業(yè)主社交平臺賣房，能加速二手房交易“去中介化”么？

2024年2月24日，“二手房業(yè)主選擇自己賣房”的消息在地產圈走紅，并沖上微博熱搜。消息顯示，在抖音、小紅書等平臺上，不少博主吆喝：“賣房啦，房東直售，可省幾萬到幾十萬不等的中介費！”在社交平臺輸入“賣房”兩字，可以看到不少業(yè)主的掛牌出售信息，甚至還有介紹“如何將房子快速賣出”經驗的業(yè)主。

在此之前，多地已經為“業(yè)主直售”模式“開綠燈”。2021年8月，杭州率先試水“房東直售”。杭州市住房保障和房產管理局官網上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺”，并開通“個人自主掛牌房源”功能，讓杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范的線上官方渠道。

此后，深圳、上海、寧波、徐州、蘇州、九江等地紛紛跟進“房東直售”模式。其中，蘇州上線全市二手房自主交易平臺“蘇找房”。上海房地產交易中心則開通二手房自助交易“網上簽訂合同”服務，并表示買賣雙方可在此實現自主交易，無需通過中介人員。由于這些基本由官方主導的服務平臺并未公布交易量，因此無法得知其成效。

如果沒有中介，賣方與買方如何保障交易安全？據21世紀經濟報道2021年報道，與買家完成二手房交易的業(yè)主趙雨欣（化名）透露，自己的房產沒有抵押按揭，不涉及贖回房產的手續(xù)，買家在資金與房票這兩點也符合要求，交易流程相對簡單。買家只需要按照銀行貸款政策辦理銀行貸款即可。此前，趙雨欣偶然在小區(qū)業(yè)主群里找到有購房需求的鄰居，兩人對接上并洽談成功之后，交易流程大概是這樣的：

1．官網下載網簽合同，簽訂購房合同之后，與銀行簽按揭合同；

2．買賣雙方資料齊全送審；

3．先等公積金貸款審批（15個工作日左右）；

4．公積金審批完后商業(yè)貸款審批（3-5個工作日）；

5．組合貸都審批完畢后，買賣雙方一起去公積金管理中心面簽做資金監(jiān)管（監(jiān)管首付款的九成以上、面簽前買家存好九成以上首付在供款卡里，面簽后第二個工作日這筆錢會被凍結）；

6．首期凍結后就開始走合同蓋章環(huán)節(jié)（5個工作日左右）；

7．蓋好章后提前兩個工作日預約過戶；

8．過完戶后5個工作日出新的房產證（回執(zhí)會有出證日期）；

9．出證后公積金管理中心會去取證；

10．取回證，公積金中心會在3-5個工作日內解凍首付款（直接劃入賣家賬戶不經過買家）；

11.首付款解凍一周左右放公積金尾款；

12.銀行取證后開始走銀行商業(yè)貸款放款流程，5-15個工作日放銀行尾款（以銀行為準）；

13.銀行歸檔通知買家取房產證和借款合同等資料。

趙雨欣指出，中介的作用基本就在前半段顯現，網簽之前簽一份三方合同，保障買賣雙方利益；一旦網簽，后面的流程中介幾乎不需要介入了。“資金可以直接找公積金管理中心或者銀行監(jiān)管，比中介可靠多了。”

不過，趙雨欣的幸運在于，其一，她發(fā)布的信息，恰好遇到了有購房需求的鄰居，能夠很快對接，對于急于賣房的人而言，時間成本是很重要的；其二，由于當初是全款，又省去了相應手續(xù)。

相比于之前要么通過官方主導的服務平臺，要么在微信朋友圈、群里發(fā)布賣房信息，近期眾多房東選擇在抖音、小紅書等直播賣房，這些社交平臺為房東帶來了多方面的賦能，尤其在同城交易場景中發(fā)揮了重要作用。

首先，抖音、小紅書等平臺擁有龐大的用戶基數和活躍度，房東通過直播形式展示房源，直接觸及潛在買家群體，拓寬了銷售渠道。相較于傳統(tǒng)的中介模式，房東能夠自主掌握房源曝光度，降低對中介渠道的依賴。

其次，社交平臺的實時互動特性使得房東與買家之間的溝通更加直接、透明。房東可以直觀、詳細地展示房源細節(jié)，解答買家疑問，增進買家的信任感。而買家也可通過直播了解到更多信息，做出更準確的購房決策，提高了交易效率。

再者，同城模式的優(yōu)勢在這些平臺得以放大。在抖音、小紅書等本地化內容豐富的平臺上，房源信息更容易觸達同城潛在客戶，針對區(qū)域市場精準投放，增強了房源的地域匹配度。

盡管社交平臺為房東提供了更廣闊的展示空間和更多元化的交易模式，但仍面臨不少問題。

比如，某些中介可能冒充賣家。據每日經濟新聞報道，在互聯(lián)網平臺賣房的謝望稱，自己的房子掛出后私信的人確實很多，但更多的還是“禮貌問價”，有的問完價就沒后續(xù)了，“可能有的只是中介來套底價的，并非真心想買”。信息甄別成本是房東面臨的第一道坎。

另一位賣房者程穎稱，“其實自己通過社交平臺帶來的看房量，并沒有中介那么多，更多的還是來問價的。我在社交媒體及房產中介平臺都掛了房源信息，但最終成交靠的還是中介的客流。”

可見，相比于積累更多用戶數據的專業(yè)中介機構而言，社交平臺帶來的客源仍存不足。畢竟，一個素人的抖音、小紅書賬號，很難引發(fā)太多人關注。

交易安全和專業(yè)服務也是不可忽視的關鍵環(huán)節(jié)。直播賣房的興起雖在一定程度上降低了中介成本，但也帶來了諸如產權核實、合同簽訂、貸款辦理等一系列專業(yè)服務缺失的問題。諸如房屋貸款、抵押信息查詢，租賃狀態(tài)確認，資金安全保障，簽約過戶手續(xù)辦理以及貸款交付等一系列復雜流程，對于普通購房者來說，自行操作可能存在不小的難度和風險。正如專家所言，房產交易流程的專業(yè)性與復雜性決定了普通購房者在自行交易過程中可能會面臨一系列困擾，如房源篩選、價格談判、合同簽訂及后續(xù)手續(xù)辦理等環(huán)節(jié)，都需要耗費大量時間和精力，稍有不慎就可能造成經濟損失。

因此，房東在享受便捷的同時，也需要對交易流程有清晰的認識，或者尋求專業(yè)法律咨詢，以確保交易的合法性與安全性。

顯然，指望“房東直售”短期內全面替代中介不現實，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，當前全國二手房交易中，約85%的交易由中介機構完成。盡管如此，“房東直售”模式的出現，推動了交易信息的透明化，提升了交易效率，也促使中介行業(yè)重新審視自身定位和服務價值。

尤其是在當前房價下行情況下，中介行業(yè)應當致力于提供更加專業(yè)、精細的服務，幫助購房者解決交易過程中的復雜問題，并進一步減低過高的交易收費標準，否則，就會有更多房東選擇“自力更生”。

至于“房東直售”模式是否可以大規(guī)模推廣，關鍵在于如何平衡簡化交易流程與保障交易安全之間的關系。政府部門應進一步完善相關法律法規(guī)，優(yōu)化線上交易平臺功能，確保交易過程合法合規(guī)，降低欺詐風險，同時也要加強對普通購房者的交易知識普及與指導，提高其自我保護能力。

? （本文僅為作者個人觀點，不代表本報立場）

畢舸

責編 陳斌

上海二手房交易服務再升級

在二手房交易領域，安全、合規(guī)、便捷等問題仍是消費者面臨的最大問題。

為解決消費者痛點，6月19日上海鏈家交易服務中心正式開業(yè)，通過打造綜合性、一站式房產交易線下服務中心，為買賣雙方提供成交簽約、資金存管、貸款面簽等多種服務，并通過標準化流程體系和專業(yè)簽約經理服務，有效保障房產交易安全、提高交易服務效率、改善買賣雙方交易體驗。

據悉，鏈家此次開業(yè)的兩家高標準交易服務中心，分別位于唐鎮(zhèn)和靜安。

上海鏈家交易管理中心負責人呂輝彪在開業(yè)儀式上介紹，升級后的鏈家交易服務中心整合了房產交易相關流程，除了可辦理二手房交易合同簽約，買賣雙方還可以集中辦理銀行資金存管、銀行貸款線下面簽、線上貸款面簽等多項業(yè)務。

在專業(yè)化分工以及更多資源的嫁接下，鏈家交易服務中心將房產交易流程和交易周期成倍縮短。簡而言之，鏈家交易服務中心將上海房產交易流程從“成交+網簽”兩個環(huán)節(jié)變?yōu)椤俺山患淳W簽”一個環(huán)節(jié)，一方面用專業(yè)“簡化”復雜，實現品質+效率的雙提升；另一方面“成交即網簽”也能降低二手房交易周期中可能產生的各類不確定性，更好保障買賣雙方權益。

同時，交易服務中心將簽約流程標準化，將其拆分成六大模塊，十幾個環(huán)節(jié)，并將房產交易中的主要風險與各個環(huán)節(jié)對應，在合同簽署階段進行預防。

譬如，在簽約流程中將風險提示前置，幫助客業(yè)提前知曉風險；通過線上展示+線下講解的方式，將簽約所需的信息向客業(yè)清晰全面展示，從而更全面嚴格地保護買賣雙方權益。通過這種線上+線下的交互，鏈家打造了透明、規(guī)范、安全、智能的標準化服務流程，并通過預約智能調度和過程質檢，實現對房產交易過程與結果管理的閉環(huán)。

上海市房地產經紀行業(yè)協(xié)會秘書長陳亮表示：“鏈家交易服務中心的開業(yè)，再次為行業(yè)提供了品質服務的模板，讓人眼前一亮。希望鏈家能不忘初心，繼續(xù)為消費者提供專業(yè)、高效、安全的服務，繼續(xù)發(fā)揮行業(yè)頭部企業(yè)的標桿帶頭作用。”

除了用專業(yè)簡化原本復雜的交易流程外，上海鏈家交易服務中心提供的簽約經理、交易管家及經紀人的專業(yè)分工更加明確，此舉也提升了房產交易的效率和服務品質。

簽約經理作為第三方中立角色，以保障買賣雙方的權益為服務目標，為買賣雙方提供交易方案設計、合同簽署資質核查、稅費精算等服務，具體包括交易流程設計、貸款方案出具、合同講解、可核查范圍內的風險告知、風險把控、證件審核、協(xié)助交易雙方完成首付款的資金存管、銀行貸款線下面簽等，以確保交易的安全合規(guī)。他們獨立于經紀人和客業(yè)雙方，能保障交易的公平性與安全合規(guī)。

而交易管家會根據交易流程的進展，分段為買賣雙方提供服務并協(xié)助全流程的交易支持，譬如交易問題解答、流程提醒，協(xié)助買賣雙方完成交易過戶、繳稅領證等。

換句話說，經紀人的專業(yè)能力更專注售前服務（房源維護、選房配房）和客戶的情感維護，簽約經理和交易管家的專業(yè)能力則體現在房屋交易、法律、貸款、稅務等方面，以及保障交易流程的確定性與現場的高標準服務體驗。

相比過往傳統(tǒng)的簽約服務中心，此次升級更大的變化在于各類洽談空間的增加，全開放、半開放、全封閉的多樣化洽談區(qū)，能滿足客戶各類場景下的溝通需求。

上海鏈家職能副總經理于洋表示：“交易服務中心的推出代表著鏈家在房產交易服務流程提升和專業(yè)化分工上的再次升級，我們希望能讓消費者因鏈家享受到更便捷、安全、高品質且有溫度的服務！”