打破傳統！住房養老金新政，房產也能變現金流

住房也有養老金：22城將試點，資金從何而來？

隨著社會的發展和人口老齡化的加速，傳統的養老金模式面臨著越來越大的挑戰。為了應對這一問題，國家出臺了“住房養老金”的新政策，讓人們在享受房產增值的同時，也能為退休生活積累一份保障。近日，22個城市將率先試點這一新模式，引發了廣泛的關注。那么，住房養老金究竟是什么？它又將如何運作呢？

什么是住房養老金？

簡單來說，住房養老金就是將個人的住房資產與養老金相結合的一種創新型福利。這項政策允許居民利用自有住房的價值，在退休后按月領取養老金。換句話說，如果你擁有一套房子，那么這套房子將不僅僅是居住的空間，還能成為你未來生活的重要經濟來源。

隨著房價的上漲，許多人的財富已經大部分體現在住房上，但在退休后，如何把這些資產轉化為可支配的現金流，是一個亟待解決的問題。住房養老金的推出，正是為了幫助解決這一難題，變“房子是死資產”為“房子是活資產”。

22城試點，意味著什么？

這22個試點城市，包括了一些經濟發展較快、人口密集的地方，比如北上廣深等一線城市，也包括了部分二線、三線城市。選擇這些城市進行試點，充分體現了政策的適應性，也為其他城市積累了寶貴的經驗。

在這些試點城市中，政府會設定一定的標準，比如購買住房養老金的最低年齡、每月可領取的養老金比例等。這些標準不僅要考慮到當地居民的實際情況，還要充分考慮到市場的可承受能力。

資金從何而來？

很多人可能會問，這么好的政策，資金從何而來呢？其實，住房養老金的資金來源主要有幾個方面：

首先，政府會設立專項基金，用于支持住房養老金的運作。這筆資金可以通過財政撥款、社會捐贈、甚至是金融機構的參與等方式籌集。

其次，參與其中的居民在購買住房養老金時，需要支付一定的費用。這些費用將被用于建立養老金池，以供以后領取使用。

最后，還有一些商業保險公司和金融機構可以加入到這個項目中，提供專業的管理服務和額外的資金支持。他們可以根據市場需求，設計出適合不同人群的養老金產品，為居民提供更多的選擇。

住房養老金的優勢

無論是對個人還是對社會，住房養老金都有眾多的優勢。

對于個人來說，住房養老金可以有效緩解養老壓力。許多人在退休后，收入往往大幅下降，而住房養老金則可以成為一項穩定的現金流，幫助人們更好地享受退休生活。

對于社會而言，住房養老金的推廣，有助于激活房地產市場，通過合理配置住房資源，促進經濟的整體發展。同時，這種模式還能夠減少因房產空置而帶來的資源浪費，實現房屋的再利用。

面臨的挑戰與展望

當然，住房養老金的推廣也并非沒有挑戰。首先，如何確保養老金的安全性和穩定性，將是政府和相關部門需要重點關注的問題。畢竟，住房養老金的資金流動涉及到千家萬戶，任何問題都可能引發社會的不安。

其次，不同城市的經濟發展水平、居民的收入狀況、房屋市場的成熟度等因素，都可能影響住房養老金的具體實施效果。因此，在試點過程中，需要不斷調整和優化政策，確保其公平、公正、透明。

最后，雖然住房養老金的前景廣闊，但仍然需要公眾的理解與接受。教育和宣傳工作顯得尤為重要，因為很多人對這個概念還比較陌生，只有讓更多的人了解它的好處，才能促進這一政策的順利實施。

結語

總之，住房養老金作為一項創新的養老保障方式，旨在為廣大居民提供更加靈活和多樣化的養老選擇。隨著試點工作的推進，我們期待能看到更多的城市加入進來，讓更多的人受益于這一新興的養老金模式。未來的養老生活，或許會因為這一政策而更加美好。而這，正是我們每個人都值得期待的事情。

在接下來的日子里，讓我們一起關注住房養老金的最新動態，共同探討如何更好地實現養老保障，讓每個人都可以安心享受退休生活！

房產大佬的現金流怎么來的？

我是紫沐，這是我第118篇日記，歡迎關注公眾號【紫沐樓市日記】。

昨天的日記（），分享了我對當前樓市的一些思考，都是實操向，很有使用意義，可點擊鏈接回顧。

中午和朋友吃飯，聊到一個很有意思的話題。

他說看一些房產大佬，天天在群里聊天吹牛逼，平時也不用干活，但日常買買買花錢也不少。

那，錢從哪來？

月供呢，又從哪來？

我笑著說這更多是表象，那些大佬看著很閑，但肯定是有自己的現金流來源的。

比如管家公司，他的資產擺在那，能更容易獲得客戶信任度。

流量有了，后續的落地工作，就可以交給下面的置業顧問來做。

那看起來，自然是比較閑的。

你說真的一點活不干，又能活得瀟瀟灑灑的大佬有沒有？

肯定也有，但那更多是時代的紅利。

在過去的黃金年代，幾張信用卡，其實就能湊一套首付。

漲了一波后，做筆信用貸，也還能湊一套。

所以那時候從零建倉的成本是很低的。

疊加抵押貸款誕生帶來的巨大紅利，建倉-撬杠桿-重復加杠桿-轉貸、擴盤-重復加杠桿，這套流程帶來的紅利，是無法想象的。

把黃金10年全部吃透，月供和開銷完全能夠靠房產紅利來支撐，自然就不用干活了。

“貸款是不用還的”這句話，在他們身上是適用的。

這是在合適的時機，用對的方法做了正確的事，現在能享受當初決策的紅利，無可厚非。

但再怎么說，目前想復刻這批人的壯舉，很難了。

首先入場門檻大大提高，過往幾張卡湊一套首付，現在要6個錢包湊一個首付，門檻根本不一樣。

獲利邏輯，像過去那樣一波直接翻倍，基本是過去式。

分化的存在，讓核心標的仍然保持不錯的競爭力，雖不至于翻倍，一波60%倒是沒問題的。

可核心標的的定義，可以簡單粗暴地理解為1000萬起步。

千萬以下的標的，一波30-40%，很不錯了。

但對比當年，還是有巨大的差距。

再疊加開始說的門檻，很多人湊六個錢包買到的，是什么價位的標的？

所以別說復刻那批真大佬的壯舉，目前連以貸養貸的玩法，都不適合大部分人。

現金流在現階段的重要性，非常大。

3年左右的壓力測試，也就是有3年左右不斷供的本錢，對大部分買家來說，是更穩妥的做法。

保持野心與勇氣，但不盲目與沖動，才是這版本房產游戲的制勝態度。

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買房要記住，留夠一年現金流？

眼下，一個詞匯越來越高頻在朋友之間被提起。

開始是企業家生意人之間，到普通大眾購房者之間，留給當前樓市一個非常棘手問題。

“我確實想買房，但我更擔心我現金流會不會玩不轉了。”

現金流作為復雜經濟環境中最后的底牌，每個人都想用一套“我要持有現金的邏輯“，來對沖未來的不確定性。

所以，你現在能看到每一條關于建議性的文章都會告訴你，現金流很重要，要重視。

對啊，我也知道重要，我也想重視，但然后呢？

坦白講，樓市文章就是這樣，往大了什么政策啊之類，再多廢話會正確，越小的垂類，越沒有騰挪遮掩的空間。

今天我們聊得就是這樣一個硬核話題，現金流。

分享一些我的個人心得。

01

首先，作為一個不是財務出身，但好歹還算看得懂財報的投資者，我不想和大家聊一些燒腦的名詞。

比如折現，攤銷這種，這些不是我們作為普通人在買房時候會去精算的做法。

我眼中的普通人現金流簡約算法模型：現金流=家庭收入-生活開銷-信貸月供

在生活中場景大概是這樣的，工資或者收入到賬，先把房貸和信用卡還了，然后留下自己的衣食住行生活費用，余下的錢計入現金滾動。

我相信這套公式，大家應該都能認同吧。

好，以這套算法為核心，我們來定義什么叫優秀的現金流。

很多人對現金流優質狀態的定義，應該是每月都有現金結余，即收入端全面覆蓋債務端。

這也沒錯，但還不夠優質。

現金流最大的頂層框架，并不是形成正向循環，而是現金流的賽道和時機。

02

有點拗口吧。

這么理解吧，每個行業對每種資產現金流的要求是不一樣的。

你可能在聽到身邊某某小老板，應收賬款沒有要回來公司撐不下去了，某某人投資大宗資產血本無歸，資金鏈斷檔了。

本質上說，做公司做生意這樣經營性的現金流，和買房這樣重度資產投資現金流截然不同。

曾有個很經典的現金流故事。

一個游客路過一個小鎮，他走進一家旅館給了店主1000元現金，挑了一個房間，他上樓以后，店主拿這1000元給了對門的屠夫支付了這個月的肉錢。

屠夫去養豬的農夫家里把欠的買豬款付清了，農夫還了飼料錢，飼料商販還清了賭債，賭徒趕緊去旅館還了房錢，這1000元又回到旅館店主手里。

可就在此時，游客下樓說房間不合適，拿錢走了。

但是，全鎮的債務都還清了！

各位發現，這樣一切以經營性為導向的現金模式都在把風險外包給市場，甚至在這樣的循環中，看起來正向的現金已經在周轉中加了杠桿。

那么所有環境導致的劇烈變化，都會很直觀的改變現金流轉模式。

這兩年大部分生意最直觀的感受：賬，怎么這么難要了。

而買房呢。

我的觀點很明確，這樣的環境下我依然認為，買房保留杠桿是必要的。

因為買房這條賽道的準確性，還是太高了。

這不是鼓吹房價未來會怎么樣，也不是說否認樓市沒有垮塌的可能，而是各位要認清樓市的本質。

樓市是土地的溢價，是持有者資產的增值基石，是各種剛需獲取城市資源憑證。

這些都沒有問題，所有這些最大的結果，就是整個社會財富沉淀到這個池子來。

于是，社會的信用慢慢從收入這樣的經營性收入，變成你有多少價值房產這樣的資產背書。

做企業朋友是最有感觸的，商業模式說的再舌燦蓮花，銀行說我不聽。

但用一套房做抵押，貸款很快就能下來。

生態就是這樣，一旦形成一個核心行為節點，那么債務鏈條就會圍繞這樣一個節點展開。

買房的本質，就在買當下最核心的信用憑證。

我為什么敢說，哪怕現在經濟這么復雜，房價周期也是有波動，有起伏的。

但樓市的依然是最優質的，是可以貸款的。

并且，有個現實很容易被忽略，房貸無論規模上還是利率上，依然是各位在社會上，一生中能借到的成本最低的錢了。

看清本源，現金流的循環在圍繞哪個賽道在運作。

下面來說說實操吧。

03

還是前文核心公式。

圍繞這個公式，我們可以切出買房人四種情況。

首先，全款買房，好處也明顯，買入后包括出租收益在內，現金流全部正向了。

當然實際點說，可能在一些偏遠的三四線和鄉鎮上還有這樣操作，大城市全款買房幾乎絕跡了。

背后理由很簡單，大城市客單價很高了，而且大家都見識了杠桿在樓市中的放大效應。

而且我們不推薦全款，之前也說了，房子信用憑證這么好，做負債平衡是合理的。

好，選擇房貸負債有三種可能。

第一種，就是完美的正向循環，還完房貸和生活支出后，還能有錢去存下來，去做做理財或者旅個游享受下。

這種大概是一種什么場景呢，就是買自己能力范圍之內的房子。

也就是說，我很明白自己在樓市中只是追求一個穩定對沖，通脹貶值的對沖。

樓市不是我想要暴富的地方，我也經歷不起我失業或者生意失敗沖擊，那么我把杠桿控制我可控制的范圍內。

如果定義這樣的適用人群，最典型的就是剛需，職業對照大概是普通上班族，即收入和現金儲備有一些，但不足以應付在經濟環境失業這樣風險。

而收入提升預期基本很穩定，不太會有什么爆發模式

所以對這一類人群買房的建議：買能力范圍之內的房子。

也就是買房前，我就要計算出，還完房貸后，每月能結余多少，而不是看到一個更好的產品，更好的地段，我寧愿咬牙。

同時鑒于當前環境，我會多一條前置建議。

要留夠一年房貸儲備金。

為什么是一年，從過往最近幾次危機來看，非典，08年，18年也好，所有最壞底部危機周期，大概駐留時間都在一年左右。

然而進入經濟復蘇軌道，工作也開始好找了，生意也好做了。

不管房價會在這樣的周期會怎么波動，與你無關。

你所要做的就是在最壞周期下，依然保持這套還貸情況不會更壞。

04

第三種，就是收支平衡的節點，即買房之后，你每個月沒有余錢了。

怎么評論這種狀態呢。

除了那些咬牙硬上車的剛需，這大概就是普通人投資買房的極限狀態了，也意味著在現金流中是沒有退路了。

當下這種狀態合理嗎？起碼我覺得目前這么做，其實不算錯。

推動樓市向上的底層元素，貨幣過量，大城市化和品質供求不平衡沒有被這次疫情和經濟波動改變。

那就意味著，未來收益還是能被這樣一套玩法給可期的。

但實際點來說，我會把這樣的現金流狀態只使用兩種人群。

第一類屬于收入安全系數極高的，比如各種公務系統企事業系統人群，本質上這樣財政性賦予工作不會被經濟波及。

當然不僅于此，但只有你做到這種收入安全邊際，在目前環境下杠桿也會保持安全。

甚至平時收入看著很好的金領，生意老板也未必說自己是穩定收入群體。

還有一種，現金儲備起碼能覆蓋3年還貸周期的投資客了。

哎，不是說一年就可以了嗎？

因為所謂剛需就是選擇有限的人，那么所有邏輯出發點就是在有限盤子資源最大化。

而投資客是要考慮回報周期和成本平衡，3年是目前所有樓市周期中一個比較平均的收益回收閉環時段。

當然，還有更極限的，最后一種就是所謂吃土買房了，整個做成負的現金流了。

那不是完蛋嗎？

某種程度上，這是屬于真正職業炒房客領域。

對樓市的起伏波動階段有深的認知，也有很深的賭性。

在他眼中認為大漲前夜，提前備自己心中預期回收收益的時長，儲備好現金情況下，用極限的杠桿進行All in了。

我們無法評論這樣的對錯，這是套屬于雙刃都很鋒利的做法，這兩年我們聽過賺到盆滿缽滿和極限爆倉的炒房客，都來源這類做法。

很明顯，我們也不鼓勵大家做這種打法。

畢竟，金老爺子早告訴我們了。

江湖沒有永遠的武林盟主。

05

最后，說說我們普通人在買房現金流上，力所能及的事。

首先，盡可能提升房子作為資產所產生的正向現金流。

如果我的房子可以用來出租，那么我的租售比是不是可以通過軟裝，通過空置期降低來提升呢。

如果我的房子是在自住，那么我沒有可能通過投住分離模式，出讓自己大房子，改租其他空間來進行套利對沖呢。

出租這個領域在樓市紅利期，本質上是容易被忽視元素，利差足夠賺錢，也沒有多少人想著要做租售比提升。

好，就這引申出下一個話題，因為樓市慢慢渡過暴利期，那么帶有著這種正向現金流房子選籌，并進行長持會越來重要。

那么那類房子符合這樣選籌標準呢。

地鐵剛需房（含遠郊），市中心的兩房和小三房的次新房，學區房（除了價差，還有陪讀），和大型商業打包的新房。

而有兩個特別容易迷糊的產品類型。

相對低總價的商住房和老破小，商住房的邏輯不難理解，而老破小看著挺好租，而現實你會發現。

因為出租人群收入一般，對很價格很敏感，這樣的話，房租幾乎很難有多大漲幅的。

06

說了怎么多，沒有多少情緒性摻和在里面，希望用這樣一種調理的鋪陳，能對大家有所幫助。

但其實我要說一句。

所有對現金流優化的方法，本質都比不上自身能力和收入的提升。