三環內、金牛區茶花板塊的改善項目融僑望云，今年6月3日入市時，曾因“無售樓部無樣板間取證”而引起關注。

發哥在項目取證一周內曾去踩盤（點擊這里查看《實探！無售樓部無樣板間，這個清水單價約3萬剛取證的樓盤，能否突圍？》），當時售樓部與實體樣板間均未開放，沒能給發哥留直觀印象，唯一記憶深刻的，就是價格：清水單價約3萬/㎡，總價超500萬。

沒有售樓部、沒有樣板間對銷售到底有沒有影響？這個自信滿滿的項目開盤銷售情況到底如何？從6月3日至今，取證2個月后，成都透明房產網的備案數據給出這樣的答案：首批次取證的172套房源截至8月13日上午11:00顯示僅1套為“已售”狀態。

2個月僅賣了1套，一個三環內的純住宅改善項目為何會遇冷，是產品的問題，還是市場問題?而公開資料還顯示，融僑望云項目公司的注冊資本已從16億銳減至1億，是否與項目有關？近日，發哥又去實地探了盤，看看這個500萬級的項目到底出了什么問題。

01

容積率3.0板樓

定位高改的大平層產品

項目位于花照壁與子星路交匯處，屬金牛區國賓—茶花板塊，緊鄰四川省人民醫院金牛醫院。所在地塊為40畝的純住宅用地，容積率3.0，規劃8棟住宅，采用圍合式布局，留出了較大的中庭空間。

本次取證的是1、7、8棟，共172套房源。其中，1、8棟臨近子星路，朝向東南；7棟靠近花照壁中橫街，朝向西北。每棟樓均只有一個單元，2梯2戶，戶型為170㎡、190㎡套四，清水單價29999元/㎡。

項目總平圖

從以上信息中，能夠看出項目偏高端改善的定位。然而，發哥8月10日上午看了實體樣板間后，直接觀感卻是不那么“高端”。開發商的樣板間歷來是最直接體現項目質感的地方，但在這個實體樣板間內，空間感、軟裝、配色等，和市面其他等價的項目相比，都乏善可陳。

不過，項目是以清水銷售，樣板間只能說打動力不夠，購房者是否愿意買單，戶型本身打造呈現得如何非常重要。

170㎡戶型

先來看看分布于1、8棟的170㎡的戶型，視野面朝中庭，朝向西北。進門是一個大玄關，隔開動、靜兩區。動區采用LDK廳設計，開間7.6米，進深4.6米。端廳做了270度采光面，這也是產品最大的亮點之一。靜區一側布置了三個次臥+一個客衛，主臥則緊挨LDK廳，內有主衛、衣帽間，面積約30㎡。

這個戶型最大的特點是動靜分區明顯。采用這樣的設計，好處在于隔音較好，而弊端則在于尺度感不佳——客餐廳區域+景觀陽臺的面積僅有48㎡，在同類大平層產品中并無優勢；此外，次臥一側的走廊比較狹窄、主臥隔墻緊靠電梯間，或許都不太符合高端改善人群的期待。

190㎡戶型

190㎡樣板間在尺度感上比170㎡的戶型的呈現更好，其中客廳與主臥間有一個約13㎡的多功能廳，是近年來改善項目中較為流行的設計。發哥粗略計算，客餐廳+多功能廳+景觀陽臺面積約72㎡，朝向東南，通風、采光較好。

項目是純板式設計，電梯獨立入戶，兩戶動線、逃生通道不重合，隱私性較好。而這種設計也在一定程度上增大了房屋公攤，置業顧問介紹，每戶公攤在24%-27%左右。

02

市場表現“遇冷”

或與周邊配套、同等定位產品有關

但從6月3日拿證至今，融僑望云的市場表現可以用“遇冷”一詞來形容。

截至8月13日上午11：00，成都透明房產網顯示的融僑望云已售房源僅有1套，其余171套房源均為“可售”狀態。

根據置業顧問的介紹，項目已進入順銷階段，普通資格均可購買。發哥在工作日到售樓部踩盤時，在現場停留的2個多小時內，在場約有2-3組客人看房，比較冷清。

圖據成都透明房產網

數據統計截至8月13日上午11：00，備案可能有延遲

有業內人士分析，項目去化緩慢的一大原因，或在于周邊配套及城市界面。

發哥從地鐵6號線金府路站項目步行至項目，途徑萬貫五金機電城，附近多是低矮樓房，路面塵土較大。金牛醫院周邊交通較為擁堵、噪音大。

而商業配套上，項目雖然有大型商業體龍湖西宸天街，但直線距離700米，步行約15分鐘，加上周邊無底商，在一定程度上降低了日常生活的便利度，總體而言不太符合改善人群的需求。

圖據掌上金牛

而市場的冷淡反饋，也與板塊內的相同定位產品有關。

1.5公里外的德商新希望國賓錦麟天璽，同為改善定位的大平層產品，建面約160-240㎡，有套三、套四設計，可選擇性更多。價格上，錦麟天璽精裝單價3.1萬/㎡，裝修價格約6000元/㎡，意味著清水單價約2.5萬/㎡。此外，錦麟天璽更靠近茶店子板塊，配套與城市界面上都更具優勢。

03

融僑布局成都

三年兩個項目 去化均未達市場同期水平

項目的開發商為融僑集團，創立于1989年，其地產項目多分布在福建、上海一帶，多為高端改善盤，部分項目相當熱銷。融僑在西南區域的布局較少，僅有3個項目，其中成都2個，重慶1個。

融僑于2018年首次入蓉，在成都的首個項目融僑悅蓉城，同樣呈現出在銷售期去化緩慢的情況。項目位于城北大豐板塊，2019年9月入市，清水均價1.3萬/㎡，746套住宅房源，直至2020年8月仍有房源在售（數據源于成都房天下網）。

融僑望云是其在蓉的第2個項目，也是首個“望”系列項目。2020年8月，融僑以相當“高調”的姿態拿地，成交樓面價1.8萬/㎡（配建并無償移交3%租賃住房），刷新了當時板塊內最高拿地價格。

從地段、產品與價格上看，融僑望云均有明顯提升，總價邁上500萬級，算是板塊內的高門檻；但從取證2月僅售1套的成交數據來看，成都客戶對融僑的品牌和清水單價約3萬/㎡的產品似乎還不太認可。

對于融僑望云市場遇冷的情況，發哥致電融僑成都公司有關負責人想進一步了解，該負責人拒絕了對此事的采訪。

今年6月初取證時，融僑望云售樓部還未修好

另外，值得關注的一點是，今年7月9日，融僑成都子公司成都融欣錦華置業有限公司注冊資本由16億人民幣銳減至1億。而成都融欣錦華置業有限公司正是融僑望云的項目公司。究竟此次公司注冊資本變更會否對項目造成影響，發哥將持續關注。

圖據天眼查