的業(yè)主打掩護(hù)”情況。

整體上看，由于未來(lái)科技城二手房?jī)r(jià)，并無(wú)明顯下跌傾向，大多業(yè)主現(xiàn)在還是相對(duì)糾結(jié)的狀態(tài)。

一方面持有觀望態(tài)度，對(duì)未來(lái)的價(jià)格還有幻想；另一方面，也會(huì)認(rèn)為現(xiàn)在是高位，想盡快出手。

有一個(gè)在未來(lái)科技城房產(chǎn)圈廣為流傳的例子，可以視為過(guò)去半年未來(lái)科技城業(yè)主心態(tài)變化的縮影。

一位華夏四季的業(yè)主，在2020年年中，其房源以360萬(wàn)總價(jià)成交，合同都簽了，但隨后業(yè)主后悔，寧愿賠20萬(wàn)違約金也不賣(mài)。據(jù)悉，最近，這位業(yè)主又開(kāi)始掛牌，掛牌價(jià)480萬(wàn)。至于其誠(chéng)不誠(chéng)心賣(mài)，我們不得而知，估計(jì)也是糾結(jié)的。

購(gòu)房者方面， “先了解一下。”、“感覺(jué)價(jià)格還是偏高。”、“了解后感覺(jué)價(jià)格和地段配套，還不是特別匹配，同等價(jià)位杭州住城還有很多更好的選擇。”這些是購(gòu)房者們的主要看法和認(rèn)知。

購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的敏感度提高，購(gòu)房愈發(fā)理性，也是板塊二手房“成交量上不來(lái)”的一個(gè)重要原因。

探訪之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在未來(lái)科技城二手房市場(chǎng)，不像網(wǎng)絡(luò)上渲染的那么涼，當(dāng)然也沒(méi)有之前那么火爆。

成交價(jià)到達(dá)高位，成交量下降，是未來(lái)科技城板塊目前大趨勢(shì)。整體上看，是一個(gè)正常的市場(chǎng)起伏狀態(tài)，需要理性看待。

要認(rèn)識(shí)到，未來(lái)，隨著新情況不斷出現(xiàn)，比如學(xué)區(qū)、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)等，這樣的“起伏”還會(huì)發(fā)生。

價(jià)格大跌，成交激增！一張圖看清未來(lái)科技城二手房掛牌量

潮新聞客戶端 記者 黃磊

“未來(lái)科技城三兄弟”跌到4萬(wàn)元/㎡左右了，現(xiàn)在還能不能抄底？近期不少購(gòu)房者向我們咨詢。潮新聞?dòng)浾咦咴L發(fā)現(xiàn)，最近幾個(gè)月未來(lái)科技城的成交量確實(shí)好了不少，但價(jià)格比去年同期也低了不少。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)科技城近一年二手房成交均價(jià)下跌幅度為11.6%，板塊內(nèi)的中介表示，近期成交量上漲，更多的是以價(jià)換量的結(jié)果。

那未來(lái)科技城板塊房?jī)r(jià)企穩(wěn)了嗎，還能不能買(mǎi)入或者持有？潮新聞?dòng)浾呤崂砹宋磥?lái)科技城板塊的次新小區(qū)的掛牌與成交情況，讓大家更直觀判斷現(xiàn)在能否抄底。

藍(lán)鋆滋/制圖

10余年賣(mài)出近4萬(wàn)套住宅

3000余套房源掛牌

據(jù)潮新聞美好生活研究院統(tǒng)計(jì)，10余年間，未來(lái)科技城板塊交付40余個(gè)次新商品房小區(qū)，共計(jì)近4萬(wàn)套住宅，有13個(gè)小區(qū)超過(guò)千套，其中地鐵萬(wàn)科未來(lái)天空之城一個(gè)小區(qū)就有4000余套房源。

從掛牌房源來(lái)看，交付小區(qū)掛牌房源總計(jì)3024套，掛牌占比8.09％，低于奧體-世紀(jì)城板的12.1％，高于申花的7.2％。其中歐美金融城（EFC）掛牌198套住宅，排名第一。

記者從板塊中幾家中介門(mén)店了解到，掛牌占比并未很高的原因和板塊內(nèi)的產(chǎn)業(yè)有很大關(guān)系。前期阿里巴巴、恒生科技園與海創(chuàng)園等帶來(lái)了眾多高新企業(yè)，而很多員工為了居住方便，也在未來(lái)科技城買(mǎi)了房，這批人買(mǎi)房大部分都是自住，板塊內(nèi)的投資客并不多。

例如，2014年開(kāi)盤(pán)的歐美金融城（EFC），首開(kāi)均價(jià)才11000元/㎡，大部分買(mǎi)房的人群，多為30歲左右的年輕夫妻或情侶，并且這些人群都有較高的地緣性，多數(shù)人在未來(lái)科技城上班。

隨著未來(lái)科技城產(chǎn)業(yè)和配套的完善，更多購(gòu)房者關(guān)注這個(gè)板塊，特別是2018年以后，未來(lái)科技城板塊的購(gòu)房者一下子多了起來(lái)。

圖源視覺(jué)中國(guó)

例如，未來(lái)科技城“三兄弟”（東原印未來(lái)、中南樾府與陽(yáng)光城未來(lái)悅）就是在2018年開(kāi)盤(pán)的，新房均價(jià)為30000元/㎡，三個(gè)樓盤(pán)的中簽率均在15％以內(nèi)。等到華夏四季、地鐵萬(wàn)科天空之城、遠(yuǎn)洋西溪公館入市，更是出現(xiàn)了萬(wàn)人搖的盛況，2020年5月入市的遠(yuǎn)洋西溪公館，959套房源，報(bào)名人數(shù)達(dá)到近6萬(wàn)人，一舉創(chuàng)下杭州搖號(hào)最高報(bào)名人數(shù)記錄。

回顧這10年，未來(lái)科技城也已經(jīng)從杭州的郊區(qū)板塊變成為杭州的“第三中心”。

量升價(jià)跌

大部分小區(qū)成交均價(jià)在4萬(wàn)元/㎡以內(nèi)

今年以來(lái)，樓市利好政策不斷，未來(lái)科技城板塊的成交量也出現(xiàn)了上漲。據(jù)潮新聞美好生活研究院統(tǒng)計(jì)，3月以來(lái)，未來(lái)科技城板塊成交量出現(xiàn)激增，以“未來(lái)科技城三兄弟”為例，3-5月單個(gè)小區(qū)月成交量都在5-10套。陽(yáng)光城未來(lái)悅近3個(gè)月的成交量超過(guò)了20套。

未來(lái)科技城成交量激增的背后是房東以價(jià)換量的結(jié)果，杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)科技城近一年二手房成交均價(jià)下跌幅度為11.6%，目前“未來(lái)科技城三兄弟”成交均價(jià)只有4萬(wàn)元/㎡左右。

板塊內(nèi)的中介表示，相比之前高峰期超7萬(wàn)元/㎡的價(jià)格，目前“未來(lái)科技城三兄弟” 4萬(wàn)元/㎡的價(jià)格確實(shí)已經(jīng)跌出性價(jià)比來(lái)了。例如，周邊在售的楓攬華庭限價(jià)36100元/㎡，下半年即將入市的云湖之城有2535套房源，限價(jià)同樣也要36100元/㎡。次新二手房品質(zhì)看得見(jiàn)，即買(mǎi)即住，還是有一定優(yōu)勢(shì)的。

杭州城市新中心核心區(qū)(中軸線)

業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)科技城未來(lái)的前景還是非常值得期待的，杭州城市新中心核心區(qū)(中軸線)起點(diǎn)很高，對(duì)標(biāo)一線城市打造。隨著規(guī)劃不斷落地，加之未來(lái)科技城本身就有高新產(chǎn)業(yè)的底蘊(yùn)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有一定促進(jìn)作用。就目前的價(jià)格來(lái)說(shuō)，對(duì)于自住的購(gòu)房者確實(shí)非常友好。

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