北京房屋交易稅費詳解

增值稅及增值稅附加稅

1、增值稅，是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅，稅率為5%

2、增值稅附加稅，等于增值稅×稅率，如北京城六區（東城、西城、朝陽、海淀、石景山、豐臺）稅率為12%（城建稅7%+教育費附加3%+地方教育費附加2%），城六區之外稅率為10%（不含2%的地方教育費附加）,當前政策減半收取，稅率為6%和5%

3、實際操作中，習慣將兩個稅種合并計算，稅率為計稅價格的5.3%或5.25%

4、納稅人：產權轉出方，即賣方。

5、減免規定：

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。——《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》

個人所得稅

1、稅率：財產轉讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。

2、納稅人：產權轉出方，即賣方。

3、減免規定：

對個人轉讓自用達5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得（即滿五唯一），免征個人所得稅。

契稅

1、契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。

2、稅率：3%

3、納稅人：產權承受人，即買方。

4、減免規定：

• 自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅（即1.5%）。對個人購買90平米及以下普通住房且屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。
• 根據《關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》（國稅函[2004]1036號）第2條及《中華人民共和國繼承法》規定:法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬的，免征契稅；但非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬的，屬于贈與行為，應征收契稅。
• 根據《財政部國家稅務總局關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》（財稅[2014]4號）規定，在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

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土地增值稅

1、是對有償轉讓國有建設用地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。

2、稅率：實行超額累進稅率，稅率為30%、40%、50%或者60%

3、納稅人：產權轉出方，即賣方。

4、減免規定：自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

房產稅

1、房產稅，以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。

2、房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：

情況1，以房產原值為計稅依據的

應納稅額=房產原值*(1-30%)*稅率(1.2%)

情況2，以房產租金收入為計稅依據的

應納稅額=房產租金收入*稅率(12%)3、納稅人：持有房產的公司每年繳納

土地使用稅

1、是向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。

2、稅率：實行分類分級的幅度定額稅率，北京為1.5～30元不等。根據級別范圍，每平方米年稅額如下：

• 一級土地 30元：復興門到西大望路的東西長安街、朝陽門等地段；
• 二級土地24元：東直門、德勝門、崇文門等地段；
• 三級土地 18元：中關村北大街、亮馬橋路、朝陽公園等地段；
• 四級土地 12元：萬泉河路、朝陽路、望京、酒仙橋等地段；
• 五級土地 3元：北京經濟技術開發區、朝陽、海淀、豐臺、石景山區除一至四級土地以外的其他地區；
• 六級土地1.5元：除一至五級以外的其他市域地區；

3、納稅人：使用土地的單位或個人每年繳納

4、減免規定：自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。

印花稅

1、印花稅是對經濟活動和經濟交往中設立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。未購買印花且在后期也未補購，則無法再次進行買賣。如要再次買賣，在交稅前補辦好即可辦理過戶。

2、稅率：0.025%；房屋產權證、土地使用證按件貼花5元。

3、納稅人：受稅法規定應稅憑證的單位和個人。

4、減免規定：自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

房屋登記費

1、申請房屋登記的，申請人應當按照國家有關規定繳納登記費。

2、收費標準：按件收取。住房登記收費標準80元/件；非住房房屋登記收費標準550元/件；

3、房屋權屬證書費：房屋登記費包含權屬證書費，核發一本房屋權屬證書免收證書費。

向一個以上房屋權利人核發房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書費10元。如夫妻共有出兩個房本時，收取登記費80元加證書費10元，合計90元。

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2022年北京買房政策！限購、限貸、稅費都在這兒

只搞買房人能用得上的，于是樓Sir2022北京買房政策梳理，它來了！

“金九銀十”來臨前，樓Sir特意查閱資料、原文一遍遍、一條條將北京最新的買房政策進行了梳理，涵蓋限購、限貸、限售、稅費等問題。希望給即將買房的你，帶來幫助！（如有錯漏，歡迎指出）

當然，樓Sir還準備了一些問答，包含一些政策的基本概念、詳細解釋、特殊情況以及一些其他疑問，可能就有你想要的答案。

接下來，是樓Sir科普時間！

1、什么是“購房主體”？

答：以家庭為單位，子女年滿18歲可算另一個家庭。

2、什么是“認房又認貸”？

答：在核驗北京買房資格的時候，采取“認北京房、認全國貸”的標準。

即，在北京有1套房，不管有貸無貸，再買都算2套；在北京無房（其他城市房子不算，只要在北京無房就行），無貸算1套，有貸算二套。

這個“有貸”，不僅是全國范圍內的住房貸款都認，而且即使你的貸款已經還完，只要有貸款記錄就算。嗯，很嚴格。

3、什么是“限競房、共產房、新型共產房”？可以買賣嗎？

答：限競房，通過“限房價，競地價”的土地出讓方式產生的商品房。其重點是，在土地出讓時就提前鎖定房屋未來的上市銷售價格。

共產房，共產房即共有產權住房,是政府以較低的價格賣給符合條件的保障對象家庭換取一部分房屋產權的房子。

新型共產房，共產房升級版，在準入門檻、出租、出售、再次交易后的房屋屬性等方面，都與原有的共有產權房有明顯區別。

限競房、共產房、新型共產房，均可以買賣，不過是在房子房產證滿5年后。

4、什么是“滿五唯一”？

答：滿五唯一，即你所在城市，你家庭名下只有1套房子，且房產證已經滿五年。

其中“滿五”是指房產證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年；“唯一”則是指業主在該省份內，登記在國土局系統里的只有這一套房子。

“滿五唯一”主要用于二手房交易中，個人所得稅的繳納方面。

5、什么是“LPR”？

答：由中國授權全國銀行間同業拆借中心計算并公布的基礎性的貸款參考利率，各金融機構應主要參考LPR進行貸款定價。

目前北京購房首套商業貸款利率為：LPR+55個基點；二套商業貸款利率為：LPR+105個基點。

LPR是變化的，每個月20號都會公布新的LPR。8月22日，8月貸款市場報價利率（LPR）1年期為3.65%，較上月下調5個基點；5年期以上為4.3%，較上月下降15個基點。這是今年以來LPR第三次下調。

1、連續60個月繳納個稅或社保的標準是什么？斷繳有影響嗎？

答：只要個稅或社保，其中任何一個達到要求，便可獲得北京買房資格。

個稅方面，指納稅人從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅。

社保方面，指參保人從申請月的上一個月開始往前推算60個月連續繳納社會保險，不能斷月，且提出申請之月須為正常參保狀態。

自2012年12月18日起，補繳社保不予認可。

2、什么情況下補繳個稅或社保，不影響買房資格？

答：不影響購房資格獲取有兩種情況。

個稅方面：對于因工作變動等原因造成未繳或補繳個人所得稅且不超過三個月的，視為連續繳納。

社保方面：因單位注冊地址發生變更、扣款失敗等確因單位原因造成單位所有員工社保斷繳，單位為個人完成補繳不超過3個月的，在購房資格審核中會視為正常繳納。因工作調動造成個人社保補繳的，單位為職員完成補繳，且不超過3個月的，視為正常繳納。

個稅與社保補繳時間都不能超過3個月，否則將不視為連續，會失去北京購房資格。

3、非京籍家庭可以在北京買幾套房子？

答：非京籍家庭1套！最多1套！京籍家庭2套！最多2套！

1、多大年齡就不能辦理房貸了？

答：按照銀行個人貸款的規定，在中國貸款的年齡限制是18周歲以上，65周歲以下，個別銀行可能有所不同，具體要求建議咨詢辦理銀行。

2、房貸記錄包括什么？

答：房貸記錄包含商業性住房貸款和公積金住房貸款。

PS：商服類貸款，如公寓、車位貸款，不算房貸記錄。

注意！如果購買的是商業性質的公寓,那么公寓貸款并不會影響用戶首套住宅貸款。而用戶購買的住宅性質的公寓,那么再次貸款購買住宅時就屬于二套房貸款,這樣公寓貸款就會再次影響貸款買房。

3、北京房貸最多能貸多少年？

答：無論公積金貸款還是商業貸款，最長都是25年。

4、北京目前公積金住房貸款利率是多少？

答：首套3.25%，二套3.575%。

5、公積金貸款額度如何計算？

答：A、按月繳存額計算：借款人月還款額占月收入不超過60%。

貸款額=（月個人繳存額÷繳存比例-北京市基本生活費）×60%÷借款申請人所申請貸款期限對應的每萬元月均還款額。　

其中，北京市基本生活費標準為：單身1624元，已婚3248元。

B、按繳存年限計算：每繳存 1 年可貸10萬元，最高可貸120萬元。如借款申請人為已婚的，繳存年限的計算以繳存年限較長的一方為準。

貸款額=繳存年限×10萬、繳存年限=累計繳存月÷12（不足1年按1年計算）。

C、按戶籍計算：東城、西城戶籍的借款人在城六區以外購買首套住房，貸款額最高可上浮20萬。

1、購買新房都要交哪些稅？

答：契稅、印花稅、專項維修基金、物業管理費、交易手續費。

2、購買新房各種稅怎么算？

答：新房契稅相對較好算，為新房成交價*對應稅率。

印花稅，新房成交價*0.05%。

專項維修基金，首期住宅專項維修資金的交存標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。

3、二手房交易需要交哪些稅？

答：契稅、增值稅及附加、印花稅、個人所得稅、物業管理費、交易手續費。

相比新房，二手房可能要多交個人所得稅、增值稅及附加。

4、二手房交易稅費中都有些什么概念？

答：二手房交易中，不僅稅的種類多，且計算方法比較復雜。

先來搞清楚兩個概念：

網簽價：是指網簽合同中體現的房屋成交價格。

核定價：又叫“最低過戶指導價”，是二手房交易中繳稅的基準價。

在繳稅時，稅務部門會按照“核定價”與“網簽價”中誰價格高的原則確定“計稅依據”。

其中，增值稅及附加的計算中有一個概念：計稅價格

網簽價高于核定價時，計稅價格為網簽價；

網簽價低于核定價時，計稅價格為核定價。

5、二手房交易中契稅怎么算？

答：若網簽價高于核定價：契稅=（網簽價-本次增值稅）×稅率；

若網簽價低于核定價：契稅=核定價/1.05×稅率。

6、二手房交易中增值稅及附加怎么算？

答：A、房屋產權滿兩年

普宅：免征；非普宅，按照差額征收。

增值稅及附加=（計稅價格-原購買價）/1.05×（5%+0.6%）

注：其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率，遠郊區縣為5%和0.5%。

B、房屋產權不滿兩年

增值稅及附加=計稅價格/1.05×（5%+0.6%）（稅率同上）

7、二手房交易中個人所得稅怎么算？

答：產權滿五唯一，免征；產權不滿五或不唯一，均需繳納個人所得稅。

A、差額個稅：在可以追繳到房屋原值的房屋需繳納差額個稅，稅率為20%。

網簽價高于核定價：

個稅=（網簽價-本次增值稅及附加-原值-原契稅-網簽價×10%）×20%

網簽價低于核定價：

個稅=（最低指導價/1.05-原值-原契稅-附加-最低指導價×10%）×20%

B、全額個稅：不能追溯到購房原值且不能提供原始契或契稅減免通知單組繳納全額個稅（通常為公房或老房），稅率為1%；

網簽價高于核定價：個稅=（網簽價-本次增值稅）×1%

網簽價低于核定價：個稅=最低指導價/1.05×1%

來，看個圖或許會更明白：

8、哪些情況下買房可以申請退契稅和減免契稅？

答：大概有三種情況。

A、出售已購公房前后一年內購買住宅：可減免相應契稅，祖孫三代內直系親屬及直系親屬配偶均可享受（辦理有效期3年）；

B、拆遷后購買房屋：如果僅產生契稅，在繳稅當時，憑拆遷協議可以直接減免契稅（網簽價格與拆遷補償價格之差進行繳稅，如果網簽價格大于拆遷價格，差額繳稅；如果拆遷補償價格大于網簽價格，差額部分可以繼續使用）。

C、取消交易：可申請退稅（已繳稅完成，交易取消或需注銷網簽）

1、在北京，贈與房屋需要遵循北京的限購政策嗎？

答：需要，贈與同樣需要有北京的購房資格。

2、離婚對在北京買房有什么影響？

答：北京在去年8月份對離婚買房情況有專門規定：2021年8月5日起夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在京購買住宅（含未成年子女）。