序

在2018年就想寫這篇文章，為房地產市場做個注解。

我國從住房改革開始，經歷了房地產開發起步階段，成長階段，成熟階段，以至于到瘋狂階段，2018年可以說瘋狂到了極點。不少朋友都和我討論房地產未來走向，和對社會的影響問題。我作為房地產行業的行者，有自己的清晰的觀點和看法，所以想寫下來給需要的人一些參考。

無奈恰逢自己的事務過于繁雜，一拖再拖，直到今天才完成。而這兩年竟然經歷了自己的判斷方向。

本人工程專業出身，高級工程師，從90年代起就是從事建筑施工和房地產開發工作，先后任職國企和上市公司的高管，至今任職房地產開發企業董事總經理。對我國的房地產發展全過程有著比較全面的認知和思想。

簡單的說房地產就是房子，復雜的說，房地產則是涉及宏觀經濟和微觀經濟、涉及國家大政方針、涉及民生發展、涉及金融流通、涉及健康安全，涉及多項法律法規政策，是極其復雜和系統性的一個行業。撰寫本文的目的，就是以歷史全程的角度下筆，是希望讀者全面了解我國房地產來世今生，熟悉房地產構成和影響的因素，才能讓每位讀者結合自身和所在地區的情況，得出相對合理的結論。

現代人都喜歡吃快餐，可能想急于直接看結論，我認為還是要從頭看起，了解我國房地產市場的形成過程，知道是哪些因素影響著房價，從而能得出自己的結論才好，而不是人云亦云。

如果讀者的年齡經歷了這個過程，可以粗略而過，而年輕些的，還是要知史而研比較好。

由于時間跨度大，涉及政策法規方面如有寫的不恰當或錯誤的內容，請讀者海涵指正。

本書是匯總了我國房地產的整個發展周期至今的過程，面向的讀者主要是普通老百姓，并非面對房地產專業人士，是為了讓老百姓了解我國房地產的發展過程，才能對房地產有全面的、清醒的認識，才能不會因為市場鼓噪而影響自身的買房決策，更不因市場營銷行為而被脅迫加入炒房大軍，從而實現房住不炒，居者有其屋的中國夢。

因此本書的寫法是一種談天說地的方式和口吻，以時間為主線穿插著各種話題來進行。就是為了讓各行各業的老百姓都能看懂和理解。當然，即使是從事房地產行業的人，如果不是熟悉房地產的前期、工程建設、市場經濟學、宏觀經濟與微觀經濟等全部領域，可能只是了解房地產的某一個局部的，若能夠通過本書對房地產有個全面的了解也不是壞事。

文中為了比較直觀的分析討論，有關數據舉例是以北京市的房地產為例。一方面，北京市是大多數國人都比較了解的城市，即使沒有長期生活在北京，也來北京參觀旅游過。另一方面，北京市有著一定的標桿作用，對全國也有一定的影響力。其他地區可以參考分析的方法和邏輯。

【現在好了，又有省事的辦法了：懶得看文字的朋友可以去視頻里聽，冬瓜視屏、逗音視屏那里也有同步。由于錄播需要時間較長，不能一次完成。因此本書也是一步步貼完。慢慢來吧。反正房價不是一天就漲完跌完的。希望本文能給普通老百姓帶來益處。】