網(wǎng)簽后，去交易中心怎么查詢？查詢什么東西？

最近我們一個客戶，在網(wǎng)簽備案之后問了我一個問題，讓我差點(diǎn)答不上來。

客戶問：“網(wǎng)簽了，去交易中心怎么查詢？”

我想了半天，只能問一句“查詢什么東西？”

客戶：……

我為什么會問“查詢什么東西”這個問題呢？千萬別覺得我問這個問題是在懟人啊~

因?yàn)榫W(wǎng)簽之后，可以查詢的內(nèi)容，還真有不少。不了解清楚查詢的目的和查詢什么項(xiàng)目，不好隨便回答“怎么去查詢”。以下我們總結(jié)一下，在上海二手房買賣網(wǎng)簽之后，可以去查詢哪些事項(xiàng)，并講講我們以前碰到過的奇葩案例。

什么是網(wǎng)簽？

買方和賣方，通過交易中心線上系統(tǒng)，打印出房屋的正式買賣合同，之后再當(dāng)面簽署的過程。網(wǎng)簽一般不需要去交易中心，紙質(zhì)合同打印出來后，簽署即生效。

★購買人的相關(guān)信息★

購買人相關(guān)信息，就是我們購房人，名下當(dāng)前有多少套房子，有沒有購房資格？

有人可能會問：我名下有幾套房子我還不清楚嗎？

還真的是有人不清楚的，這個問題其實(shí)沒有很多人想的那么簡單。

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查詢本人名下房產(chǎn)

最基礎(chǔ)的，是查詢本人名下房產(chǎn)。也就是當(dāng)前你在上海，你的名下有幾本房產(chǎn)證，一查全能查出來。

千萬注意，查詢本人名下房產(chǎn)，是查不出沒辦產(chǎn)證的房產(chǎn)的。所以，通過這種方法，查出本人名下沒有房子，并不能說，就有了購房資格。

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查詢當(dāng)前家庭已占用購房資格的房產(chǎn)

這個就有點(diǎn)繞了，什么叫“當(dāng)前家庭已占用購房資格的房產(chǎn)”？就是除了當(dāng)前家庭名下已經(jīng)辦出房產(chǎn)證之外，還要算入購房資格的房產(chǎn)。比如：

• 已網(wǎng)簽未過戶的房產(chǎn)（沒辦房產(chǎn)證就是沒辦理過戶登記）
• 一手房已確定入圍，未網(wǎng)簽的房產(chǎn)
• 動遷安置房，已簽配套商品房買賣合同的房產(chǎn)

注意！！以上所有類型的房產(chǎn)，都會占用購房資格。我們曾經(jīng)有個奇葩案例，一個客戶上海戶口家庭，按政策可買2套，目前家庭名下有一套房子，又新買入一套。新買入的房子過戶后，交易中心打電話來說買家限購。結(jié)果一查，原來幾年前客戶父母的老房子動遷，老人出于好意，在動遷的材料上，把自己名字和孫子名字都寫上去了。孫子由于是未成年人，分到動遷房后，哪怕沒有辦理房產(chǎn)證，也占用父母的購房資格，等于家庭名下已經(jīng)有2套房子了，再買就限購了。無奈，最終通過一些變通的辦法（前些年，大家都懂的，還能去民政Ju），重新過戶后才辦出來房產(chǎn)證。

有人問，那這種情況下，我能不能提前查查？不行，由于查詢過程很復(fù)雜，而且必須通過市交易中心查詢，只有以下幾個途徑可以查詢：

• 一手房認(rèn)籌之前，通過開發(fā)商，可以查詢名下是否有占用購房資格的房產(chǎn)，查完之后才能認(rèn)籌。
• 二手房網(wǎng)簽之后，按揭貸款辦理銀行可以直接去交易中心查詢。
• 二手房網(wǎng)簽之后，沒有和交易中心簽約的小銀行，買房人拿銀行委托書去上海市交易中心查詢。

所以一般情況下，購房人自己是沒辦法查詢的。

★房產(chǎn)相關(guān)的情況★

第二大類查詢的內(nèi)容，是查詢和房子有關(guān)的所有信息，其實(shí)也有不少，有很多坑。房產(chǎn)信息分為當(dāng)前信息和歷史信息兩部分。

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產(chǎn)調(diào)信息，就是房產(chǎn)當(dāng)前情況的所有信息匯總

產(chǎn)調(diào)信息總共有11類，非常詳細(xì)。由于現(xiàn)在通過APP手機(jī)就能查詢房子產(chǎn)調(diào)了，所以正常流程，都要查完產(chǎn)調(diào)之后，才付定金給房東。

產(chǎn)調(diào)主要信息如下：

• 房屋 —— 房子面積、詳細(xì)地址、竣工年限、產(chǎn)權(quán)人份額等等信息
• 土地 —— 土地相關(guān)信息
• 異議 —— 一般見不到，除非家庭內(nèi)部或者產(chǎn)權(quán)人內(nèi)部有糾紛
• 房地產(chǎn)抵押 —— 貸款的抵押信息，一般會顯示有哪個銀行多少金額的貸款
• 預(yù)購房屋及抵押 —— 一手房購房人沒辦產(chǎn)證前的預(yù)購信息
• 建設(shè)工程抵押 —— 開發(fā)商付不出建造工程款，用房子來抵
• 居住權(quán) —— 2021年《民法典》實(shí)行，才有居住權(quán)登記
• 房屋租賃 —— 租賃合同如果網(wǎng)簽備案了，也會體現(xiàn)，一般用于辦居住證
• 權(quán)利限制 —— 一般比較多的都是法院司法查封，一小部分違章搭建信息會體現(xiàn)在這里。
• 地役權(quán) —— 和住宅關(guān)系不大
• 文件 —— 如果是違章搭建，也有可能會體現(xiàn)在這里，一個城管提交的文件，說XX號有違章搭建，在交易中心不能交易。

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房產(chǎn)歷史信息，也就是原始檔案

這個材料是房子歷史上的各種信息，比如之前有過變更、贈與、繼承等等的信息，還有就是房產(chǎn)上一手的買入發(fā)票，用于計(jì)算本次房產(chǎn)交易應(yīng)該繳納的稅費(fèi)。

原始檔案查詢，有一個坑。就是動遷房首次出售，不繳納5%增值稅，且所得稅減半征收（僅1%）。動遷房有一個特殊的原始檔案，叫做“配套商品房供應(yīng)單”。某些區(qū)，比如楊浦區(qū)，如果調(diào)不出這個檔案，就不能認(rèn)定為動遷房（哪怕房產(chǎn)證上寫清楚是動遷安置房，也不行！），稅費(fèi)按照商品房繳納，會有6%左右的稅費(fèi)差異，稅費(fèi)就會多出不少。所以買動遷房一定要當(dāng)心，必須看清楚房產(chǎn)詳細(xì)信息，買賣合同上也要寫清楚稅費(fèi)約定。

我們還曾經(jīng)碰到過，一個老阿姨賣房，一定要說房子是動遷房。結(jié)果最終原始材料查詢下來，他是當(dāng)年用動遷安置款，全額買了一套動遷安置房，算作二次買入再賣出了，不能算動遷房首次出售，不能享受稅費(fèi)優(yōu)惠。碰到這種情況，最好的應(yīng)對，就是按照合同條款執(zhí)行。合同一定要寫清楚，房東承諾是動遷房，沒有增值稅，如果交易過程中產(chǎn)生增值稅，由房東承擔(dān)。

★房產(chǎn)交易相關(guān)信息★

第三大類，是和本次交易相關(guān)聯(lián)的信息

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查詢網(wǎng)簽合同的真?zhèn)?/strong>

如果要查查是不是房子真的被網(wǎng)簽了，可以拿著網(wǎng)簽合同去交易中心查詢。

這里有個問題，假設(shè)：交易中心系統(tǒng)中備案的網(wǎng)簽合同信息，和買家賣家簽署的網(wǎng)簽合同內(nèi)容不一致，以哪個為準(zhǔn)？一般不可能發(fā)生這種情況，但如果發(fā)生了呢？

這是一個法律問題，民法上，一般涉及到買賣雙方利益的事情，還是要以買賣雙方真實(shí)看到的合同內(nèi)容作為買賣雙方的合同交易條件，也就是紙面條款才是買賣雙方的“真實(shí)意思表示”。

如果發(fā)生糾紛，仍然按照買賣雙方“真實(shí)的想法”為判決依據(jù)。這也是為什么，以前有些案例，網(wǎng)簽合同價(jià)會做低，雙方另外再簽署一份補(bǔ)充協(xié)議體現(xiàn)真實(shí)房屋成交價(jià)。最終發(fā)生糾紛，法院判決賠償金的尺度仍然是按照房子真實(shí)成交價(jià)（不是網(wǎng)簽合同價(jià)）做出。

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查詢房子關(guān)聯(lián)的遺留網(wǎng)簽合同信息

我們買房實(shí)踐中經(jīng)常會碰到這種情況：房東明明只把房子賣給我，但是網(wǎng)簽的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，這套房子居然已經(jīng)被網(wǎng)簽過了！這個時(shí)候，就需要房東本人帶上房產(chǎn)證，去交易中心查詢詳情，然后再撤銷遺留信息，重新網(wǎng)簽新的合同。

★總結(jié)★

好了，以上就是我們給大家總結(jié)的干貨。網(wǎng)簽后，去交易中心可以查詢什么東西？怎么查詢？寫這篇文章的過程中，讓我想起很多曾經(jīng)的交易過程中踩的坑，每一個坑，都是一個血淚史。