房貸沒還清的前提下，可以把房子再次抵押給銀行借款嗎？

眾多周知，同等條件下，一般抵押貸款的利率會低于信用貸款的利率；不過合格的抵押物并不好尋，最近有網(wǎng)友就在問，他在建行辦理了20年期的房貸，貸款已經(jīng)還了5年了，最近幾年房價不斷的上漲，目前貸款額度遠遠低于市場價格，想問這個房子可以繼續(xù)在銀行辦理抵押貸款嗎？

答案是肯定的，可以，而且這有一個專業(yè)的名詞叫做二押，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第三十五條規(guī)定：抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

舉例分析：小明2016年購房時，價格為1萬元/平方米，房產(chǎn)面積100平方米，則總價為100萬元，首付30%，在銀行貸款70萬元。五年時間眨眼一過，目前房地產(chǎn)市場一片火熱，小明當時購買的房子，價格已經(jīng)變?yōu)榱?萬元/平方米了，此時該房子的總價值變?yōu)榱?00萬元，按照銀行最高的70%的抵押率計算，此時小明的房子理論上可以設(shè)定抵押額度：200萬元*70%=140萬元。

小明2015年購房時就已經(jīng)開始還房貸了，假設(shè)這5年的時間，小明已經(jīng)歸還了10萬元的貸款本金，那么小明這時候的貸款本金剩余70-10=60萬元；所以理論上這個房子此時還可以再貸出來：140萬元-60萬元=80萬元。

有一句話說得很好：理想是美滿的，但現(xiàn)實是骨感的。二押雖然在理論上可以，但在實際操作層面上，很難，因為二押等于擴大了風險，所以大部分銀行都不會接受。

仍然以上述案例為例，小明在A銀行辦理的住房按揭貸款，這時候剩余的貸款本金60萬元，此時房價200萬元，無論怎么賣，基本都不存在回收不了本金的情況；但如果A銀行繼續(xù)給予小明80萬元的二押貸款，這時候貸款本金達到了140萬元，銀行的風險就大大的增加了，特別是房價是波動的，并非一直穩(wěn)步上升，二押等于給銀行的貸款帶來更高的風險，所以絕大部分銀行都不會同意。

或許有人會說，我不找銀行，直接找其他金融機構(gòu)進行二押，可以嗎？雖然說非銀金融機構(gòu)，在審核上相對會松一些，但其實也不容易，畢竟作為二押的債權(quán)人，其執(zhí)行權(quán)力時，只屬于第二順位，清償順序劣于一押的債權(quán)人，所以現(xiàn)實中就算是非銀金融機構(gòu)，也很少愿意接受二押的。特別是辦理二押還需要房產(chǎn)證，而你在房貸還未結(jié)清時，產(chǎn)權(quán)證是抵押在銀行的，在未經(jīng)銀行同意的情況下，你根本無法辦理二押登記手續(xù)。

當然有的地方住房按揭貸款在房產(chǎn)證出證之后，銀行會換發(fā)為他項權(quán)證，同時將房產(chǎn)證歸還給購房者（此時的房產(chǎn)證上的《設(shè)定他項權(quán)利》會有蓋章說明）。這種情況下，在未告知一押銀行的情況下，確實可以繼續(xù)去辦理二押，不過一般銀行的格式合同會約定，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押等方式處分抵押物。所以你在未告知的情況下辦理二押，一旦銀行在貸后管理中發(fā)現(xiàn)的話，有權(quán)要求你提前還款，這點你要提前做好這個準備。

目前來說，接受二押貸款的銀行還是比較少的，非銀金融機構(gòu)可能會多一些，但也不好找；如果覺得房子抵押貸款的金額偏低，又無法取得二押的，你可以先把原剩余的貸款本金結(jié)清，然后把房產(chǎn)證解壓，解壓后再重新去申請辦理抵押貸款，這樣就可以多貸款了。

解碼保障性住房再貸款：加快存量商品房去化速度，增強房企回籠資金能力

21世紀經(jīng)濟報道記者 唐婧 北京報道

“3000億保障性住房再貸款將直接提高房地產(chǎn)市場的資金流動性，幫助開發(fā)商緩解資金壓力，并促進庫存房屋的快速流轉(zhuǎn)。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然告訴記者。

中國副行長陶玲在5月17日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上介紹，保障性住房再貸款按照“政府主導(dǎo)、市場化運作”的思路，由提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構(gòu)，按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房用作保障性住房。

事實上，“去庫存”已成當前房地產(chǎn)復(fù)蘇的當務(wù)之急。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月末，全國商品房待售面積為74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。

收購存量房將其改為保障性住房或為破局之道。專家表示，此舉既有利于加快商品房市場“去庫存”，又有利于加快保障性住房市場供給。一方面，引導(dǎo)地方國有企業(yè)在金融機構(gòu)支持下市場化參與收購，能夠快速形成團體購買力，加快存量商品房去化速度。另一方面，通過盤活存量，有助于緩解目前房地產(chǎn)市場中商品房供給多、保障性住房供給少的結(jié)構(gòu)性矛盾，更好解決工薪收入群體住房困難。

記者了解到，鄭州、南京、珠海等地國企已經(jīng)先行先試，通過直接收購、以舊換新等方式參與到消化存量房的過程中。本次央行及時設(shè)立專門的再貸款工具， 支持地方國企收購存量房產(chǎn)用作保障性住房，將有利于盤活存量、化解風險。

例如，4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，通過國有保障房運營公司收購和市場化交易兩種方式，推進鄭州市內(nèi)八區(qū)有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速達成換房目的。

2024年全年，鄭州計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。其中，通過鄭州城市發(fā)展集團有限公司收購，在《方案》試點階段完成“換房”500套，計劃全年完成5000套；通過市場化自由交易，計劃全年完成5000套。凡是在今年通過“以舊換新”換購新建商品住房的群眾，均可享受契稅補貼30%的優(yōu)惠。

保障性住房再貸款將為地方國企收購存量房將其改為保障性住房提供低成本的資金來源。中國副行長陶玲在5月17日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上介紹，保障性住房再貸款按照“政府主導(dǎo)、市場化運作”的思路，由提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構(gòu)，按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房用作保障性住房。

具體來看，保障性住房再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發(fā)放貸款。按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

此外，新工具還是對租賃住房貸款支持計劃的延續(xù)。此前已設(shè)立租賃住房貸款支持計劃，并在部分城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給，試點在各城市有序落地，商業(yè)可持續(xù)的模式初步形成，此次政策調(diào)整也相當于是將試點經(jīng)驗推廣至全國。

趙然告訴記者，央行將租賃住房貸款支持計劃納入保障性住房再貸款政策的管理范疇，這一措施對于保證租賃住房市場的有效供給產(chǎn)生了實質(zhì)性作用。政策在解決剩余存量房再利用問題的同時，拓寬了租賃住房籌集的新渠道。以鄭州等地為例，當?shù)匾呀?jīng)開始將存量房收儲并轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，這一舉措在提供了高品質(zhì)的租賃住房的同時，有效地平抑了市場租金水平。

有專家分析稱，央行新設(shè)立的保障性住房再貸款將與保交樓和“白名單”機制形成合力。具體來看，房企賬面上一頭是土地和待售房產(chǎn)、一頭是負債。要償還債務(wù)、化解風險，除了盡可能協(xié)調(diào)各渠道的融資支持，主要還是要靠賣掉房產(chǎn)和土地，通過盤活存量資產(chǎn)化債。過去房企大部分土地和房產(chǎn)對應(yīng)的債務(wù)最終都會隨著商品房交易轉(zhuǎn)給居民，但在房地產(chǎn)市場低迷的情況下，原有的房產(chǎn)和資金循環(huán)被打破，房子很難再按原計劃賣給居民，房企和地方政府都面臨庫存積壓的問題。而在保障性住房再貸款支持的新模式下，地方國企可以成為市面上房子的新買主，打通市場循環(huán)。

上述專家坦言，房地產(chǎn)企業(yè)出售商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，切實履行保交樓法定責任，維護購房群眾的合法權(quán)益。房企回籠資金能力增強后，也有利于其更多項目滿足“白名單”條件，形成良性循環(huán)，提振購房人的信心。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶告訴記者，央行此次設(shè)立保障性住房再貸款，也是落實4月中央政治局會議的重要部署，是“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的具體落實，體現(xiàn)出監(jiān)管部門對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。若能加快落實，將有利于緩解企業(yè)資金壓力，加快商品房市場去庫存，也有利于加快保障房供給。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近幾年鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市均有收購新房項目改為保障房的相關(guān)實踐。曹晶晶認為，這種方式對于消化存量房產(chǎn)的作用更為直接，但對收購企業(yè)的資金要求也更高，還會面臨項目選擇評估等問題。央行本次設(shè)立保障性住房再貸款后，預(yù)計接下來會有更多城市跟進，相關(guān)配套政策也會繼續(xù)完善，如明確收購規(guī)模、戶型面積標準、收購價格等，促進政策整體落地見效。

挑戰(zhàn)方面，趙然提到，從已經(jīng)進行先行試點的地區(qū)來看，亟需經(jīng)驗豐富的平臺公司來進行從收儲、改造到運營的“一條龍”統(tǒng)籌管理，如何引進和培養(yǎng)地方的住房租賃專業(yè)人才將成為行業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)。

更多內(nèi)容請下載21財經(jīng)APP