“這是購房政策的重大變化”，LPR迎年內最大降幅調整，買房成本又低了

每經記者：陳榮浩 每經編輯：陳夢妤

10月21日，中國授權全國銀行間同業拆借中心公布，2024年10月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期3.1%，5年期以上3.6%。

這是今年以來LPR第三次下降，也是降幅最大的一次。

對于新購房者來說，房貸利率又低了。而對于已經買房的購房者來說，等到“重定價日”（有的銀行是按1月1日重定價，有的銀行是按合同簽訂日重定價），存量房貸利率的LPR部分將調整到最新的。

而根據此前中國發布的指導市場利率定價自律機制，各商業銀行應于2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，降為不低于LPR減30個基點。

10月12日前后，多家商業銀行陸續發布調整存量房貸利率的通知，預計可在10月25日對存量房貸利率進行調整。

10月21日，去年年初在深圳購房的孫女士告訴《每日經濟新聞》記者，當時買房的房貸利率為4.6%，現在已經調整到了4.25%，預計10月25日會調整到3.65%，等到明年3月（孫女士的重定價日）將調整到3.3%。

“新的LPR調整后，新發放貸款今天開始執行，存量的按照合同約定的調整日期再進行調整。”同日，民生銀行深圳分行業務人員告訴每經記者。

“存量房貸利率調整不需要去線下辦理申請，到時候會自動下調。”工商銀行深圳寶安支行業務人員近日向記者表示，“LPR如果有變化，系統會自動調整，無需另外申請，期間LPR如何變化跟個人貸款沒關系。”

每經記者注意到，隨著存量房貸利率調整在即，多家銀行也正加班加點變更合同、修改系統，目前多家銀行線上端口已上線“存量房貸利率批量調整”專屬模塊，并在具體頁面對存量房貸調整情況進行詳細介紹。

比如，興業銀行App提到，北京、上海、深圳地區利率高于LPR-30BP的首套住房貸款和其他地區利率高于LPR-30BP的全部存量住房貸款，統一調整至LPR-30BP。此外，首套房客戶無需線下申請，可通過銀行App的房貸利率調整欄目一鍵申請。

在9月24日的國新辦新聞發布會上，中國行長潘功勝表示，此次存量房貸利率下調預期平均降幅0.5個百分點，預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年減少家庭利息支出1500億元左右。

每經記者留意到，已有開發商發海報稱“歷史最低利率來襲，置業正當時”。

10月21日，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經記者表示，居民愿意貸款，對樓市的穩定具有較大作用。

中指研究院政策研究總監陳文靜則分析稱，LPR及房貸利率的下調，將進一步降低購房者的購房成本，有利于帶動購房需求釋放，配合住建部、央行、財政部等部委近期落地的政策“組合拳”，有望形成更大合力，助力房地產市場“止跌回穩”。預計四季度，央行在貨幣政策方面的力度會繼續加大，進一步的降準降息亦有預期。

不過，每經記者注意到，哪怕在同一個城市，存量房貸利率調整后也有所差異，當下主要調整的是LPR加減點，不同購房者在不同時間段購房，5年期以上LPR值（定價基準）就可能存在4.2%、3.95%、3.85%、3.6%等多種可能，因此會導致最終下調后的存量房貸利率存在差異。

比如，工商銀行提到，由于不同貸款重定價日不同，目前貸款采用的5年期以上LPR值（定價基準）就不同，分別為3.85%、3.95%、4.2%，雖然調整后的利率都按LPR-30BP計算，但調整后相應的利率分別為3.55%、3.65%、3.9%，不同客戶的利率下降幅度也不完全一樣。

孫女士告訴記者，她購房時的房貸利率為4.6%（相當于LPR+30個基點），因為購房合同是去年3月簽的，在今年3月時調整過一次LPR基點，調到了4.25%（相當于3.95%+30個基點），預計10月25日將調整到3.65%（相當于3.95%-30個基點）。

當日，2019年6月在湖南益陽購房的陳先生也告訴每經記者，房貸利率已經從最高峰的4.89%調到了4.3%。“預計10月25日以及明年1月1日還能調整兩次，10月25日是調整加減點，明年1月1日再調整LPR，到時候預計房貸利率還會大幅下降。”

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，新的LPR調整后，預計國內除北京、上海和深圳房貸利率還可能會停留在“3”字頭，全國其他城市房貸利率均進入“2”字頭行列，這是購房政策的重大變化，也是值得大力宣傳的，進一步說明房貸利率調整進入持續寬松和歷史寬松階段。

“新的LPR調整后，以上海為例，目前房貸利率為3.4%，而調整后為3.15%。據此計算，按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，月供大約減少137元，全部利息大約減少4.9萬元。”嚴躍進說。

每日經濟新聞

一攬子政策出爐，力促房地產市場止跌回穩

來源：

原標題：打出組合拳，力促房地產市場止跌回穩

——當前房地產市場熱點問答

制圖：張丹峰

習近平總書記指出：“住房問題既是民生問題也是發展問題，關系千家萬戶切身利益，關系人民安居樂業，關系經濟社會發展全局，關系社會和諧穩定。”

9月26日召開的中央政治局會議強調，“要促進房地產市場止跌回穩”“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式”。

近期，有關部門指導各地迅速行動，抓存量政策落實、抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”；地方政府因城施策，取消或調減了限制性措施，支持居民剛性和改善性住房需求。這些舉措釋放出強烈的穩增長、穩樓市信號，將進一步提振信心、改善預期。

在國務院新聞辦公室10月18日舉行的新聞發布會上，國家統計局副局長盛來運介紹，國慶期間，一些房地產樓盤的到訪量、成交量有明顯改善。根據市場機構不完全統計，國慶期間新房成交面積增長102%，二手房成交面積增長205%。“這個變化非常明顯，我們有理由相信，房地產市場會出現積極變化。”盛來運說。

如何看待當前房地產市場的運行態勢和發展趨勢？購買的住房能否按時交付？針對社會普遍關心的問題，記者進行了采訪。

一攬子政策效果如何？

——10月份以來，新房和二手房成交大幅增長，大城市土地市場也出現回暖

近期的房地產優化調整政策主要集中在哪些方面？效果如何？

“‘組合拳’怎么打？概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。”住房城鄉建設部部長倪虹作了具體介紹——

四個取消：取消或調減限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。充分賦予城市政府調控自主權，城市政府因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施。

四個降低：降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款利率，降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。其意在于降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。

兩個增加：一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是今年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。

“組合拳”發力，政策效果已經逐步顯現。

“10月份以來，新房和二手房成交大幅增長。剛需積極入市，帶動普通商品房樓盤銷售。大城市土地市場也出現回暖。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說。

不少人關心，降低存量貸款利率有多大實惠？

中國副行長陶玲介紹，預計大部分存量房貸利率將在10月25日完成批量調整，部分中小銀行完成調整的時間可能略晚，總體預計會在10月31日前全部完成。

“預計存量房貸利率將平均下降0.5個百分點左右，總體上將能節省利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億居民。”陶玲以北京舉例，原房貸利率如果是4.4%，利率調整以后為3.55%，100萬元、25年期的等額本息房貸每個月可少付月供469元，共節省利息支出超14萬元。

針對取消普通住宅和非普通住宅標準政策，財政部部長助理宋其超表示，目前正抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策。這些政策將統籌把握相關城市房地產調控的節奏和地方財政收入形勢，作出科學合理安排；賦予地方一定的自主權，保持政策穩定性和公平性；有效降低房地產企業和購房人負擔，促進房地產市場止跌回穩。財政部表示，具體政策正在抓緊履行相關程序。

倪虹認為，房地產市場經過三年調整，在系列政策作用下，已經開始筑底，“我們判斷，10月份的數據會是一個積極樂觀的結果。”

國家統計局對70個大中城市在9月下旬開展的月度房價問卷調查顯示，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員占比分別為58.3%和45.4%，對比上月調查結果，分別提高10個和6.5個百分點。

保交房工作進展怎樣？

——已經交付246萬套，“白名單”項目已審批通過貸款達到2.23萬億元

保交房是防范化解房地產風險、促進房地產市場止跌回穩的有力措施。如何打消購房人對交付安全的顧慮？下一步還將采取哪些舉措？

當前，保交房攻堅戰有力推進，已經交付246萬套。甘肅、福建、重慶交付率超七成，江西上饒、貴州銅仁等城市交付率超八成。

中央政治局會議提出，“加大‘白名單’項目貸款投放力度”。截至10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。

“目前，將商品住房的房地產開發貸款項目全部納入‘白名單’的條件已經具備。”金融監管總局副局長肖遠企表示，為做好房地產項目融資，保障房屋建成交付，還會進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進盡進”，進入“白名單”的項目“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。廣東省住房和政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，采取這一舉措，將使房企資金鏈緊張得到緩解、風險得到控制，進一步提振市場信心。

資金解決了，還要抓進度、抓質量，讓老百姓早日拿房。倪虹表示，接下來要通過全國保交房信息系統，對每一套交付任務都做到建檔立卡，交付一套、銷號一套；把保交房項目作為加強房屋質量監管的重點，既要把房子建成，又要把房子建好，將驗收合格的房子交到購房人手上。

怎樣守住兜牢住房保障底線？

——今年前9月已建設籌集保障性住房148萬套（間），年底前可讓450萬新市民、青年人入住

對于一些新市民、青年人來說，短時間內很難攢夠錢買房，租賃市場又存在租金高、租賃關系不穩定等困擾，如何更好解決這些群體的住房問題？

“解決好新市民和青年人的住房問題，讓他們能夠安居樂業，是城市政府義不容辭的責任，也是提高城市競爭力的重要抓手。各城市政府在結合當地實際優化完善房地產政策的同時，一定要加大保障力度，兜牢住房保障這個底線。”倪虹說。

一手抓市場，一手抓保障。倪虹表示，要通過市場來滿足群眾多樣化改善性住房需求，以政府為主保障群眾基本住房需求。“保障又分為租賃和購買兩種方式。”倪虹說，目前，低收入住房困難家庭通過公租房基本實現了應保盡保，“針對新市民、青年人的需求，將大力發展保障性租賃住房和公租房，以‘一張床、一間房、一套房’等方式，讓他們‘進得來、留得下、住得安、能成業’。有一定經濟能力，但是買商品房暫時還有困難的，可以購買保障性住房。”

今年1至9月，我國已建設籌集保障性住房148萬套（間），年底前可以讓450萬新市民、青年人住進保障性住房。

如何看待房地產市場發展前景？

——供求關系發生重大變化，增量市場轉向增存并重，潛在有效需求規模依然較大

長遠看，房地產市場發展還有潛力和空間嗎？

當前，我國房地產市場供求關系發生重大變化，增量市場轉向增存并重。虞曉芬介紹，2021年我國城鎮居民人均住房建筑面積超過40平方米，已處于較高水平，疊加人口下降和城鎮化速度放緩，房地產需求量很難再回到2021年高達18億平方米銷售面積的高位。

“但潛在有效需求規模依然較大。”虞曉芬說，參照韓國、日本經驗，兩國1991年城鎮化率分別達到74.79%、77.47%，高于我國2023年常住人口城鎮化率的66.16%水平；1991年至2007年，兩國平均每年每千人新建住宅套數分別達到11.35套、10.34套，按照70%需求在城鎮、戶均建房面積110平方米保守估算，我國城鎮新建住房合理需求量應該在10億平方米以上。隨著人們生活水平的提高、城鎮化深入推進，房地產市場剛性和改善性住房需求仍然比較大。

“以戶均建筑面積100平方米計算，100萬套城中村和危舊房改造有望釋放約1億平方米剛性購房需求，相當于今年前8個月全國新建住宅銷售面積的近20%。”清華大學房地產研究中心主任吳璟認為，這部分剛性購房需求在短時間內集中釋放，并疊加一系列政策“組合拳”，將為推動全國范圍內房地產市場止跌回穩提供重要的需求支撐。

“接下來就是要同心協力，把‘組合拳’打好，狠抓落實，讓這些政策的效果能夠充分顯現，讓人民群眾能夠享受政策紅利。我們對房地產市場止跌回穩充滿信心。”倪虹說。

多地調整房產落戶政策 提升購房者積極性

本報記者 張薌逸

10月15日，成都市發展和改革委員會等三部門印發《關于實施合法產權住房人員落戶的通知》（以下簡稱《通知》），明確在成都市行政區域內購買商品住房（已交付使用）或二手住房的人員，可在住房所在地申請本人落戶。

當前，多地致力于進一步深化戶籍制度改革，放寬落戶條件。除成都外，長沙、廈門、蘇州等多地也已將落戶條件放寬至“購房即可落戶”。此外，沈陽、佛山等地還出臺了租房落戶相關政策，進一步放開落戶限制。

58安居客研究院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，放寬落戶條件會明顯增強城市對于人才的吸引力，深化戶籍制度改革也是推進社會公平的有力舉措。另外，支持購房、租房落戶，對于當地租房和購房市場都可能形成增量需求。未來更多地區全面支持購房落戶將是個大趨勢。

《通知》取消了原購房入戶政策對住房面積、購買時間的限制及原購房政策中對社保參保年限限制，支持“購房即可落戶”。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，近年來，多地將房地產政策與落戶政策相結合，通過解決居民關心的戶籍問題，保障居民家庭基本權益，并兼顧拉動購房需求。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，根據中指研究院統計，今年以來，約20城出臺購房落戶或購房即可申請落戶政策，包括蘇州、成都、長沙等地。居民通過購房能直接享受到落戶帶來的如優質醫療、教育等社會公共資源，有利于進一步刺激購房客群的置業積極性。

與此同時，一些城市也展開了完善租房落戶政策的嘗試。長沙市公安局近日印發的《關于進一步優化戶口遷移政策的通知》中，除明確“在我市通過購買、受贈、繼承、自建、單位分配等途徑，擁有了住宅、商業用房、商住兩用房或辦公用房合法所有權的，實行‘一房一戶’落戶，可以將本人戶口遷入我市房屋所在地城鎮地區”外，還提出“在三縣市（長沙縣、瀏陽市、寧鄉市）有合法穩定住所（含租賃）的人員，可以申請將本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母的戶口遷入居住地城鎮地區”，推出租房落戶政策。

此外，還有城市已全面支持租房落戶。沈陽市人民政府辦公廳于今年5月份印發的《沈陽市進一步促進外來人口落戶若干政策措施》提出，在沈陽租賃房屋即可落戶。

陳文靜認為，長沙等地推出租房落戶政策進一步放松了落戶限制。整體來看，當前多個城市落戶條件已較為寬松。

進一步深化戶籍制度改革是深入實施以人為本的新型城鎮化戰略的重點任務之一。在10月8日國新辦舉行的新聞發布會上，國家發展改革委副主任鄭備在介紹一攬子增量政策時提出，針對大城市落戶難問題，重點加快推動城區常住人口300萬以上城市放開放寬落戶條件，全面設立街道社區公共戶口，完善租房落戶政策。

對于城市自身而言，放松落戶限制也將為城市未來發展帶來一定好處。

張波表示，相關舉措有利于吸引到與城市產業經濟發展相匹配的技術類人才、產業類人員等，更好地增強城市的產業人員基礎，優化城市整體人口結構。對房地產市場而言，隨著人口不斷流入，潛在的購房需求也將增加，新市民未來還將持續帶來各類改善性購房需求，有利于一個城市房地產市場長期有序發展，維持供需平衡。

在嚴躍進看來，未來會有更多城市放寬落戶政策，支持購房落戶。

來源：證券日報