丁建剛：當(dāng)年的溫州太太炒房團(tuán)，你們現(xiàn)在還好嗎？

讀懂中國樓市

9月1日，作為住在杭州網(wǎng)創(chuàng)辦18周年系列活動之一——《丁建剛房產(chǎn)報(bào)告會》迎來了全省各地趕來的購房者們。

過去十年，一般每年都會舉辦一兩場《丁建剛房產(chǎn)報(bào)告會》。每場會后，購房者們把丁建剛圍的水泄不通的情形常常出現(xiàn)。

以往，丁建剛報(bào)告會現(xiàn)場通常是女粉絲居多，但是在今年的報(bào)告會上，有人發(fā)現(xiàn)男粉絲更多了。會后也是一群男粉絲有一堆咨詢問題把丁老師團(tuán)團(tuán)圍住。

有人調(diào)侃，丁老師的女粉絲減少了……

女粉絲最活躍時(shí)期是什么時(shí)候？

在過去幾年的報(bào)告會上，人們看到了很多女粉絲，實(shí)際上，真正專業(yè)炒房投資的女粉絲，更多的是出現(xiàn)在十多年前，那時(shí)候還沒有報(bào)告會。

從本世紀(jì)初開始，特別是從2003年至2008年的那幾年中，所謂“溫州炒房團(tuán)”實(shí)際上就是“溫州太太炒房團(tuán)”。

這些炒房團(tuán)太太的先生們都忙于經(jīng)商，有些在上海，有些甚至在國外。

炒房團(tuán)的太太們，通常文化水平并不高，但是投資愿望很強(qiáng)，同時(shí)又有很高的市場敏感度。每人手持著幾百萬（這在當(dāng)時(shí)是巨款），大舉進(jìn)入杭州市場。

杭州，是當(dāng)年被她們攻下的第一個(gè)城市，如果說有第二個(gè)城市，那就是上海。不得不承認(rèn)，溫州人對商業(yè)投資確有極高的敏感度。

溫州炒房團(tuán)是何時(shí)進(jìn)軍房地產(chǎn)的？

事實(shí)上，溫州人開始房地產(chǎn)投資，遠(yuǎn)早于本世紀(jì)初。

大致在1992年小平南巡之后，中國房地產(chǎn)市場剛剛開始起步階段，溫州人就已經(jīng)開始進(jìn)軍杭州和上海、北京等地。

當(dāng)時(shí)，差不多在全國各大城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，都有很著名的“溫州村”。

那些外出經(jīng)商和務(wù)工的溫州人，居住在這些城鄉(xiāng)結(jié)合部的房子里，相互扶持互相幫助，甚至形成了一個(gè)高度自治的小區(qū)域。

杭州的“溫州村”，也叫城北商貿(mào)園，就在現(xiàn)在浙江大學(xué)紫金港校區(qū)的北邊，建成是在1995年。如今，這塊區(qū)域幾乎已經(jīng)是市中心的寶地了，但在當(dāng)時(shí)還是標(biāo)準(zhǔn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。

那一次的房地產(chǎn)市場開發(fā)，隨著1997年亞洲金融危機(jī)跌入了谷底。當(dāng)時(shí)最低的價(jià)格不到1000元/平方米。

2003年至2008年的五年間，是溫州炒房團(tuán)的鼎盛時(shí)期。

當(dāng)時(shí)，晚上經(jīng)常會接到溫州媒體同行或者溫州炒房團(tuán)“領(lǐng)袖”的電話，幫他們選擇樓盤。聚會的地方通常是在青藤茶館最大的包廂。

當(dāng)年的溫州太太炒房團(tuán)有何特征？

她們有個(gè)顯著的投資特點(diǎn)：圖實(shí)惠。

同時(shí)，每個(gè)人投資能力不同，選擇通常是分化的。有的人圖市中心，有的人則希望越便宜越好。

在當(dāng)時(shí)的城市格局中，能選擇的區(qū)域主要是東河沿線的兩側(cè)：萬安城市花園、東河錦園、麗景苑、金鹿雅園，以及朝暉一帶的綠洲花園和潤和紫庭花園等。

其中有部分投資能力較強(qiáng)的，購買了定安苑、定安名都等。

溫州炒房團(tuán)對杭州城西的認(rèn)可度不高。但其中一個(gè)樓盤“耀江文鼎苑”，在2007年之后有不少人涌入。

濱江區(qū)在當(dāng)時(shí)的認(rèn)可度也非常低。直至2008年東方郡開盤時(shí)，才有部分投資者進(jìn)入。

錢江新城由于當(dāng)時(shí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有成熟，認(rèn)可度很低。

由于當(dāng)時(shí)杭州商品房可選擇的余地實(shí)在非常少，而溫州炒房團(tuán)中也并非每個(gè)人的購買能力都很強(qiáng)，于是，本人當(dāng)時(shí)還給很多人推薦了二手房。

當(dāng)時(shí)，給那些有西湖情結(jié)的人，主要推薦了環(huán)城西路沿線和柳浪聞鶯的對面，還有東山弄的一些二手房。

大部分人購買了1-2套，最多的買了幾套。傳說中有人買了幾十套房子，但本人并未見過真實(shí)案例。

現(xiàn)在，她們還好嗎？

杭州的房價(jià)，實(shí)際上與當(dāng)年的溫州太太炒房團(tuán)的大舉進(jìn)軍不無關(guān)系。上海也有影響，但由于市場較大，影響較小。

2011年以前，杭州房價(jià)曾非常接近于北京、上海，超過廣州、深圳，甚至有傳言說2010年杭州房價(jià)超過一線城市，成為全國房價(jià)最高的城市。

當(dāng)時(shí)全國的媒體都相信杭州房價(jià)全國第一，之所以如此，是因?yàn)楹贾莘績r(jià)確實(shí)很高。

為此，本人當(dāng)年也發(fā)表評論澄清相關(guān)假新聞。

不過，至2011年溫州民間信貸崩盤，溫州炒房團(tuán)瞬間銷聲匿跡。從那時(shí)起，幾乎就失去了一切聯(lián)系。溫州炒房團(tuán)，作為那個(gè)歷史時(shí)期的特殊現(xiàn)象，也就戛然而止。

零星聽到過一些消息，據(jù)說有部分人已經(jīng)移居上海，也有部分人傾家蕩產(chǎn)……

盡管近十年來，杭州房價(jià)大漲，但如果以一線城市為坐標(biāo)，杭州房價(jià)實(shí)際上是相對大幅度向下調(diào)整的。目前大約是北上深三個(gè)一線城市的40%-50%，這與溫州炒房團(tuán)的退出也息息相關(guān)。

2017年杭州與北上深商品住宅成交均價(jià)比值對比

男女購房決策有何區(qū)別？

在這么多年的咨詢與溝通中發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：一個(gè)家庭中，常常是女主人作購房決策更果斷，而男主人由于考慮的因素更多，常常猶豫不決的比例更高。

因此在本世紀(jì)初，房地產(chǎn)市場一直呈上升階段的那十年，在以投資為主要目的的購買中，溫州太太炒房團(tuán)的決策幾乎都是正確的。

但從自住的角度來說，男主人的選擇通常比女主人更理性、更正確，不過，這是另一個(gè)話題了。

2022，買房還是炒股？買房還是租房？經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友給出建議

“為什么不在上班地附近租房？”

近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友在某節(jié)目上，就大城市里跨城通勤“鐘擺人”現(xiàn)象發(fā)表了觀點(diǎn)。

他認(rèn)為，年輕人在剛剛參加工作的時(shí)候，要把時(shí)間有效利用好，與其每天上班兩個(gè)小時(shí)通勤，為什么不在公司附近租住，這樣比在偏遠(yuǎn)郊區(qū)買一個(gè)房子劃算的多。

管清友的觀點(diǎn)立即引發(fā)了網(wǎng)友熱議，有網(wǎng)友質(zhì)疑“何不食肉糜？”，也有網(wǎng)友表示“因?yàn)楣靖浇饨鹳F，租不起”。

01

所謂租不起，更多是指不穩(wěn)定

那么，年輕人更愿意在上班地附近租房，還是在郊區(qū)買房？

我們隨機(jī)采訪了幾位在杭州工作的年輕人，均表示不能簡單以距離來決定。

多數(shù)人表示，如果是租房，不僅僅是考慮租金多少的問題，更重要的是租房的不穩(wěn)定性。

在沒有健全法律保障的前提下，租房者可能面臨房東隨時(shí)漲租金、賣房把租客趕走、與人合租引發(fā)矛盾等諸多問題。

同時(shí)，受到中國人較強(qiáng)的買房意識影響，多數(shù)人在心態(tài)上仍認(rèn)為租房是“臨時(shí)過渡”。既不能隨意裝修打理租住的房子，也不愿意為此添置過多的家具和日用品。

當(dāng)然，更多的年輕人認(rèn)為租售不能同權(quán)，選擇買房還有落戶、學(xué)區(qū)等方面的考量。

昨晚（12月23日），本公眾號丁建剛先生和管清友先生，就這一話題進(jìn)行了交流。

管清友表示，此前在節(jié)目中發(fā)表的“租房論”，主要是給剛剛工作的年輕人的生活工作建議。

“這個(gè)階段的年輕人還沒有到考慮學(xué)區(qū)房等因素的時(shí)候，與其浪費(fèi)過多時(shí)間在通勤上，不如用來充實(shí)自己、投資自己，提升專業(yè)能力和認(rèn)知能力，畢竟投資自己的回報(bào)率是最高的。”

不過管清友也承認(rèn)，當(dāng)前中國的租房市場發(fā)育不完善，法律和契約意識欠缺，還很難做到租售同權(quán)。

丁建剛認(rèn)為：

“中國的大城市越擴(kuò)越大，像杭州這樣8000多平方公里的城市，從東到西，從大江東到臨安長達(dá)80公里，哪怕是點(diǎn)到點(diǎn)的地鐵單向也需要2小時(shí)，雙向需要4小時(shí)。這對年輕人來說是一種生命的浪費(fèi)，管清友先生的建議是有道理的。

年輕人工作地點(diǎn)流動性較強(qiáng)，房子不可能跟著人走。如果自己的房子離工作地較遠(yuǎn)，可以選擇就近租住，并同時(shí)出租自己的房子來補(bǔ)貼，不失為一種解決方案。

但最重要的是，無論政府導(dǎo)向的租售并舉，還是市場化的租賃市場培育，都應(yīng)該盡快解決租售同權(quán)的問題。

如果租售同權(quán)問題不解決，那么官方租售并舉的導(dǎo)向、租賃市場的培育都會有重大的障礙。

解決租售同權(quán)，首先要靠立法，出臺住房保障法或者是房屋租賃法；其次是學(xué)區(qū)等城市公共服務(wù)的均衡化。

在立法方面，最值得學(xué)習(xí)的是德國。德國擁有完備的租賃制度，租房者權(quán)益受到法律保護(hù)，并享受公共服務(wù)。例如，德國法律對房屋租金最高額度給予限制，對租金的調(diào)整浮動也有明確規(guī)定等等。”

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2022年，該買房還是該炒股？

新的一年即將到來，更應(yīng)該買房，還是炒股？

“2022年又該買房又該炒股”，管清友給出了他的投資建議，表示2022年整個(gè)資本市場，包括股市和樓市，相對于2021年都將呈現(xiàn)更好的狀態(tài)。

他認(rèn)為，今年下半年的房地產(chǎn)市場如同秋風(fēng)掃落葉，量價(jià)齊跌，但目前來看無論是房地產(chǎn)政策還是貨幣政策，都在回暖、都在松動。

“2022年上半年，房地產(chǎn)市場可能會進(jìn)入一個(gè)企穩(wěn)狀態(tài)，對于剛性需求購房者或許是個(gè)機(jī)會。”

但對于投資者來說，未來房產(chǎn)品未必是最好的投資品了。

相比之下，管清友更建議投資金融資產(chǎn)，他表示：“從股票市場來說，投資股票基金這個(gè)時(shí)代已經(jīng)開始了。”

丁建剛：大宅是富人的“生活剛需”，錢塘公館幾乎沒有短板

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州快訊11月21日下午，由華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)、杭州華聯(lián)置業(yè)主辦，鳳凰網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)承辦的“座標(biāo)2020” 當(dāng)代中國大宅圓桌會論壇在杭州UDC錢塘公館舉辦。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛洞察到近幾年大宅回歸市中心的趨勢，他表示，市中心意味著頂級的資源和便利的生活。“山水資源豐富的郊區(qū)在浙江比比皆是，但兼具城市封面、繁華核心，又富有生活氣息的場所，在杭州非常稀缺，這里的居客是極少數(shù)的。”

丁老師認(rèn)為，大宅包含兩層邏輯。首先，它是頂級富人的“生活剛需”。其次，它兼具著頂級富豪的財(cái)富的存款形式。

“對于頂級富豪來說，可能投資產(chǎn)業(yè)、投資股票，甚至可能就放在銀行，但是它一定得有一部分放在這樣的核心資產(chǎn)里面。這些核心資產(chǎn)可能漲價(jià)的幅度未必很高，但是從更長的歷史的軸線來看，它可以作為收藏，可以作為儲蓄的金融功能。”

談及本次論壇主題的核心詞“座標(biāo)”，丁老師認(rèn)為，“座標(biāo)”包括了“杭州是中國座標(biāo)”的觀點(diǎn)，這意味著杭州是一個(gè)具有很大成長空間和活力的城市；“座標(biāo)”也代表了“當(dāng)代”，意味著錢塘公館在當(dāng)前的時(shí)代中有產(chǎn)品引領(lǐng)作用；同時(shí)“座標(biāo)”也對應(yīng)著城市封面的景觀價(jià)值，不僅因?yàn)樗鎸埃X塘公館本身已經(jīng)成為城市的重要景觀了。

“錢塘公館的景觀，外立面，然后在城市中的地位和和戶型，包括建筑設(shè)計(jì)，包括室內(nèi)設(shè)計(jì)，幾乎找不出短板。”丁老師說。