撰文：諸小葛 美編：諸小葛 校對：諸小葛

商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售商品房的重要證件，按照有關(guān)部門規(guī)定，開發(fā)商未建好房屋時(shí)需提供有關(guān)資料到住建局申請辦理預(yù)售許可證，批準(zhǔn)后方可預(yù)售房屋（現(xiàn)樓不需要），并將預(yù)售許可證在售樓處顯著位置進(jìn)行公示。

許昌市市本級樓盤的預(yù)售許可證一般會(huì)通過許昌市住建局官網(wǎng)公示，建安區(qū)的預(yù)售許可證一般會(huì)通過建安區(qū)政府官網(wǎng)公示。

為什么要買已經(jīng)取得預(yù)售許可證的房子呢？

答：最重要的就是降低大家的購房風(fēng)險(xiǎn)，有預(yù)售證的房子風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更小。

若開發(fā)商已取得預(yù)售許可證，則表明其依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律、法規(guī)至少已完成以下工作：

1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（土地沒問題）；

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（規(guī)劃沒問題，準(zhǔn)予施工）；

3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4.項(xiàng)目已完成一定量的基礎(chǔ)工程（主體結(jié)構(gòu)完成一定比例，一般為5層）；

5.完成商品房預(yù)售方案（預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖）；

6.已制定施工合同及進(jìn)度說明；

7.房地產(chǎn)交易管理部門已對申請材料進(jìn)行初審；

8.建設(shè)部門已進(jìn)行審核和現(xiàn)場查勘，并作出行政許可決定。

依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條，“未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售”。

違規(guī)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)大，后果還需個(gè)人擔(dān)；

如果無證早放棄，勸君擦亮雙眼看。

下面咱們就來聊一聊怎們看預(yù)售許可證。

1.開發(fā)商公司名稱。開發(fā)商公司名稱是必須要看的，但往往會(huì)出現(xiàn)品牌名稱與預(yù)售證上開發(fā)公司名稱不一致的情況，這個(gè)不用太過于擔(dān)心。開發(fā)商名稱和品牌名稱不一致主要有以下幾種情況：

（1）例如許昌市昊瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為騰飛東站前府的開發(fā)公司，這和我們所熟知的騰飛聽著并不是一家公司，但許昌市昊瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是許昌市騰飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資子公司；

（2）例如許昌市建正置業(yè)有限公司為建正紫闕的開發(fā)商，但我們所熟知的其對外宣傳、銷售為大正品牌，主要因該項(xiàng)目由許昌市建設(shè)投資有限責(zé)任公司和河南大正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同出資開發(fā)，但會(huì)選取名氣較大的開發(fā)商進(jìn)行宣傳；

（3）掛牌樓盤，這種多為本地開發(fā)商與外來大開發(fā)商合作， 多數(shù)情況下為掛牌銷售，大牌開發(fā)商收取相關(guān)費(fèi)用，象征性的參與一下。

大家遇到這種情況不要慌，如不確定，可以在天眼查、百度信用等查詢開發(fā)商公司相關(guān)情況。

2.預(yù)售字號。在開發(fā)商所公示的預(yù)售許可證上一定會(huì)有相關(guān)預(yù)售字號，以許昌為例，預(yù)售字號的構(gòu)成為“許房預(yù)售字第2020***號”（“2020”代表年份，＊＊＊?jiǎng)t代表許可證編號）。

3.項(xiàng)目名稱。就是該項(xiàng)目在房管部門備案、申請預(yù)售所用的案名，但往往會(huì)出現(xiàn)備案名與開發(fā)商銷售名稱不一致的情況，例如“天明城”的備案名就叫“明城小區(qū)”、“康橋九溪天悅”的備案名就叫“康派溪城”，這個(gè)其實(shí)沒多大關(guān)系，大可不必太在意。只是開發(fā)商在銷售過程中為了好聽、區(qū)別于其他樓盤或其他原因（主要開發(fā)公司變更等）。但是，大家一定要注意，在開發(fā)商同咱們所辦理的正規(guī)手續(xù)里必須要用預(yù)售許可證上的案名，包括商品房買賣合同的簽訂、后期產(chǎn)權(quán)證的辦理等。

4.房屋坐落：也就是房屋的位置，這個(gè)沒啥多說的，大家可以看到樓盤的具體位置，可以自行在地圖上了解周邊情況，也可實(shí)地探訪。

5.詳細(xì)信息：包含樓號、工程性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、建筑面積、套（間）數(shù)。

（1）樓號，也就是該小區(qū)幾號樓取得了預(yù)售許可，因?yàn)榇蟛糠中^(qū)體量較大，都會(huì)分批次辦理預(yù)售證，所以要看清楚你所購房買的樓棟是否為公示已取得預(yù)售許可的樓棟，不能單純的聽銷售人員說，一定要仔細(xì)辨別，可能你想購買的樓棟當(dāng)時(shí)暫未取得預(yù)售證，以防后期的“萬一”。

（2）工程性質(zhì)，通過此處可以發(fā)現(xiàn)你所購買的房屋是何種性質(zhì)，是住宅還是商業(yè)辦公或是其他，由此可以判斷所購房屋的產(chǎn)權(quán)年限、水電性質(zhì)、落戶歸屬、交易稅費(fèi)等問題。商業(yè)辦公覆蓋范圍較廣，包括公寓、商鋪、寫字樓等，購買時(shí)需要詳細(xì)詢問具體用途。

（3）棟數(shù)，有時(shí)一張預(yù)售許可證上可能是一棟樓，也可能是多棟樓，這個(gè)看清楚公示的預(yù)售許可證即可。

（4）層數(shù)，主要為該棟樓的設(shè)計(jì)規(guī)劃樓層，通過該欄次可以看出該棟樓總層數(shù)和單元數(shù)，判斷其是多層還是高層（同時(shí)也可以避免發(fā)生買到“空中樓閣” 問題），例如20F/21F即為兩個(gè)單元，分別為一單元20層和二單元21層。

（5）建筑面積，即該樓棟的建筑總面積，可以通過該項(xiàng)內(nèi)容判斷出整體樓棟的一個(gè)體量大小（當(dāng)然，還要看具體樓棟設(shè)計(jì)的戶型大小）。

（6）套（間）數(shù)，即該棟樓總套數(shù)，根據(jù)此項(xiàng)可以判斷出后期樓棟入住戶數(shù)，進(jìn)而對后期居住舒適度進(jìn)行一個(gè)大致判斷。

6.發(fā)證機(jī)關(guān)：這個(gè)沒啥說的，一般能看到當(dāng)?shù)刈〗ú块T的公章和發(fā)證日期。

7.標(biāo)星內(nèi)容（備注內(nèi)容）：這個(gè)地方主要有3個(gè)需要注意的地方。

（1）預(yù)售許可證查詢途徑，即許昌市級住建部門網(wǎng)站雙公示欄目。

（2）預(yù)售許可證必須在售樓處進(jìn)行公示，因售樓處大多公示的為復(fù)印件，大家可以通過上述網(wǎng)站查詢電子版。

（3）關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管問題，一般由指定銀行開戶進(jìn)行監(jiān)管。

買房是一門大學(xué)問，一定要慎之又慎，希望大家都能買到心儀的住所。

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