大家好

這里是北南找房

每一個房子都是一個家，每一個家都是一處風景。

萬科，做大哥很多年

說到萬科，感慨萬千，它的故事太多，不知從哪一段說起。它的歷史比老北我的年齡還要長，也是我認識房企行業的最早一批之一。萬科已經在建筑行業耕耘30幾年，無論是品牌還是口碑都積累了 一定的贊美，是行業的標桿，做了大哥很多年，最近兩年才被恒大碧桂園超過。當然指的是銷售額的超過，在很多方面，萬科還是行業的龍頭，比如物業，質量，戶型設計等等，還是它第一。

那就先說說它的故事吧

每一個房企背后都有一位傳奇故事多的老板，萬科背后的老板更加的故事多。早年萬科的發展是很多元化的，賣過玉米，賣過儀器，開過超市，搞過物流，后來才專注于房產住宅開發，一步一個腳印，穩健發展成行業老大。立足于長三角，珠三角，環渤海灣，主要在這些地方起步，然后向內地一些城市發展。

我們一說到萬科，首先想到不是它的房子好不好，而是先想到王石，或者萬科股票，接著就不小心想到田小姐。關于他們的故事，江湖上流傳太多，大家見慣不慣。

田小姐處處說不考任何（男）人，她這是有點——此地無銀三百兩——不打自招。其實她的發家離不開地產。按她的腦袋，成立地產中介，先去拿地，然后轉手給萬科。很多地皮根本不用出一分錢，完完全全是一個中介的手法，這背后是誰在指引？初中畢業生就能聯想到答案。一個影視人，轉身房地產行業，做到那么出色，一般人沒有這樣的天賦。所以田小姐的財務自由是在美國靠這一招實現的。

八卦結束，有點偏離主題了。（不要噴人哦）

萬科物業，禮貌，關愛，戒嚴。

萬科在物業上，也是很出色的。管理到位，隨叫隨到，主動禮貌。當過他們的業主應該體會到，經常看到他們主動行禮，看到困難主動幫忙，小區管理很嚴格，外人外面車輛很 難進入的。除非經過業主的同意帶領。在很早那個年代就開始實施刷卡登記，現在很多物業也是從萬科學習這一點的。24小時的安保，快速的應訴，物業方面一直走在前面，從有求必應，到無求主動詢問。現在聽說還引入智能機器人，全面打造智能時尚。雖然效果還沒見到顯著，到至少表明，它一直在物業這一塊積極探索，從未停止進步。

戶型，用心設計，合理科學。

萬科的戶型是很多種多樣的，它會根據不同位置不同面積的地皮，在結合當地的人群需求，才考慮設計什么樣的戶型來匹配。這個你在恒大碧桂園看不到，他們都是簡單的幾款戶型，永遠復制。恒大是復制粘貼，碧桂園是連夜趕圖，萬科絕對是用心去設計的，從拿到地皮起，到設計什么樓層什么戶型，都是從新開始。它里面的園林面積不是很大，但是不缺綠化，萬科永遠首先考慮的樓間距，然后再考慮樓房以外的土地怎么利用？而且還利用的合理不浪費，哪塊做過道？哪塊種樹木？哪里做娛樂設施？都是經過很多考量的。在戶型空間與公共所空間之間，就好比魚與熊掌，在這里，萬科選擇完美戶型優先。

園林面積沒有恒大碧桂園的大，但不缺花草樹木。如果讓我選擇，我會選擇這樣的小區，樓間距不要太密，通風性見光好一點，好過拿一大塊面積來建園林所，最后房子建得高高密密麻麻，采光自然不好。一個小區，面積大小是固定的，園林大了，房屋必須就得密且高，因為所有的單都是由消費者來買。你們自己回去想想這個問題吧。

位置，不遠不近。

雖然萬科的歷史不短，但在它前面依然有很多老牌房企。所以當年缺乏資本的萬科，也不從正面去競爭。它的位置大多在城市的郊區，但也不會很遠那種。在郊區，或市區的邊角，（高低不平，或單價便宜的地塊）前面說了，主要是上海，深圳，北京，廣州這些大城市的郊區發起突圍，然后形成珠三角，長三角，環渤海。像老北我的老家也是最早進入的一批城市，萬科對海濱城市情有獨鐘。

但是它用心設計，與建房。所以它的同等位置的房子，它賣的最好，價格也最貴的，相比同等地段的房企。適合大城市的上班族，因為它不是中心位置的房子，相對中心區價格還算合理，但又不是在很遠的郊區。像在深圳，臨近關內的坂田龍華，幾乎成了萬科的根據地。這里是房子是不是適合大眾上班族？

質量，前三名（本想說第一，怕其他不服氣）

在說這個問題，肯定有人抱怨，自家的萬科小區廁所漏水之類的。漏水的小毛病很難做到完全避免，老北我從事過防水工程，知道里面的原因。但在整個行業，整體上而言，萬科的房屋質量是遠比其他的房企的好，這個也是一直它賴以生存的武器——做最好的房子。在行業是值得同行借鑒學習的。

萬科三十幾年的房產歷史，有過快速發展，有過平穩期發展。相比同行，它還是保守，不完全是追求快速擴張的那種，它不是所有城市都去發展的，一定是要考量很久的，然后每開一個樓盤，它也沒有很過分地追求工期，負債杠桿也比較合理。發行過幾次的可轉債，增發過幾次，規模不大。在自己可控的范圍內的發展。

說說缺點

1同地段，房價比較高，這個對于貧困剛需族來說，不是什么好事。它的小區還分幾個系列的品牌，其中翡翠系的房子是高檔的，也是最貴的，在國外的開發的項目，沒認真對比過國內價格。我知道一點，它會根據各個城市的人群，再來定位開發成什么樣的小區，也就是說，它的房價高，但是不會亂開價，至少讓附近的人群買得起。

2，慢慢的多元化發展，現在致力于長租公寓。最早是多元化，后來是追求專注，現在又追求轉型多元化。多元化，就會分心，這個對后面的項目開發肯定是不夠專注的。但這個問題，所有房企都面臨，轉型好像必須要做的事情，不然就沒法活下去的樣子。

關于萬科先說到這里

還是那句話，要不要買？你們根據自己的情況，自行決定。