“代持”父母的房子，以什么方式“還”？

問

自從有了孩子，退休的父母就從老家來了杭州，一住十多年。三年前父母把老家的房子賣了，以我們的名義在杭州買了套房。當(dāng)時(shí)沒把父母的戶口遷過來。現(xiàn)在我們想再購置一套小房子，發(fā)現(xiàn)沒有資格了。所以想讓父母投靠落戶，再以贈(zèng)與的形式把房子轉(zhuǎn)回父母名下，請(qǐng)問這樣操作可行嗎？

杭報(bào)地產(chǎn)：總的思路是對(duì)的，想再購入一套房子，就得騰一張房票出來。實(shí)際上，你們是這套房子的“代持”者。

在父母已落戶并且取得購房資格的情況下，你們可以通過兩種方式把房子轉(zhuǎn)讓給父母，一種是贈(zèng)與，一種是交易。兩種方式需要繳納的稅費(fèi)有差別，對(duì)贈(zèng)與人或賣家轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后的限制也不一樣：贈(zèng)與人滿三年后方可購買限購范圍內(nèi)住房。

不過看你題中所說，父母投靠落戶似乎還沒有進(jìn)行，按照最新政策，受贈(zèng)人需要有購房資格。因?yàn)槟愀改竿诵荩辉诤贾堇U納社保，落戶滿5年后，可以購買2套住房。因此你必須在父母取得購房資格后，才能進(jìn)行下一步操作。

問

手上有450萬現(xiàn)金，打算買一套房給公婆住。從去年9月份到現(xiàn)在，杭州大部分新盤都看過了。我們住在大兜路一帶，目前只有一套房。我上班在錢江世紀(jì)城，那邊的距離也能接受。所以基本上就在主城和奧體一帶看房。去年搖了杭源里，沒中。8月份搖了星翠瀾庭，也沒中。錢攥手里用不上，真的是既焦慮又迷茫，請(qǐng)給點(diǎn)建議。

杭報(bào)地產(chǎn)：奧體的盤都很吸引眼球，接下來SKP項(xiàng)目肯定又是萬眾矚目，搖搖看是可以的，但不要太執(zhí)著。

眼下的樓市里，房產(chǎn)的金融屬性往往被放大，居住屬性反倒被一些購房者忽視了。能兼顧兩者當(dāng)然是最優(yōu)選，但好運(yùn)氣并非人人都能等來，所以你要想清楚，哪些因素對(duì)你更重要。

450萬的首付款，可選范圍很多。主城區(qū)的房源，紅盤潮里你上次沒有選擇的和品府，可以保持關(guān)注，搖號(hào)難度肯定不會(huì)低。一些粉盤你也可以多關(guān)注一下。

單價(jià)低點(diǎn)的房源，對(duì)你來講可能“門檻”低了點(diǎn)，但如果居住舒適度好，買大戶型也可以當(dāng)作一個(gè)選項(xiàng)。

三塘的檀映里，華豐的春和云境，都已經(jīng)收官了，不知你沒有沒去報(bào)名。三塘的春熙上和灣位置不錯(cuò)，也可以關(guān)注下。另外，跟你半小時(shí)車程距離的丁橋，居住氛圍整體不錯(cuò)，你也不妨去看看。次新房方面，如果遇到各方面條件都不錯(cuò)的“急售”項(xiàng)目，你是有資金優(yōu)勢(shì)的。

問

300萬預(yù)算，最高不超過350萬，三口人住，想要院區(qū)房，因?yàn)榧胰诵枰恢苋ト吾t(yī)院。8月份去搖了未科的汀云上府，在浙大一院總院附近，未搖中。工作在市中心，新盤和次新盤都在考慮范圍內(nèi)，有哪些選擇？

杭報(bào)地產(chǎn)：未來科技城是個(gè)好選擇，汀云上府、蒲荷云邸建議繼續(xù)關(guān)注。

杭州市中醫(yī)院丁橋院區(qū)周邊，你也可以關(guān)注，精裝平均限價(jià)31500元/平方米，相同面積預(yù)算上可以降一點(diǎn)。綠城的沐春明月近期有望首開，距離醫(yī)院2.1公里。

招商德信花蕓春境離醫(yī)院最近，863米，步行12分鐘即達(dá)。另外稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的杭房潤如園，你也可以關(guān)注一下，預(yù)計(jì)9月加推高層、小高層，建筑面積約101-139㎡，共570套，高層26300元/平方米。這個(gè)樓盤離市中醫(yī)院丁橋院區(qū)2.8公里，駕車10分鐘。

良渚新城這里，將于2021年底完工的良渚醫(yī)院周邊你也可以關(guān)注。未來城、融信瀾天、昆侖華府等次新二手房，去實(shí)地考察一下吧。

幫傳承‖代持房產(chǎn)變遺產(chǎn)，我該怎么辦？

對(duì)于代持，相信大家已經(jīng)不再陌生，就是將原本是我們自己的財(cái)產(chǎn)登記在別人的名下，諸如車輛、股權(quán)、房產(chǎn)等等。小編提醒您，在我們選擇找親人或者朋友代持的時(shí)候，必須要明確其中的風(fēng)險(xiǎn)，否則引發(fā)的則是親人間的糾紛。

案件情況

沈女士的父親有一套一居室的承租房，這是沈女士成長的地方，九幾年的時(shí)候趕上房改房政策，父親和母親用雙方的工齡將該房產(chǎn)買私。

2010年，沈女士即將結(jié)婚需要購置房產(chǎn)，此時(shí)，奶奶提出一個(gè)建議。由于爺爺多年前便已經(jīng)去世，奶奶一直獨(dú)自生活在一套兩居室內(nèi)，她希望沈女士的父親能將自己名下的這套兩居室出資購買下來，并且搬到這套兩居室內(nèi)與自己共同居住，這樣便可以將一居室留給沈女士。

沈女士的父親考慮到家中本來也要購房，再加上如果購買了母親的房產(chǎn)，不僅可以解決居住問題，還能方便照顧老母親，沈女士的父親便毫不猶豫的答應(yīng)了母親的提議。隨后，沈女士的父親掏錢將自己母親名下的兩居室購買，并將一家人居住多年的一居室留給女兒作婚房。

誰知就在購買奶奶的房產(chǎn)兩年后，奶奶覺得自己的身體越來越不好，認(rèn)為自己的名下該有一套房產(chǎn)才能安心。沈女士的父親為了滿足母親的心愿，便將沈女士居住的一居室過戶到母親的名下，并和母親說好，房子以贈(zèng)與的形式過戶給母親，但是日后房子一定要屬于沈女士家。

2022年初，沈女士的奶奶去世。沒想到隨著老人的離世，這套一居室竟引發(fā)一場(chǎng)風(fēng)波。原來，沈女士的父親還有兩個(gè)同母異父的兄弟，老人的大兒子一直在外地生活，多年來沈女士一家難得和他們見面。可就在料理完奶奶的喪事后，沈女士的大伯竟稱自己手上有一份母親留下的遺囑，遺囑中表示，要將這套一居室的房產(chǎn)留給大伯一家。

沈女士和父親怎么也想不明白，當(dāng)初說好的只是過戶，房子并不真的歸奶奶所有，如今怎么就變成了遺產(chǎn)呢？這套一居室大伯能憑借遺囑直接將房產(chǎn)過戶嗎？如今沈女士的父親，身體也不是很好，他們下一步該怎么做才能維護(hù)自己的權(quán)益呢？

律師支招

“幫傳承”律師表示，本案涉及到贈(zèng)與、夫妻共有財(cái)產(chǎn)、遺囑等問題，比較復(fù)雜。

根據(jù)國家對(duì)于房產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，以登記為主，也就是說房屋是以物權(quán)登記來確認(rèn)其歸屬。沈女士家的一居室雖然過戶到了奶奶的名下，但是是以贈(zèng)與的形式過戶的，并沒有產(chǎn)生支付。據(jù)沈女士描述，房屋過戶后一直由沈女士居住使用，并且是自己家人在管理，相關(guān)的水電費(fèi)，暖氣費(fèi)都是由沈女士一家來支付。從客觀形式上來說，對(duì)沈女士一家比較有利，一定程度上證明奶奶是代持房產(chǎn)。

律師表示，所謂代持，一般是指出于某種原因，將物權(quán)登記在出名人的名下，而實(shí)際所有權(quán)人屬于借名人。贈(zèng)與則是贈(zèng)與人愿意將自己名下的財(cái)產(chǎn)無償?shù)慕o予受贈(zèng)人，并且受贈(zèng)人也愿意接受贈(zèng)與的行為。所以代持和贈(zèng)與之間的區(qū)別還是非常大的，代持是保留所有權(quán)，贈(zèng)與是所有權(quán)已經(jīng)給予對(duì)方。

就沈女士的大伯拿出來的遺囑，律師表示，《民法典》規(guī)定，遺囑主要有六種形式，分別是口頭遺囑、自書遺囑、打印遺囑、公證遺囑、視頻和錄音遺囑。對(duì)于這六種遺囑均要符合一定的法律要件才能成為一份合法有效的遺囑。如果大伯手中持有的是一份奶奶的自書遺囑，需要證明老人是在意識(shí)清醒的情況下訂立的，整個(gè)遺囑內(nèi)容不允許有涂改，如果有涂改需要在上面簽字按手印確認(rèn)，并且標(biāo)注上明確的時(shí)間以及奶奶本人的親筆簽名，最好還要有奶奶的手印。這才是一份合法有效的遺囑。

律師認(rèn)為，沈女士家的這套一居室當(dāng)初是用父親和母親的工齡購買的，是他們的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《民法典》婚姻篇的明確規(guī)定，婚姻存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，通常屬于夫妻共同共有狀態(tài)，不是按份共有。那么共同共有的財(cái)產(chǎn)，從物權(quán)法來說是不能私自處分的，因此父親在沒有經(jīng)過母親同意的情況下便將房產(chǎn)全部贈(zèng)與給奶奶，該行為可能無效。建議沈女士的母親提起訴訟，將沈女士的父親和大伯作為被告，確認(rèn)沈女士的父親和奶奶之間的贈(zèng)與行為無效，同時(shí)主張將房產(chǎn)恢復(fù)登記到沈女士父親的名下。

房屋代持有無法律效力？

所謂“房屋代持”，一般是指不符合購房政策或不愿意出面的購房者（實(shí)際出資人），借符合購房條件者（名義產(chǎn)權(quán)人）的名義，由自己出資購房，在房地產(chǎn)權(quán)簿上登記名義產(chǎn)權(quán)人的行為。也就是我們通常所說的借名買房。目前我國法律暫未對(duì)此作出明確規(guī)定。個(gè)人認(rèn)為，代持行為一般通過代持合同的約定來表現(xiàn)，而合同是否合法有效可以根據(jù)《合同法》的精神來判斷。只要代持合同簽訂主體均具備完全民事行為能力，合同的簽訂是當(dāng)事人之間真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，沒有損害國家、集體或第三人的利益，合同就應(yīng)當(dāng)合法有效。在實(shí)踐中，北京高院以指導(dǎo)意見的形式附條件地認(rèn)可了這種房屋代持行為，但底線是不能違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，比如不能借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。而《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第二條規(guī)定：當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。這條規(guī)定我認(rèn)為可以理解為變相認(rèn)可了房屋代持行為。即便如此，房屋代持還是存在很大風(fēng)險(xiǎn)。比如，對(duì)于出資人來說，代持人出于私心，想占有房產(chǎn)；另外，代持合同并不能對(duì)抗善意第三人。對(duì)于代持人來說，代持行為會(huì)影響其日后購房及貸款優(yōu)惠政策；另外，如果實(shí)際購房人不按時(shí)還款就會(huì)影響代持人的征信記錄等。既然有風(fēng)險(xiǎn)，大家一定要做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一是簽訂好房屋代持合同。在合同中把雙方地位、權(quán)利義務(wù)約定清楚，特別要約定好房屋權(quán)屬的歸屬、產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間及雙方違約責(zé)任、承擔(dān)責(zé)任方式、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，并避免出現(xiàn)措辭不清、語焉不詳?shù)那樾巍６潜Ａ艉米C據(jù)。實(shí)際出資人在購房時(shí)最好保證資金從自己處直接支付給出售方，并保留所有票據(jù)、權(quán)屬憑證等書面證據(jù)，以防將來發(fā)生權(quán)屬糾紛時(shí)舉證困難。