上海、廣州、深圳房產新政連發 現在是買房好時機嗎？

封面新聞記者 姚瑞鵬

在國慶來臨之前，樓市利好政策密集出臺。9月29日晚間，中國、國家金融監督管理總局出臺多項金融支持房地產政策。上海、深圳、廣州官宣放松住房限購，廣州一步到位，其成為四個一線城市中首個全面解除限購的城市。

30日，北京房地產商會會長黎乃超對記者表示，目前房價位于低位區間，在房產新政下，預計國慶假期將有良好市場反饋，此次三大城市新政力度逐漸增強，目標在于全面放開。政策密集出臺之后，買房的好時機到了？

房地產新政接連發布

“預計國慶假期將有良好市場反饋”

9月29日，廣州市人民政府辦公廳發布關于調整房地產市場平穩健康發展措施的通知。通知明確，取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策，通知自2024年9月30日起正式實施。本次限購政策調整后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。

對比廣州而言，深圳步伐稍小，9月29日，深圳市住房和建設局消息，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為20%。取消商品住房和商務公寓轉讓限制，商品住房和商務公寓取得不動產權登記證書后，可上市交易。且深圳僅保留核心區限購，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內購買住房，無需提供個人所得稅或社會保險證明。

而對比上兩個城市，上海更顯謹慎。9月29日，上海進一步調整優化住房限購政策。通知發布，縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限，調減為“購房之日前連續繳納滿1年及以上”。首套住房商業性個人住房貸款首付款比例從“不低于20%”調整為“不低于15%”；二套房貸首付款比例從“不低于35%”調整為“不低于25%”；實行差異化政策區域的二套房貸首付款比例從“不低于30%”調整為“不低于20%”等政策。

“這次政策趕在節前落地，一方面落實中央有關房地產調控“止跌回穩”相關精神，另一方面，為樓市持續向上、向好發展起到鞏固作用。有助于轉變買賣雙方看淡市場的預期。”北京房地產商會會長黎乃超對記者表示，多地進一步優化的房地產新政會釋放較多市場需求，黃金周的各地樓市表現值得市場期待，預計國慶假期將有良好市場反饋，十月的樓市交易量也有望止跌企穩，四季度成交量有望走出翹尾行情。

全面放開限購將越來越快

政策“工具箱”還有走深空間

“北上廣深”此次除了北京外，其他三個城市都發布了新政，但相比之下，廣州步伐最大，成為四個一線城市中首個全面解除限購的城市。黎乃超表示，廣州此次政策調整具有風向標意義，開啟了將限購全面退出購房市場的操作，也為后續各地政策放松、市場持續回暖創造了較好的條件，歷史上最寬松的政策松綁窗口期將開啟。

“政策的制定是個工具箱、連環套，廣州開啟后，全國各地購房政策調整優化的節奏會加快。”黎乃超介紹，預計后續的政策釋放將體現在如下幾個方面：

第一，將持續執行放開限購政策，深圳、上海將從優化政策到分區執行最終完全開放限購。“預計北京的政策調整幅度不會太大，優化政策情況不同需要獨立研判。”

第二，繼續使用金融手段，在首付比例、貸款利息、增值稅、個稅等方法繼續下調優化。

第三，取消普通住宅和非普通住宅概念，改善性大戶型等住宅逐步劃入相關政策輻射范圍。

第四，關注三大工程建設，構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”的住房供應體系。

仔細盤點，一年多時間以來，全國已有超過35城放松限購政策，其中包括成都、合肥、昆明、蘇州、長沙等22城已經全面放松限購，限購城市的范圍其實正在不斷縮減進程中。

據黎乃超介紹，如今廣州開啟了一線城市放開限購的第一步，那全面放開限購的進程就不會停止，只會越來越快。一線城市房價和成交量率先回穩，對于全國房地產市場回穩將起到示范帶頭作用。

現在是買房的好時機嗎？

“目前房價位于低位區間”

從存量房貸利率降低到一線城市逐步開始取消限購，面對近期密集出臺的房地產新政，很多消費者不禁要問，如今是不是到了購房的好時機？

“就對于各地的房產市場看，目前房價是在底部區間了。”黎乃超向記者表示，一線城市房價有波及效應，到三四五六線城市，整個過程在一年左右，北上廣深企穩一年以后六線城市才會企穩。

對于是否是買房的好時機，西南財經大學經濟學院劉璐教授向記者表示，目前各地城市不斷發布房地產新政刺激當地市場，首付比例不斷下調，商業貸款利率和公積金貸款都在不斷調整，縱觀整個房地產市場發展歷史，這樣的政策力度并未出現過，對于剛需購房者可以根據自身情況和當地房產市場，抓住購房機遇。

非滬籍限購進一步放開 上海再出7條房產新政

視頻加載中...

為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式，因城施策更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現就進一步優化房地產市場政策措施通知如下：

一、調整住房限購政策

（一）對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

（二）對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

（三）在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策，對在新片區工作、存在職住分離的群體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。

二、優化住房信貸政策

（一）落實國家關于降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。

（二）首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%；實行差異化政策區域的二套房貸最低首付款比例調整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。

三、調整住房稅收政策

（一）調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。

（二）按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。

本通知自2024年10月1日起施行。

看看新聞記者: 馬婕

編輯: 翟煜森

責編: 顧怡玫

買房成本又低了！LPR迎年內最大降幅調整，上海100萬元房貸利息大約減少4.9萬元

每經記者：陳榮浩 每經編輯：陳柯名,陳夢妤

成都某小區 每日經濟新聞資料圖

10月21日，中國授權全國銀行間同業拆借中心公布，2024年10月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期3.1%，5年期以上3.6%。

這是今年以來LPR第三次下降，也是降幅最大的一次。

對于新購房者來說，房貸利率又低了。而對于已經買房的購房者來說，等到“重定價日”（有的銀行是按1月1日重定價，有的銀行是按合同簽訂日重定價），存量房貸利率的LPR部分將調整到最新的。

而根據此前中國發布的指導市場利率定價自律機制，各商業銀行應于2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，降為不低于LPR減30個基點。

10月12日前后，多家商業銀行陸續發布調整存量房貸利率的通知，預計可在10月25日對存量房貸利率進行調整。

10月21日，去年年初在深圳購房的孫女士告訴《每日經濟新聞》記者，當時買房的房貸利率為4.6%，現在已經調整到了4.25%，預計10月25日會調整到3.65%，等到明年3月（孫女士的重定價日）將調整到3.3%。

“新的LPR調整后，新發放貸款今天開始執行，存量的按照合同約定的調整日期再進行調整。”同日，民生銀行深圳分行業務人員告訴每經記者。

“歷史最低利率來襲”

“存量房貸利率調整不需要去線下辦理申請，到時候會自動下調。”工商銀行深圳寶安支行業務人員近日向記者表示，“LPR如果有變化，系統會自動調整，無需另外申請，期間LPR如何變化跟個人貸款沒關系。”

每經記者注意到，隨著存量房貸利率調整在即，多家銀行也正加班加點變更合同、修改系統，目前多家銀行線上端口已上線“存量房貸利率批量調整”專屬模塊，并在具體頁面對存量房貸調整情況進行詳細介紹。

比如，興業銀行App提到，北京、上海、深圳地區利率高于LPR-30BP的首套住房貸款和其他地區利率高于LPR-30BP的全部存量住房貸款，統一調整至LPR-30BP。此外，首套房客戶無需線下申請，可通過銀行App的房貸利率調整欄目一鍵申請。

在9月24日的國新辦新聞發布會上，中國行長潘功勝表示，此次存量房貸利率下調預期平均降幅0.5個百分點，預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年減少家庭利息支出1500億元左右。

每經記者留意到，已有開發商發海報稱“歷史最低利率來襲，置業正當時”。

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10月21日，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經記者表示，居民愿意貸款，對樓市的穩定具有較大作用。

中指研究院政策研究總監陳文靜則分析稱，LPR及房貸利率的下調，將進一步降低購房者的購房成本，有利于帶動購房需求釋放，配合住建部、央行、財政部等部委近期落地的政策“組合拳”，有望形成更大合力，助力房地產市場“止跌回穩”。預計四季度，央行在貨幣政策方面的力度會繼續加大，進一步的降準降息亦有預期。

有購房者可從4.6%降到3.65%

不過，每經記者注意到，哪怕在同一個城市，存量房貸利率調整后也有所差異，當下主要調整的是LPR加減點，不同購房者在不同時間段購房，5年期以上LPR值（定價基準）就可能存在4.2%、3.95%、3.85%、3.6%等多種可能，因此會導致最終下調后的存量房貸利率存在差異。

比如，工商銀行提到，由于不同貸款重定價日不同，目前貸款采用的5年期以上LPR值（定價基準）就不同，分別為3.85%、3.95%、4.2%，雖然調整后的利率都按LPR-30BP計算，但調整后相應的利率分別為3.55%、3.65%、3.9%，不同客戶的利率下降幅度也不完全一樣。

LPR品種歷史走勢圖 來源：中國

孫女士告訴記者，她購房時的房貸利率為4.6%（相當于LPR+30個基點），因為購房合同是去年3月簽的，在今年3月時調整過一次LPR基點，調到了4.25%（相當于3.95%+30個基點），預計10月25日將調整到3.65%（相當于3.95%-30個基點）。

近兩年購房的業主房貸利率變化 受訪者供圖

當日，2019年6月在湖南益陽購房的陳先生也告訴每經記者，房貸利率已經從最高峰的4.89%調到了4.3%。“預計10月25日以及明年1月1日還能調整兩次，10月25日是調整加減點，明年1月1日再調整LPR，到時候預計房貸利率還會大幅下降。”

較早購房的業主房貸利率變化 受訪者供圖

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，新的LPR調整后，預計國內除北京、上海和深圳房貸利率還可能會停留在“3”字頭，全國其他城市房貸利率均進入“2”字頭行列，這是購房政策的重大變化，也是值得大力宣傳的，進一步說明房貸利率調整進入持續寬松和歷史寬松階段。

“新的LPR調整后，以上海為例，目前房貸利率為3.4%，而調整后為3.15%。據此計算，按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，月供大約減少137元，全部利息大約減少4.9萬元。”嚴躍進說。

記者|陳榮浩

編輯|陳柯名 陳夢妤 易啟江校對|王月龍

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