三季度西安樓市量價齊跌 四季度將有40余個新盤入市

雖然國慶節假期后西安房企都在曬銷售佳績，但是從整個三季度的數據來看，新房市場的成交量整體處于收縮狀態。

三季度西安新房成交1.02萬套

環比減少21％同比減少26％

從全國層面上看，2024年前三季度，新房市場活躍度整體偏弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約32％。三季度以來，5·17政策效果逐漸減弱，疊加預期偏弱、供應縮量、惡劣天氣等因素影響，多數城市新房銷售較為低迷，三季度同比降幅約為19％，降幅較上半年收窄主要源于高基數效應緩解。二手房市場則延續“以價換量”行情，交易保持一定活躍度，前三季度重點30城二手房成交套數同比下降2％。

回歸到西安市場，三季度西安樓市量價齊跌。據中原地產發布的2024年三季度西安房地產市場數據，主城區新房與二手房合計成交2.34萬套，環比減少14%，同比減少13%。其中新房成交1.02萬套，二手房成交1.32萬套，環比分別減少21%和8%，同比分別減少26%、增長2%。

從成交結構來看，西安以二手房為代表的剛需市場成交量占到新房市場成交總量的56%，二手房成交數據顯著高于新房市場。從單套平均成交面積來看，新房市場基本處于140㎡左右，二手房市場則基本處于105 左右。成交價格主城區新房成交均價19220元/㎡，環比下跌6%，同比上漲4%。

業內人士表示，三季度的樓市持續處于調整階段，“以價換量”使得存量房市場處于相對高位水平。

三季度西安共計74個項目

1.6萬多套房源價格公示

今年，中央多次強調房地產的重要性，市場政策接連出臺。三季度樓盤推售節奏明顯要高于一、二季度，但供應量仍不及去年同期。

數據顯示，西安三季度共計有74個項目，16020套房源進行了價格公示，其中純新項目18個，主力區域依舊是浐灞國際港以及高新區。18個純新項目中，碑林區占了1個，為中國鐵建東來國際；浐灞生態區3個項目，分別為城投閱璟臺、能建長譽府、源邸濱湖；高新區3個項目，分別為保利天瓚、天地源永安觀棠、越秀鐵建樽樾；國際港務區4個項目，分別為中康華府、中糧悅著云朗、中糧悅著云廷、中鐵建語瀾溪；航天基地1個項目，是大華錦繡年華；經開區2個項目，分別為白樺林天成、白樺林隱；曲江大明宮1個項目，是中鐵建西派天麓，另外還有未央區的中建璟瑞、長安區的綠城新興·潮起長安、信達凌熙臺等多個項目。

從價格上看，公示的項目價格主要集中在1.5萬-1.8萬元/㎡、1.8萬-2萬元/㎡、2萬-2.5萬元/ 、2.5萬-3萬元/ ，分別占比28%、23%、19%、19%，合計占比88%。具體來看，受高新區供應減少影響，2萬-2.5萬元/㎡項目供應占比減少10個百分點；國際港務區非核心區供應項目增多，長安、未央等區多個城棚改項目加推使得1.5萬-1.8萬元/㎡推售占比擴大6個百分點。其中，國際港務區供應最多，占供應總量的22%，環比回落6個百分點；高新區供應占比環比回落7個百分點，占供應總量的14%。同時，西安主城區涉及到的13個區域，僅新城區無新增供應。

四季度將有40余個新盤入市

每年的四季度，絕對是房企拼業績的時候，也會有大量的新房入市。在一攬子利好政策的加持下，四季度的西安樓市或將迎來供應“小高潮”。

據華商報大風新聞記者粗略統計，目前西安有40余個新盤案名已經出街，這些樓盤也將在今年年底陸續入市。

中建悅廬幸福序展廳已開放，這是中建絲路與中建六局聯合開發項目。項目分東西兩個地塊，總面積178畝。目前首先開發的是東地塊，占地約108畝，規劃有16棟住宅樓，戶型面積從107㎡到168㎡不等。項目距離地鐵6號線和8號線的萬壽南路站較近。

中海錦業元晟售樓部已開放，即將價格公示。這是中海在城南西部大道板塊的純新盤，項目緊鄰金地西灃公元，占地127畝，面積區間116-180㎡，屬于第四代住宅。

中鐵閱湖在本周進行了品牌發布，預計這個月底售樓中心即將開放。這是中鐵一局在浐灞的純新盤，兩個地塊，各占地85.151畝、67.041畝。預計先推出的是85畝地塊，容積率2.8，規劃了16棟住宅和6棟商業。 華商報大風新聞記者 張毅

來源：華商報

取消限價限售，西安放大招 “穩樓市”

圖片來源：中房報圖庫

10月17日，住房和城鄉建設部、財政部、自然資源部、中國、國家金融監督管理總局五部門有關負責人齊亮相，推出增量舉措，落實存量政策，打出一套組合拳，推動房地產市場止跌回穩。

緊跟中央腳步，西安市住建局也于當晚發布了《關于優化西安市房地產相關政策的通知》（下簡稱“通知”）。通知提到，西安市商品住房取得《不動產權證書》即可上市交易。新建商品住房不再實施價格指導，由房地產開發企業依照市場實際合理確定。企業可根據項目供需情況自主選擇是否需要公證搖號。此外，還包括首付比例下調、提高公積金貸款額度、優化預售資金撥付程序、優化用地供應結構等利好政策。

“本次政策的探底開放，正是遵循因城施策原則，對以上優化措施的落實執行。”克而瑞陜西分析道。中房君從相關部門了解到，本次政策調整整體原則仍是維護西安房地產市場的平穩健康發展，避免市場大起大落，項目備案價格仍要參考基準價格，科學定價，同時相關部門也會加強對熱點板塊、熱點項目的監督，若發現“違規”，或將從重處罰。

這讓廣大購房者吃下了一顆“定心丸”。

房價創5年來最大跌幅

事實上，在當下的市場背景之下，房價并不具備大漲的基礎。

10月18日，國家統計局發布了《2024年9月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》。數據顯示，9月份，西安新房環比下跌0.6%，同比上漲1.9%，創下5年來最大跌幅。

分面積段看，西安新房價格環比全線下跌，其中大面積跌幅尤為明顯。90平方米及以下的新建商品住房銷售價格環比降0.3%，同比上漲1.6%；90平方米~144平方米的新房環比下跌0.5%，同比漲1.8%；144平方米及以上的房源環比降0.8%，同比漲2.6%。

價格下跌的同時，西安樓市“金九”的成色也不足，成交端盡顯疲態。9月份，西安商品住宅供應90.79萬平方米，環比上漲8%，同比下跌55%，成交56.46萬平方米，環比上漲5%，同比下跌34%。

9月底，降息、降首付等一攬子利好政策疊加項目多種營銷活動，“國慶”的樓市一片火熱，銷售額和成交量均創佳績，市場情緒有較明顯回暖。中指研究院報告顯示，“國慶節”期間，西安調研項目平均到訪量664組，平均認購套數35套，平均轉化率6%。市場熱度普遍較節前提升，售樓部到訪人數普遍增加，熱門項目節日期間到訪人數、成交上升明顯。

房企也相繼發布了“喜報”。“國慶”節期間，綠城中國銷售額達到10.8億元，總來訪人數達5580多組；招商蛇口7個項目，總認購307套，總銷售額10.3億元；保利發展5個項目，推出7重好禮活動，最終成交328套，銷售額超10億元。

克而瑞西安機構執行總經理李曉兵表示，國慶“黃金周”期間，房企促銷力度普遍加大，根據克而瑞監測，盤均來訪漲幅53%，盤均成交漲幅101%，樓盤到訪量、認購量普遍較前兩年同比大幅提升，“銀十”開局表現“超預期”，市場“回穩”跡象明顯，預計短期內新政將繼續顯效。

然而，多位房企人士對中房君表示，“十一”之后，來訪與成交再度回到了節前水平，“現在的來訪和成交周期都拉的很長，以前的談客時間基本上2~3個小時，現在需要一個下午；以前二次來訪基本都能夠成交，現在需要3次甚至4次。”一位項目負責人都說道。

據克而瑞陜西監測，2024年第41周（10.7~10.13），從案場人氣表現來看，本周人氣榜TOP10上榜門檻323組，較上周715組回落。從典型項目認購情況來看，本周熱銷榜TOP10上榜門檻17套，較上周上榜門檻60套下降。

“放眼當前市場，對大多數房企來說，首先要考慮的是去庫存而不是增利潤，因此限價雖然放開，為了保證銷量，大概率還是會‘以價換量’。”克而瑞陜西分析道。

二手房受沖擊

在各方看來，此次新政沖擊最大的當屬二手房。

通知提到，全市已購買、新購買的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交易不再實施原“滿三滿二”的住房“限售”政策，調整為取得《不動產權證書》即可上市交易。“該措施的落地，二手房市場掛牌量或將增加，此前因條件限制而無法出售的房源短期會集中爆出。”克而瑞陜西分析道。

中房君注意到在貝殼app上，西安二手房掛牌房源一夜之間增加了2261套，未來掛牌量持續增加將是大概率事件。一位二手房經紀人反饋，位于經開區的魏瑪公館，政策發布之后的2個小時內新增了10套1居室的掛牌房源。此外，據市場消息，華潤未來城市DK6掛牌火速新增至58套，最低掛牌價僅1.8萬元/平方米，此前掛牌價在2.3萬元/平方米。招商城市主場掛牌88套房源。

在克而瑞陜西看來，取消限售將對二手房市場產生以下幾點影響：一是急于出手的業主將通過‘價格戰’快速拋售，二手房成交短期內增加；二是因增值稅暫未調整，部分業主將持續觀望，置業者也因貨源充足持續徘徊，成交周期再次拉長；三是二手房‘準新房’的持續放量，將吸附大量的剛需客戶關注。

曲江某門店的二手房經紀人表示：“掛牌量增加之后，價格上一定會發生踩踏。”值得一提的是，自2023年11月以來，西安二手房房價一直處于下跌通道中，根據國家統計局最新發布的數據，9月份西安二手房價格環比降0.8%，同比降6.9%。

分面積段來看，90平方米及以下的新建商品住房銷售價格環比降0.6%，同比降6%；90平方米~144平方米的新房環比下跌0.7%，同比下跌7.7%；144平方米及以上的房源環比降1.6%，同比下跌6.2%。

成交量上，9月份，全市存量房(二手房)網簽備案面積78.73萬平方米;其中，住宅網簽備案7452套，面積73.87萬平方米。對比8月份，9月網簽備案住宅套數減少了近650套，這也是今年除了2月之外，唯二次單月二手房住宅成交不足8000套。

未來，二手房市場大概率將持續承壓。

陜西西安出臺八條房地產利好政策

央廣網西安10月17日消息（記者侯凱奇）為促進房地產市場平穩健康發展，10月17日，西安市住房和城鄉建設局網站發布《關于優化西安市房地產相關政策的通知》（市建發〔2024〕152號），出臺了八條房地產利好政策，內容如下：

一、全市商品住房取得《不動產權證書》即可上市交易。

二、新建商品住房不再實施價格指導，由房地產開發企業依照市場實際合理確定。企業可根據項目供需情況自主選擇是否需要公證搖號。

三、經陜西省市場利率定價自律機制決定，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低于15%。

四、取消普通住宅和非普通住宅標準，相關政策按國家規定執行。

五、使用公積金貸款購買住房的，單繳存職工家庭最高貸款額度不超過75萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度不超過100萬元。多子女家庭在此基礎上提高至1.2倍。結清首次公積金貸款后，再次使用公積金貸款購買商品住房的，首付比例不低于20%。繳存職工連續足額繳存住房公積金六個月(含)以上的，可申請住房公積金貸款。

六、優化用地供應結構、規模，盤活存量閑置土地。提高商品房建設質量，優化商品住房項目陽臺計容比例、以戶配比車位等規則，增加住房得房率，建設群眾滿意的好房子。

七、積極開展以舊換新、百城千企促銷等活動，支持企事業等單位利用商品房去庫存相關政策購買存量商品住房。

八、優化預售資金撥付程序，房地產開發企業申請使用非重點監管資金用于本項目建設的可直接核準撥付；申請使用保函置換重點監管資金的，轄區住建部門應在3個工作日內辦結。

本通知自發布之日起實施，原政策規定與本通知不一致的，以本通知為準。

西安市住房和城鄉建設局

西安市自然資源和規劃局

西安住房公積金管理中心

國家稅務總局西安市稅務局

中國陜西省分行營業管理部

2024年10月17日

《關于優化西安市房地產相關政策的通知》（西安市住房和城鄉建設局網站截圖）

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