漲價房源增多，部分業(yè)主開始惜售反價，珠海二手房市場有變？

江小亭/發(fā)自東莞

政策接連出招下，樓市回暖的風(fēng)也吹向了珠海。

過去的國慶假期，珠海一二手房成交迎來明顯上漲，新房二手房各項數(shù)據(jù)普遍增長超過100%，市場信心回歸明顯。

“為四季度開了好頭”有房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)中介人士對此提到。

01

預(yù)期向好

二手房業(yè)主心態(tài)火速調(diào)整？

伴隨熱度升溫，市場各方態(tài)度隨即出現(xiàn)變化。

繼開發(fā)商們紛紛高調(diào)喊出漲價，展示新房市場火熱的同時，二手房市場同步跟進(jìn)調(diào)整姿態(tài)。

來自貝殼找房提供的數(shù)據(jù)顯示，國慶期間貝殼珠海二手成交量為289套，環(huán)比增長122%，同比去年增長147%，政策調(diào)整對二手房市場的成交量推動顯著。

此外，新政后的首周，業(yè)主心態(tài)也出現(xiàn)了變化，表現(xiàn)為貝殼二手房降價房源數(shù)環(huán)比下降47.5%，漲價房源數(shù)則增長10.8%，同時新增掛牌量放緩，環(huán)比下降28.6%。

“客戶進(jìn)場意愿增強(qiáng)，看房更積極了” 金灣航空新城、香洲香山湖、十字門片區(qū)等多位一線房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)中介人士表示道。

“業(yè)主方面變得更有底氣，之前部分還在糾結(jié)要不要降價的開始選擇繼續(xù)觀望，甚至有少部分提出漲價，也有收到個別業(yè)主下架房源的要求”樓市發(fā)展更成熟的香洲區(qū)范圍內(nèi)一中介說道，在其看來，香洲區(qū)房價本身便更為堅挺，砸盤現(xiàn)象相對較少。

此外，一些千萬級別的豪宅成交還在進(jìn)一步加注樓市信心，從中介分享的案例來看，近段時間中海銀海灣、中信紅樹灣、尚東領(lǐng)御等均有大面積總價上千萬元房源成交。

02

市場依舊買方主導(dǎo)

更多業(yè)主選擇低價出逃

隨著一系列政策組合拳已搬出一段時間，政策效果的持續(xù)性不斷弱化正成為包括珠海在內(nèi)多城面臨的新問題。

“沒有太多變動”“節(jié)后價格方面和之前變化不大” 當(dāng)談及現(xiàn)階段市場，多位中介人士已逐漸從假期的熱度中回歸平靜。

“咨詢量看房量國慶期間確實有明顯提升，但這幾天小有回落，大部分業(yè)主報價上沒有太大變化，即便是有漲跌，也是非常小的幅度。“航空新城板塊一中介人士表示道。

對于前面提及的喊漲房源，上述香洲區(qū)的中介人士也做了進(jìn)一步補(bǔ)充，提到少數(shù)漲價房源整體漲幅并不大，大部分可能就幾萬塊。“有信心但不多，反價成交的案例更是個例，當(dāng)下的珠海二手房市場，依舊屬買方強(qiáng)勢主導(dǎo)。”

從貝殼找房平臺的掛牌房源表現(xiàn)來看，降價房源也正重新呈現(xiàn)持續(xù)增多趨勢。

值得一提的是，或因政策前后珠海二手房整體價格并未出現(xiàn)明顯抬價或溢價空間急劇變動現(xiàn)象，基本保持在正常價格水平，對節(jié)后的成交變動減弱了影響。

“節(jié)后珠海二手房市場成交量并未出現(xiàn)大幅下滑，市場熱度也并未出現(xiàn)明顯回調(diào)，整體保持了一定的活躍度。”區(qū)域一房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相關(guān)人士在采訪時提到。

據(jù)其表示尤以吉大片區(qū)、新香洲片區(qū)為近期購房者較為傾向區(qū)域，另外產(chǎn)品面積段及價格方面，則以建筑面積約90㎡~120㎡，與總價150萬~200萬元區(qū)間的普通住房為成交熱點。“市民在當(dāng)前二手房市場上更傾向于經(jīng)濟(jì)實惠的選擇。”

03

走過一輪大回調(diào)

二手房進(jìn)入底部企穩(wěn)期

短期內(nèi)雖價格波動不大，但當(dāng)拉長時間周期看，珠海的二手房實際上已經(jīng)歷了一輪大幅下調(diào)，正回歸底部企穩(wěn)階段。

當(dāng)中不乏熱門板塊。

如有著概念加持，近些年來房價變化較大的航空新城板塊。

圖源：珠海金灣

金灣航空新城過去高熱期新房價格紛紛突破“3字頭”乃至更高，但目前來看，在區(qū)域新盤回調(diào)至“2字頭”時，包括部分次新盤在內(nèi)的二手房成交價已回歸“1字頭”。

諸如板塊內(nèi)的華發(fā)天茂國際半島，據(jù)范圍內(nèi)中介介紹，該小區(qū)近期成交的一套109㎡房源，單價僅1.74萬元/㎡，相較該盤2021年3萬元/㎡以上新盤備案價，直接腰斬。目前該項目仍有一手在售中，折后單價2.1萬元/㎡起。

次新盤價格上不去，樓齡相對更大的小區(qū)亦無可避免上演同步回調(diào)。

參考貝殼找房平臺成交記錄，航空新城的昔日紅盤中海左岸嵐庭9月30日~10月6日期間成交了2套，均價僅1.64萬元/㎡，2021年時項目二手房成交價一度去到2.6萬元/㎡。

過程中為去化，持續(xù)性下調(diào)報價試探市場底線也成為不少業(yè)主的選擇。

以位于橫琴，直望澳門的華發(fā)廣場橫琴府項目在貝殼找房平臺上掛牌的一套房源為例，該套房源于今年5月底掛牌上線，彼時剛好是珠海全面解除限售后不久，房源初始價為850萬元，6月份業(yè)主下調(diào)了三次價格至798萬元，7月份再次下調(diào)至750萬元，最大一次降價幅度去到46萬元，但依舊未有買家，并于8月9月以及近期，繼續(xù)多次下調(diào)，目前掛牌價已回落至700萬元，折合單價4.14萬元/㎡。

貝殼找房APP上板塊成交均價走勢顯示，橫琴去年10月份的成交均價仍去到4.59萬元/㎡，今年9月份的成交均價僅3.5萬元/㎡。

“各板塊的價格基本上到位了，這段時間即便是接二連三的政策刺激，珠海的二手房整體價格也沒有出現(xiàn)太明顯起伏變動，想要置業(yè)的客戶可以多看看”有中介人士對此表示道。

在上述房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相關(guān)人士看來，珠海二手房市場于當(dāng)前階段已呈現(xiàn)出相對平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，市場咨詢及成交活躍度提升等現(xiàn)象均表明市場正在逐步回歸理性。

“未來隨著市場環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，珠海二手房市場有望逐步回暖，購房者的信心和購買力將得到進(jìn)一步提升，成交量有望增加。”

04

增量縮減，存量攀升

二手房成交熱度正趕超新房

不斷回穩(wěn)的二手房還在同步上演趕超新房的趨勢。

翻看過往數(shù)據(jù)，很長時間以來，珠海都是一個以一手房為主導(dǎo)的市場，新房貢獻(xiàn)全市大部分成交。從2023年下半年開始，二手房成交量才開始逐步反超一手。

今年前兩季度，根據(jù)珠海市不動產(chǎn)登記中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，珠海新增商品房登記套數(shù)為9596套，同期存量房轉(zhuǎn)移登記套數(shù)為11966套。

二手房不斷占據(jù)更多市場成交份額的背后，一方面是新房供應(yīng)的急劇縮量，最直觀為供地的減量，2020~2023年，珠海宅地成交面積分別為137萬㎡、92萬㎡、109萬㎡，37萬㎡。今年截至目前，成功出讓宅地面積還停留在約23萬㎡；

另一方面則是二手房掛牌量的不斷攀升，目前來看，僅貝殼找房單平臺，珠海二手房的掛牌量已在5萬+套大關(guān)。

“從取消限售、次新房供應(yīng)量上升，再加上不少業(yè)主降價出逃，價格表現(xiàn)友好，以及二手房的確定性優(yōu)勢等，都在助推二手房交易起步。預(yù)計接下來珠海的二手房成交表現(xiàn)還將繼續(xù)優(yōu)于新房。”有中介對此表示道。

不過值得一提的是，也有市場人士認(rèn)為，隨著新建項目產(chǎn)品力的不斷內(nèi)卷，包括得房率越來越高，新房同樣具備突出優(yōu)勢，核心點在于產(chǎn)品力與性價比上。

但不管如何，對于尚未進(jìn)場的置業(yè)者來說，都仍處于有利市場地位。

取消限購！剛剛發(fā)布，珠海房產(chǎn)新措施…

來源：【斗門區(qū)融媒體中心】

全面取消商品住房限購，

取消商品住房限售年限。

……

剛剛，珠海發(fā)布房產(chǎn)新措施！

24日，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等多單位聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確六大舉措，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，進(jìn)一步滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

珠海住房城鄉(xiāng)建設(shè)微信公眾號截圖

因城施策，用好政策工具箱。記者注意到，六大舉措中明確，全面取消商品住房限購，取消商品住房限售年限。

具體而言，在本市范圍內(nèi)購買商品住房（含新建商品住房和二手住房），不再審核購房人資格。取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定（有限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的除外），支持居民剛性和改善性購房需求。

在資金支持方面，提高住房公積金貸款額度，在資金流動性控制指標(biāo)范圍內(nèi)，實施合理的配貸系數(shù)，將單繳職工貸款最高限額調(diào)整為60萬元，雙繳職工貸款最高限額調(diào)整為100萬元。

同時要求加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，對符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項目積極給予資金支持，做到“應(yīng)貸盡貸”，保障項目按時建成交付，切實保障購房人的合法權(quán)益。

相關(guān)部門將指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，加快放款速度。對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。

另外，六大舉措還提及商品住房價格備案時間間隔由三個月調(diào)整為一個月。

需要指出的是，文件印發(fā)的通知中明確：橫琴粵澳深度合作區(qū)可參照制定相關(guān)調(diào)控措施。

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|來源：觀海融媒

|編輯：張練周

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