關于印發《西安市國有土地上房屋征收評估報告鑒定管理辦法》的通知

市建發〔2022〕35號

各區、縣住建局，各開發區住建管理部門，各房地產評估機構：

為進一步維護房屋征收當事人合法權益，規范國有土地上房屋征收評估鑒定工作，根據《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》等相關規定，結合本市實際，市住建局制定了《西安市國有土地上房屋征收評估報告鑒定管理辦法》，現印發你們，請遵照執行。

西安市住房和城鄉建設局

2022年3月14日

（聯系人：徐志雄 電話：89830286）

西安市國有土地上房屋征收評估報告鑒定管理辦法

第一條 為更好地維護被征收人、公有房屋承租人的合法權益，進一步規范本市國有土地上房屋征收評估報告鑒定工作，根據《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》等相關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區以及各開發區轄區范圍內對國有土地上房屋征收評估報告及復核結果的鑒定（以下簡稱鑒定）工作，適用本辦法。

第三條 西安市住房和城鄉建設局組織成立西安市房地產價格評估專家委員會（以下簡稱專家委員會），負責國有土地上房屋征收評估報告及復核結果鑒定工作。

專家委員會下設辦公室，負責國有土地上房屋征收評估報告及復核結果鑒定日常工作。

第四條 有下列情形之一的，專家委員會應當受理鑒定申請：

（1）被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門、開發區管委會對評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內提出鑒定申請的；

（2）房屋征收決定確定的簽約期限內房屋征收部門、開發區管委會與被征收人未簽訂補償安置協議的，在作出補償決定前，房屋征收部門、開發區管委會就被征收房屋分戶評估報告提出鑒定申請的。

第五條 有下列情形之一的，專家委員會可以不予受理鑒定申請：

（一）申請人不是被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門、開發區管委會且未取得委托書的；

（二）申請鑒定不是針對評估報告本身的；

（三）提出鑒定申請超過規定期限的；

（四）當事人委托代理人的授權委托范圍不明確的；

（五）同一份評估報告已受理的；

（六）被征收人與房屋征收部門、開發區管委會已達成征收補償協議的；

（七）申請房屋已滅失，且證據無法確定的；

（八）其他不應由評估專家委員會鑒定的。

第六條 申請鑒定時，申請人應當提交以下材料：

（一）國有土地上房屋征收評估鑒定申請表；

（二）申請人的身份證明文件（個人；法人提供單位組織機構代碼證和法定代表人身份證復印件；委托代理的還應提交授權委托書以及代理人、被代理人的身份證復印件），核對原件；

（三）原評估機構出具的評估報告及復核結果（原件及復印件）；

（四）被征收房屋的權屬證明（原件及復印件）；

（五）其他與評估報告鑒定有關的材料。

第七條 專家委員會在收到鑒定申請后，應于3個工作日內確定是否受理。經審核，符合申請條件的，應予以受理，并出具受理告知書；資料不完備的，應一次性告知申請人補充完善；不符合申請條件的，不予受理，并出具不予受理告知書。

第八條 專家委員會鑒定申請受理后，應當按照下列程序開展鑒定工作：

（一）組成鑒定專家組。專家委員會應當組織成立鑒定專家組，具體負責鑒定工作，專家組成員由申請人在公布的專家委員會專家名錄中隨機抽取。專家組成員應為3人以上單數，具體人數由專家委員會根據鑒定項目規模確定，其中房地產估價師數量不得少于二分之一。專家組應推選1名組長，牽頭負責鑒定工作。

（二）組織專家組進行實地查勘。專家委員會應組織專家組查詢相關資料，并在組織實地查勘前，書面告知申請人實地查勘的具體時間。實地查勘時，專家組應當如實填寫實地查勘情況記錄表并簽字。

（三）組織專家組進行鑒定。組織專家組對評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，對房屋征收評估報告或者復核結果的合法性、規范性、合理性等提出意見。

（四）出具鑒定意見。專家委員會應當根據專家組的合議結果出具書面鑒定意見。

鑒定意見應當在鑒定申請受理之日起10日內作出。

第九條 專家組成員應獨立、客觀、公正的進行鑒定，并進行合議論證提出技術鑒定意見。

第十條 專家組成員有下列情形之一的，應當回避：

（一）為征收當事人、被鑒定評估報告所屬評估機構工作人員的；

（二）與征收當事人、被鑒定評估報告所屬評估機構有利害關系的；

（三）其他與鑒定事項有利害關系的。

專家組成員應當回避而未回避的，其鑒定意見無效。

第十一條 房屋征收評估鑒定過程中，評估機構應當按照評估專家委員會要求，及時提供評估報告、實地查勘記錄、照片等相關資料，并就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。對被征收房屋進行實地查勘和調查時，有關單位和個人應當協助。

第十二條 經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持原評估報告；評估報告存在技術問題的，評估機構應當及時改正有關問題，重新出具評估報告。

第十三條 鑒定工作完成后，評估專家委員會辦公室應當及時將鑒定工作有關材料整理歸檔。

第十四條 臨潼區、閻良區、長安區、高陵區、鄠邑區、市轄縣及西咸新區國有土地上房屋征收評估報告鑒定工作，參照本辦法執行。

第十五條 本辦法自4月1日起施行，有效期5年。

來源：西安住建

《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》11月1日起施行 修改后有哪些變化？

《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《評估辦法》)近日出臺，并將于自2021年11月1日起施行，有效期5年。修改后的辦法有哪些變化?修改的主要內容有哪些?市房屋征收管理中心主要負責人對辦法的相關內容進行權威解讀。

　　充分保障被征收人的

　　參與權選擇權和知情權

　　■ 修改背景

　　保障征收補償工作順利進行

　　評估是房屋征收與補償工作的重要環節，直接關系著對被征收房屋價值的補償是否公平公正，《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》是用以規范全市房屋征收評估程序，保障征收補償工作順利進行的重要規范性文件，該辦法于2012年3月13日經市政府常務會議審議通過，自同年4月1日起施行。根據《西安市規范性文件管理辦法》和2017年市政府《關于規范性文件清理結果的決定》要求，《評估辦法》作為規范性文件須在有效期屆滿后修改完善并按程序重新發布。

　　■ 修改的基本思路

　　保障被征收人的參與權選擇權和知情權

　　此次修改在保持現行《評估辦法》總體框架和主要內容基本穩定的前提下，進行了適度的完善和調整補充：

　　一是體現新思想和新理念。修改后的《評估辦法》充分體現了習近平總書記提出的“以人民為中心”的新思想新理念，貫徹和落實了人民做主和依法治國的有機統一，切實解決了人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。比如：在本次修改中明確、規范了評估機構選定程序的相關內容，保障了被征收人的參與權、選擇權和知情權，便于項目征收部門及評估機構實際操作。

　　二是銜接新政策和新制度。此次《評估辦法》的修改是對2018年頒布的《陜西省國有土地上房屋征收評估機構選定辦法》和2020年出臺的《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》等相關政策的銜接和落實。

　　三是吸收新經驗和新做法。結合近年來我市房屋征收評估工作的實際需要及其他城市先進的經驗和做法。

　　■ 修改的主要內容

　　加強對房屋征收項目和評估機構事中事后監管

　　根據省、市政策的調整以及工作實踐，我市對《評估辦法》的內容進行了修改與完善。新《評估辦法》共六章三十六條，重點把握了以下幾個方面：

　　(一)保障被征收人的參與權、選擇權和知情權

　　在本次修改中明確和進一步規范了評估機構選定程序的相關內容，保障了被征收人的合法權益，《辦法》規范了評估機構選定主要程序，采用“三個公告”的方式保障被征收群眾的參與權、選擇權和知情權，同時也有利于政府部門及評估機構實際操作。

　　房屋征收部門、開發區管委會應當將確定的評估機構名單在市房屋征收信息平臺和房屋征收范圍內予以公告。

　　(二)完善行政主管部門組建評估專家委員會等相關內容

　　《評估辦法》明確，市房屋征收主管部門組織成立西安市房地產價格評估專家委員會(以下簡稱評估專家委員會),評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面專家組成。評估專家委員會管理辦法由市房屋征收主管部門制定。

　　為解決少數被征收人拒絕配合房屋征收評估影響征收項目正常運行的現實問題，維護絕大多數被征收人的合法權益，新《評估辦法》中增加了被征收人不配合評估工作時，評估專家委員會進行鑒定的相關程序。

　　(三)建立房屋征收信息平臺利用互聯網信息對房屋征收評估機構提供服務和信用監管

　　新《評估辦法》增加和明確，市房屋征收主管部門應建立房地產價格評估機構名錄和信用檔案，并通過房屋征收信息平臺向社會公布評估機構名單、等級、誠信記錄等信息，為被征收人選定房屋征收評估機構提供參考和依據。為增強房屋征收行政管理部門的服務意識和監管責任，結合目前 “互聯網+政務服務”實現“城市大數據”和智慧城市建設，運用網絡信息服務加強對房屋征收項目和評估機構事中事后的監管。

　　對被征收房屋價值的補償不得低于征收決定

　　公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格

　　對于《評估辦法》中市民關心關注的一些問題，市房屋征收管理中心也做了一一解答。

　　關注1

　　《評估辦法》的適用范圍?

　　在本市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區以及各開發區轄區范圍內評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

　　關注2

　　對被征收房屋價值的補償及類似房地產的市場價格的含義是什么?

　　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　類似房地產，是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產;類似房地產的市場價格，是指在評估時點與被征收房屋類似的房地產的市場價格。

　　關注3

　　房屋征收項目中的房地產價格評估機構由誰選定，選定的程序是什么?

　　房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。

　　選定評估機構的程序為：

　　1.房屋征收范圍確定后，房屋征收部門、開發區管委會應當在市房屋征收信息平臺發布評估機構報名公告。

　　2.房屋征收部門、開發區管委會應當將申請參加該項目評估的評估機構名單在市房屋征收信息平臺及征收范圍內公示，組織被征收人、公有房屋承租人在公示的評估機構名單中協商選定評估機構。

　　3.房屋征收部門、開發區管委會應當將確定的評估機構名單在市房屋征收信息平臺和房屋征收范圍內予以公告。公告時間不少于5個工作日。

　　關注4

　　房屋價值評估時點如何確定?

　　被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　關注5

　　初步評估結果如何公示?

　　評估機構應當按照房屋征收評估委托合同的約定，向房屋征收部門、開發區管委會提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門、開發區管委會應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

　　公示期間，評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。初步評估結果存在錯誤的，評估機構應當修正。

　　關注6

　　分戶評估報告是由誰送達?

　　分戶初步評估結果公示期滿后，評估機構應當向房屋征收部門、開發區管委會提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門、開發區管委會應當及時向被征收人、公有房屋承租人轉交分戶評估報告。

　　關注7

　　對評估結果有異議怎么辦?

　　被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門、開發區管委會對評估結果有異議的，應當自收到分戶評估報告之日起10日內，向出具評估報告的評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

　　評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，評估結果改變的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

　　關注8

　　對評估機構的復核結果有異議怎么辦?

　　被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門、開發區管委會對評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向評估專家委員會提交書面鑒定申請。

　　評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。