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漂泊久了，

總希望萬家燈火中，

有束光為自己而亮。

房子，

承載著人們對美好生活的向往。

擁有一套屬于自己的房子，

是很多正在打拼人的夢想。

近年來，

法拍房吸引到越來越多的關(guān)注，

成了購房者的新選擇。

但“撿漏”的法拍房真的靠譜嗎？

跟普通二手房有啥區(qū)別？

購買法拍房可能存在哪些風(fēng)險？

什么是法拍房？

法拍房是法院拍賣房產(chǎn)的簡稱，是指當(dāng)債務(wù)人無力償還到期債務(wù)，債權(quán)人通過法律途徑取得生效法律文書，債務(wù)人沒有按時履行法律文書確定的義務(wù)，債權(quán)人申請法院通過強制執(zhí)行程序拍賣債務(wù)人名下的房產(chǎn)以償還債務(wù)，通過法院拍賣的房子就是法拍房。

法拍房的來源有哪些？

一般情況下，法拍房的來源主要有以下四種：

1、商業(yè)貸款。購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數(shù)償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求購房人就被抵押貸款拍賣變現(xiàn)來償還。

2、民間借貸。比如張三借李四的錢，約定以自有房產(chǎn)抵押給李四，到期不能還款，根據(jù)法律規(guī)定，李四不能直接取得抵押房產(chǎn)，只能向法院起訴張三還款，之后可以申請法院在執(zhí)行階段拍賣張三的房產(chǎn)。即便房產(chǎn)沒有辦理抵押，只要是張三名下房產(chǎn)，法院也可以拍賣。

3、司法沒收產(chǎn)生。比如刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn)，如該財產(chǎn)涉及不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)可依法進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國庫。

4、無主財產(chǎn)。這個很容易理解，就是無人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)。這個也是可以進(jìn)行拍賣的，拍賣所得收歸國有，但現(xiàn)實生活中幾乎很少發(fā)生。

法拍房與市面上普通二手房

有啥區(qū)別？

1、購房資格。對于普通二手房來說，目前，全國一、二線房產(chǎn)市場全部限購，有在當(dāng)?shù)乩U納社保、個稅2-5年不等的要求。而在司法拍賣的過程中，為了快速處置查封的財產(chǎn)并變現(xiàn)，大部分城市對法拍房不實施限購政策，任何人都可以購買，不過很多一、二線城市出于調(diào)控房價的需要，競買法拍房需要具備買房資格，比如北京、上海、廣州、深圳等地。

2、購房費用。對于普通二手房來說，買賣雙方是按照約定來確定交易房產(chǎn)的價格（基本與市場價持平或高一些）。而對于法拍房來說，前期拍賣房產(chǎn)會設(shè)置一個較低的起拍價，該價格往往低于市場價，但最終成交價是由競拍人出價而定，出價高者獲得房產(chǎn)。所以如果參與競拍的人較少，可能會出現(xiàn)成交價遠(yuǎn)低于市場價的情況。

3、購房流程。購買普通二手房，通常是買賣雙方約好看房時間，如有意向就走支付流程，支付后買賣雙方到相關(guān)機構(gòu)辦理過戶等手續(xù)，最后賣方騰房交付即可。而法拍房通常是由法院指定機構(gòu)在某些固定時間統(tǒng)一看房，如果對該房有意向，需在相應(yīng)的拍賣平臺繳納保證金，獲得參拍資格后，在固定的時間登錄平臺進(jìn)行參拍。拍中并支付完成后，法院會出具相關(guān)的裁定書、成交確認(rèn)書和協(xié)助執(zhí)行通知書，買受人拿到這些證明后可到相關(guān)機構(gòu)辦理過戶手續(xù)，過戶完成后由法院騰房交付。

4、購房渠道。購買普通二手房大多通過二手中介或線上平臺等尋找房源，但過程中免不了一些虛假信息的干擾。而法拍房只能通過法定的拍賣平臺購買，比如阿里拍賣、京東拍賣、中國拍賣行業(yè)協(xié)會等。所有拍賣的房源信息都是公開透明的，能有效減少虛假信息對消費者的干擾。

5、付款要求。購買普通二手房，如何付款、付款期限都可以由買賣雙方商量。法拍房是直接將成交金額轉(zhuǎn)入法院公開賬戶，但是在支付時間上有明確的限制，通常是10天左右。一旦超過時間限制，法院就可能收回房產(chǎn)的購買權(quán)，并且沒收保證金。

6、入住時間。相對于普通二手房交付完后入住時間可控來說，法拍房可能存在被執(zhí)行人抵觸或想方設(shè)法不讓買受人入住的情況。這時法院會協(xié)助騰房，但無法保證入住時間。

購買法拍房可能存在哪些風(fēng)險？

1、房屋租賃風(fēng)險。由于我國法律規(guī)定，房產(chǎn)買賣不能影響該房產(chǎn)既有租賃合同的履約。一些具備專業(yè)知識的被拍賣人，可能串通他人在房產(chǎn)被法拍之前，簽訂虛假的長期房產(chǎn)租約。這就會造成房產(chǎn)被拍賣后，房屋承租人長期賴著房子不搬出來，導(dǎo)致買方無法入住，或者房產(chǎn)無法再次正常交易。

2、其他債權(quán)風(fēng)險。其他債權(quán)風(fēng)險是指房產(chǎn)在拍賣之前就已經(jīng)抵押給了其他債權(quán)人。若事實屬實，則債權(quán)人的權(quán)利受法律保護，在原房東沒有其他可執(zhí)行財產(chǎn)的情況下，這套房難免存在糾紛。萬一拍下的房子存在這種情況，債權(quán)人在找不到原債務(wù)人的情況下，可能會出現(xiàn)上門騷擾等影響買方生活的舉動。

3、交易成本過高風(fēng)險。法拍房的稅費一般來說是買方和被執(zhí)行人各自承擔(dān)，買方不需要承擔(dān)被執(zhí)行人的稅費。但是，實踐中法院常常在拍賣公告表明所有的稅費由買受人一人承擔(dān)。事實上，法拍房的稅費除了一般買賣二手房都會有的契稅、個人所得稅等，一旦原產(chǎn)權(quán)人或者使用人拖欠的物業(yè)費、水電費、燃?xì)赓M等欠費，均由買受人負(fù)責(zé)承擔(dān)，而且如果這些欠費是惡意拖欠多年，加上違約金，也將產(chǎn)生一筆不小的數(shù)目。

法拍房競拍成功后能反悔嗎？

司法拍賣不同于一般網(wǎng)絡(luò)購物，不支持“七天無理由退貨”，不可以隨意反悔。根據(jù)我國《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣財產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)?；谂暮笾匦屡馁u的，原買受人不得參加競買。