15樓財經 |“上海新開征房產稅”系誤讀，十年前試點以來沒有實質性變化

近日有自媒體消息稱，上海正式開征個人住房房產稅，并附上了“最新發布的《通知》”，稱“上海稅務局發文通知稅率：4‰，6‰”。不過事實證明，該消息不過是自媒體為了吸引眼球而發布的舊消息，因為我國早在2011年就在重慶、上海兩個地方試點了房產稅，同年上海已經下發通知，此次自媒體引用的《通知》系10年前政策的延續，并沒有新的變化。

據北青-北京頭條記者了解到，上海市于2011年出臺了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，決定自2011年1月28日起向新購第二套及以上住房的上海居民家庭及新購住房的非上海居民家庭征收房產稅。上海市房產稅試點的征收對象是2011年1月28日起，上海市行政區域內居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房，統稱為 “應稅住房”。其中，本市居民家庭是指具有上海市常住戶口的居民家庭。同時根據這一辦法，上海居民家庭可享受人均60平方米的免稅住房面積予以房產稅扣除。

五年后的2016年，上海市再度發布通知，確認2011年的《關于本市開展對部分個人住房征收房產稅試點若干問題的通知》繼續有效，這被稱作是上海房產稅試點的第一次延期。今年1月份，上海市再度對《通知》重新發文，重新制定的《通知》僅對其中涉及的稅務機關及區縣的表述進行了調整，文件名稱、文件主要內容均與原《通知》一致，未發生變化。新《通知》自2021年1月28日起執行，被業內稱作是上海房產稅試點的第二次延期。至于這次重新發文，其實是因為我國稅務系統機構改革，省級和省級以下國稅地稅機構已合并，因此對原《通知》中“地稅機關”的表述進行調整。此外，上海市所有縣級行政區也已于2016年7月調整為市轄區，有關表述也需相應調整。

據北青-北京頭條記者了解到，今年1月11日上海市財政局在其官方網站發布《關于本市開展對部分個人住房征收房產稅試點若干問題的通知》時，就曾引起很多上海市民的關注，不少市民詢問“這是針對個人的最新的稅收政策嗎”“是針對上海此輪房價上漲，出臺的后續政策之一嗎”，對此，上海當地媒體還曾專門進行過解讀，確認這份最新發布的《通知》系10年前政策的延續，并沒有實質性變化。

文/北京青年報記者 張欽

編輯/樊宏偉

放心，房地產稅這次還不會來

“對樓市而言，一個房地產稅政策有可能會導致‘517’政策帶來的利好皆歸于零。”

文 / 巴九靈

只聞樓梯響，不見人下來。

許多政策都經歷過類似的波折，房地產稅是其中典型。

近日，新的腳步聲踢踏作響，聲音也比往年有了很大不同。

二十屆三中全會通過的《中央關于進一步全面深化改革推進中國式現代化的決定》中關于房地產稅有了新表述——“完善房地產稅收制度”。一石又激起了千層浪。

“房地產稅”與三中全會之間的淵源頗深。

它的第一聲腳步起源于2003年十六屆三中全會通過的《中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，其中提出，“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”

彼時“房地產稅”還沒成型，取而代之的是相同意味的“對房屋持有環節進行征稅”的物業稅。后來為了和物業費區別開來，2009年名稱更新為“房產稅”。

十年后，2013年，十八屆三中全會的《決定》提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”。

這是房地產稅第一次出現在官方語境。

從“房產稅”到“房地產稅”，覆蓋面完全不同。

它們的共同點是都在“保有”階段收稅，不同點在于，房產稅是“老稅”，目前對居民自住房屋免征；房地產稅是“新稅”，將整合現有房產稅和城鎮土地使用稅，對居民和企業同時征收。

財經評論員劉曉博認為，未來的房地產稅是一個體系，不是單一稅種。它包括城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、房企的增值稅、個人出讓房屋的增值稅和個稅、印花稅，以及持有階段的房產稅等。當然，還包括了土地出讓金收入。

從“房產稅”到“房地產稅”，被寄予的期望大不相同

◎ 其一，是期望它能增加地方財政收入，甚至平替“土地出讓收入”。2023年，房產稅占地方財政收入的比例達2.1%。理想狀態下，改成新稅會為地方財政注入增量，這在過去是個重點，而在當下是個痛點。

◎ 其二，是從貧富差距、共同富裕角度切入，期望將房產稅作為收入調節手段。

然而，國信證券在一篇研報里認為，房產稅是財政的“詩與遠方”。極端情況下，以2020年為例，若要讓房產稅替代50%的土地出讓金（地方財政的主要來源），稅負將達個人所得稅的4倍。

他們認為“之所以試點十年還要試點，就在于沒有找到完美稅率”。

58安居客研究院院長張波則認為，未來土地財政肯定會被破除，取而代之的是稅收財政，但這里的稅收并不僅僅只有房地產稅這一條路可以走，房地產稅也并非一定要成為支柱，對于很多中小城市，房地產稅大概率也很難成為支柱。

再十一年后，表述又變成了“完善房地產稅收制度”。

從“房地產稅”立法，到房地產“稅收制度”，性質大變。

劉曉博的表示之所以有新提法，大概是為了避免造成“加稅”的誤解。未來會增加不動產持有階段的稅收，但會減少交易階段的稅收，因此，說是“完善房地產稅收制度”更合適。

因此，認為完善稅收制度就是要收房地產稅，顯然是誤解中的誤解。

而從誤解中，或許反映的是一種普遍的心理狀態：多數人對房地產稅幾乎一無所知，只知道，它早晚會來的。伴隨這種篤定的，是兩個固定的疑問：

“怎么征收？什么時候征？”

關于怎么征收，我們有參考；關于什么時候征，我們也有推導。

先說說參考。

國內經驗，只能看上海、重慶。

2011年，上海、重慶宣布啟動房產稅試點。

具體而言，上海市民新購買第二套及以上套數的住房（包括新購的二手存量住房），以及非上海市民新購買的住房，需要繳納房產稅。

重慶市民已持有的獨棟商品住宅、新購的高檔住房（以建筑面積交易單價市均價兩倍或以上的住房）以及“三無”（無戶籍、無企業、無工作）人員新購第二套及以上的普通住房，需要繳納房產稅。

征稅細則兩地也有不同，試點房產稅的計算公式是：

“應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×計稅價值×稅率”

上海主要是確定不同稅率的交界線價格。2024年，上海交界線價格為91954平方米/元。新購住房交易價格小于或等于91954元/平方米，稅率是0.4%，大于稅率為0.6%。

今年初，重慶將稅率統一調整成0.5%，此前是依照房屋價值按0.5%、1%或者1.2%的稅率繳稅。此外，計稅價值從住房交易價格的100%降低到70%，免征面積也從100平方米提高到180平方米。

需要劃重點的是，兩地房產稅試點征收對象基本上是試點之日起新購買的住房，較少涉及過去購買的住房（除重慶過去持有的獨棟商品住宅也需要繳納房產稅、以及上海二套及以上房屋應稅面積計算時要合計存量房面積）。

理論上，房產稅是一種持有稅，但試點的上海和重慶更偏向于對新增收稅。

至于給地方財政做貢獻，就更沒有了，從近兩年細則變化來看，上海、重慶的房產稅調整基調是“減稅降負”；從納稅門檻來看，絕大多數人目前都不在繳納房產稅的范疇里。

國內案例不多，國外可做彌補。

據劉曉博介紹，房產稅征收主要有美國式、日本式、新加坡、英國式。

美國房產稅是按照房屋+土地總評估價值的1%—2%左右征收，房屋和土地的價值評估并不固定，會按照一定周期重新評估。

日本是把土地和房屋分開計稅，土地稅率極低，房屋計稅價值每年打折（折舊）。

新加坡是按照每套房子的年值×房產稅率計算房產稅稅額，所謂年值是指新加坡稅務局結合市場和房屋情況，評估房屋租出去一年可以賺取租金的凈收入。

英國沒有專門的持有階段房地產稅，只有市政稅，跟著房子走、誰住誰交（出租房是租客交），帶有“房產稅+物管費+清潔費”的性質，但稅率也很低。市政稅按月支付，一年費用大多在1000—3000英鎊之間。

至于什么時候征收，這是個更復雜的命題。

就當下而言，答案可能是否定的。

結論來自于三位房地產專家。接下來，就一起來看看他們是怎么推導出這個結論的。

大頭有話說

丁建剛

浙報傳媒地產研究院院長

二十屆三中全會通過的《決定》，并沒有提及房地產稅，很多人將其中的一句“完善房地產稅收制度”，狹隘的理解成了房地產稅。

我個人的理解，未來至少5年，甚至9年房地產稅都不會全面落地。

這是從立法時間上的推導。《立法法》規定，任何新的稅種和稅率均需要立法。但本屆全國人大常委會立法規劃中，并沒有將房地產稅列入立法計劃，換句話說，如果房地產稅要立法，也要在2028年開始的下一屆全國人大才會開始。

哪怕下一屆全國人大5年內完成立法，那也要到2033年，也就是9年之后了。

由此短期內，房地產稅對房地產市場不會有太大的實質性的影響。

從2013年提出推進房地產稅立法，迄今11年時間進展緩慢，是因為存在兩個方面的障礙。

◎ 第一是法理障礙。

我們國家的土地是國有制和農村集體所有制的，任何個人都沒有土地的所有權。人們經常說到住宅的70年產權，實際上指的是住宅用地的70年使用權。理論上，70年到期，房子下面的土地，跟業主就沒有關系了。

盡管2021年通過的《民法典》（實際就是2007年的《物權法》）規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定”。

如果是免費自動續期，那么理論上中國的住宅用地就是無限期的，那理論上業主就有土地的所有權了。這又與《憲法》的規定不符。《中華人民共和國憲法》第十條規定：城市的土地屬于國家所有。

如果土地續約，要再繳土地出讓金，那么就是在有限的使用權時間內，業主又要繳納土地出讓金，又要繳納房地產稅。

雖然土地出讓金是地方政府財政中非稅收性質收費，但很難界定清楚其中是否有稅收的含義，土地的使用價值又包含了土地出讓金，所以以土地評估價值作為稅基，可能涉嫌稅上稅。但最重要的法理障礙是，住宅的業主并不具有土地的產權，而僅僅是幾十年的使用權。

這樣就會產生房地產價值的斷層。

比如一個人現在花100萬買了一套房子。第69年時，房子升值到1000萬了。這種升值一定是土地升值了，而不是土地上這棟鋼筋水泥建筑的房子升值了（因為民用建筑的設計壽命僅為50年，70年的房子理論上已經不值錢了），而第二年這個房子所在的土地，要么到期了，要么還要交土地出讓金續約，

這個時候如果房地產稅的稅率是1%，要交10萬，房主會愿意繳納房地產稅嗎？如果按照這樣的價值函數來評估，此時房屋的價值已經趨近于零，還怎么收房地產稅呢？

◎ 第二是市場障礙。

2011年上海和重慶試點的房產稅，和我們今天說的房地產稅完全不是一個概念。為了試點，套用了1986年的房產稅概念。

上海和重慶的房產稅試點，是不及預期的。上海僅征收增量住房，而不征收存量住房，重慶的存量住房也僅征收獨幢別墅的。由于稅基很窄，稅率也很低，這樣征收的房產稅，給地方財政的貢獻杯水車薪，甚至有人認為都覆蓋不了稅收的人力、物力成本，當然也就完全不能改變地方政府對土地財政的依賴。

而且這兩個城市的所謂試點，迄今也沒有法律依據。

最后，不能忽視的還有房地產稅對房地產市場的預期影響。

有了房地產稅后，購房者還需要每年定期繳納持有房屋的費用。如果今年房子評估值是500萬，1%稅率要交五萬，明年400萬，需要交4萬。房價不管增貶值多少，都要按照稅率交這筆錢。

這種情況對房地產預期的殺傷是非常嚴重的，會導致沒有人敢持有更多的房子了。

更重要的是，當前房地產市場完全無法承受房地產稅出臺，對市場信心和預期造成的打擊。

張波

58安居客研究院院長

三中全會并沒有釋放出針對個人住宅房地產稅未來3—5年會全面征收的信號。

從表述來看，“進一步完善相關的稅收政策”突出的是“完善”兩個字，而非“改革”等語句，因此對于房地產相關的稅收并不會做大調整，尤其對于房地產稅更是沒有直接提及諸如“試點擴大”“全面落地”等字眼。

當下也不可能對個人住宅全國層面加征房地產稅。房地產稅一旦全面落地，對于房地產市場來說肯定是，部分房產持有者可能會急于出售房產以減輕稅負，導致房價下行壓力進一步增大，同時也不利于存量房產去化。

對樓市而言，一個房地產稅政策有可能會導致“517”政策帶來的利好皆歸于零。

此外，從美國、日本等很多發達國家情況來看，其在一個區域征收的房地產稅（各國名稱會有所不同），會綜合用到這個區域的教育、醫療、治安等項目上。

但我國卻很難完全照搬國外這套模式，因為教育等公共配套都是地方政府統籌，這的確會讓交房地產稅的人群，并不能直接感覺到房產稅對于自己所居住區域的直接投入，更多是城市級大范圍取之于民，用之于民。

政策制定上，未來房地產稅征收需要考慮首套剛需人群的利益，針對個人或家庭首套房在合理的面積范圍內免征房地產稅是一個方向。

對于個人或者家庭二套房以上的情況，可以考慮根據土地使用年限進行適當減免，例如剩余土地使用權越長，收的比率越低，剩余土地使用權越短，收的比率越高，土地使用權屆滿后，就可以按正常比例來收。

如果是在以租計征（以租金收入計算繳納房地產稅額）的情況下，可能會導致業主將稅收成本轉嫁至租金。

但事實層面不一定轉接，房屋租金本身還是受供求影響的，加之現在一二線城市的保障性租賃房源數量正在快速增加，都會對市場化租金形成直接影響。

換言之，房東未來的確有將房地產稅加到租金上的沖動，但能不能加通常不是個人能決定，要看市場的租金水平。

劉曉博

財經評論員

公眾號“劉曉博說財經”

房地產稅收制度的完善，主要還是推動立法，真正落地還需要一段時間。

持有階段的房地產稅，是直接稅。直接稅征收會有一定難度，可能要跟個人信用綁定才行（拖欠房地產稅到一定期限，將寸步難行）。

另外，我們房屋下的土地，老百姓只有40年到70年的使用權，購房時已經支付地租，再征收房地產稅需要給老百姓解釋清楚合理性在哪里，要制定合理的稅率，不能因為征稅降低了老百姓消費能力和生養子女的意愿。

房地產稅的懸劍效應非常明顯，尤其是對富裕家庭。希望建議盡早公布一個理性、可承受的方案，比如沒有累進制懲罰性的稅率（擁有住房套數越多，稅率越高），這樣才能鼓勵富裕家庭多買房，為社會提供更多的租賃住房，真正穩定房價、房租的作用。

目前網上有很多喊打喊殺式的房地產稅征收建議，擾亂了人心和市場。

本篇作者 | 田偉鳳 | 和風月半 | 責任編輯 | 何夢飛

主編 | 何夢飛 | 圖源 | VCG

吳曉波：房產稅一定會征，但是跟房價沒關系

房產稅遲早會征，它的開征時間跟土地出讓金的減少形成微妙的對應關系。

口述 / 吳曉波

一直以來，有一個政策如同已經成熟的柿子般懸掛在我們的頭上，隨時準備掉下來。

這個政策就是“房產稅”。

關于房產稅會不會開征，什么時候開征，以怎樣的方式征，對中國的房地產市場會產生怎樣的影響，一直以來都是一個熱烈討論的話題。

今天我們就來聊一聊“房產稅”，不過，還是要先從“土地出讓金”說起。

中國政府有一項重要的財政收入，叫做“土地出讓金”。土地出讓金指的是政府將土地使用權出讓給土地使用者，后者支付的一筆交易費，也可以簡單地理解為“地價”。

2018年，中國政府的稅收總額為15.6萬億，除此之外，還有6.5萬億的土地出讓金。這塊收入在很多國家的政府收入中是不存在的，所以它們都非常羨慕中國政府。

在過去十多年里，很多中國地方政府，土地出讓金占到它們財政收入的一半以上。比如我的家鄉杭州，2018年政府的土地出讓金收入高達2443億，占到了杭州市一般地方財政收入的71%，這個比例是非常驚人的。

但接下來的問題是，雖然地方政府每年可以獲得數以億計的土地出讓金，但是這樣高速增長的收入是不可持續的，因為城市化進程肯定會在某一天出現放緩甚至停滯。

中國在1998年開始了城市化建設，當時全國的城市化率為33%。從1998年到2008年，城市化率提高了15.7%，2009年到2019年又提高了14.4%。加在一起，目前中國的城市化率實際上已達到60%。

城市化率30%-60%這個區間，往往是房地產市場高速增長和爆發的階段，因此地方政府在這一階段獲得的土地出讓金也水漲船高。

然而到2029年新中國成立80周年的時候，城市化率預計會達到70%。70%意味著中國將達到一般發達國家的城市化水平，這也宣告將進入到一個很長的緩速周期，直到某一天徹底結束。

所以，十多年后，中國城市化進程基本結束，政府沒有更多的土地可以拿來出讓了，那時土地出讓金的黃金時代徹底結束。問題是，有沒有一塊巨大的收入可以來填補土地出讓金的空缺呢？

如果有的話，它就是房產稅。

土地出讓金屬于一次性買賣，賣一塊地少一塊地。而房產稅不同，它屬于對持有環節征稅，相對而言具有更持續的征收能力。

根據目前的官方時間表，房產稅立法（注意是立法不是征收）很可能在2020年完成。大體是按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則：房地產稅立法之后，中央層面會明確一個總體框架，再接著會選擇適當的時機實施。

不過，從調研、立法、試點到實施，中間牽扯的利益過多，真正開征房產稅至少要花上好幾年的時間。

有同學會問，房產稅征收的那一天，是否就是中國房價開始整體降價的那一天呢？

事實上，兩者并沒有必然的關系。征收房產稅只有兩個原因。

第一，是為了補充政府的財政收入。第二，是為了調整中央和地方的財政收入模式。因為房產稅大部分會成為地方稅。在世界上大部分國家里，房產稅基本上屬于地方稅，所以到了房產稅征收的那一天，也就是中國財稅體制改革的那一天。

從性質的意義上來看，房產稅作為一個稅種，強調的是穩定性和確定性，而調控工具要求靈活性和及時性，兩者存有內在的矛盾。我們不能把稅收同利率、貨幣一樣，簡單地視為宏觀調控工具。

我們看一些實際的案例，日本是在1950年開始征收房產稅的。在接下來的30多年里，日本的房價經歷了持續暴漲的階段，一直到1990年代日本經濟泡沫破滅。所以在日本，房產稅與房地產泡沫并不形成對等的關系。

2011年初，上海和重慶作為試點，曾經推出過類似房產稅的政策。

上海征收房產稅的對象有兩類人：一類是新購房，且擁有兩套住房以上的本市居民；另一類是新購房的非本市居民，稅率定為0.6%。

而重慶征收的對象是獨棟別墅或者高檔公寓，以及無本地戶口、無工作和無投資者所購的二套房，稅率定為0.5%-1.2%。

從實際情況來看，房產稅試點，對商品房價格和高檔住宅價格影響并不顯著。一大原因是不斷上漲的房屋投資收益率已經遠遠超過因房產稅而增加的持有成本。

如果希望通過征收房產稅來進行房地產市場調控，這樣的假設，從制度執行層面來看是不現實的。

根據這樣的解讀，我們會得出結論：在中國，房產稅遲早會征。它的開征時間跟土地出讓金的減少形成微妙的對應關系，那會是中國的房產市場，從增量市場到存量市場的轉折點。

今天，這篇文章的話題來自“每天聽見吳曉波”的音頻。點擊左下角，立即收聽！