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4月11日，財政部副部長程麗華在博鰲亞洲論壇上指出，將進一步優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，既立足當前，又著眼長遠，兼顧稅收調(diào)控和籌集財政收入功能，逐步優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，深入推進增值稅改革，構(gòu)建更加公平簡潔的稅收制度，推進房地產(chǎn)稅立法和實施，建立綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制度。

自今年3月以來，這已是房地產(chǎn)稅被官方第六次正式提及，相比往年的原則性表述，今年關(guān)于房地產(chǎn)稅的說法愈發(fā)具體。

記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，目前房地產(chǎn)稅法草案已有大體框架，正向各地征求意見。

以稅收法定來引領(lǐng)稅制改革

自2011年在上海、重慶兩市啟動試點開征房產(chǎn)稅，至今已近八年。細心觀察不難發(fā)現(xiàn)，在過去很長一段時間里，有關(guān)房地產(chǎn)稅立法的官方消息并不多見。

轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在今年兩會期間——

3月4日，十三屆全國人大一次會議發(fā)言人張業(yè)遂在人大會議首場新聞發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)稅法律草案正在加快起草完善；

3月5日，在十三屆全國人大一次會議上，國務(wù)院總理李克強在政府工作報告中提出“要深化財稅體制改革”“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”；

3月7日，時任財政部副部長史耀斌對外透露，按照中央的決策部署，目前全國人大常委會預(yù)算工作委員會、財政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。房地產(chǎn)稅總體思路是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”；

3月11日，十二屆全國人大常委會工作報告中明確提出，2018年將繼續(xù)加強立法工作，落實稅收法定原則，研究制定房地產(chǎn)稅法；

3月25日，財政部部長劉昆稱，將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。

房地產(chǎn)稅什么時候開征

目前關(guān)于房地產(chǎn)稅最新的明確信息，是2017年財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中首次提出：按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

多位接受第一財經(jīng)采訪的專家認為，房地產(chǎn)稅立法爭論的激烈程度將前所未有，預(yù)計2020年左右立法完成。（來源：第一財經(jīng)）

房地產(chǎn)稅征收范圍標準

按照落實稅收法定的要求，作為新稅種，房地產(chǎn)稅的開征必須先立法，需要有法律規(guī)定。盡管實踐中對于征收房地產(chǎn)稅，我國已經(jīng)積累了不少經(jīng)驗，但在具體立法過程中，仍有許多關(guān)鍵問題需要厘清。

共有產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”、經(jīng)濟適用房等產(chǎn)權(quán)受限的房產(chǎn)如何征稅？在已經(jīng)繳納了高昂土地出讓金后，房地產(chǎn)稅應(yīng)如何實現(xiàn)公平？開征房地產(chǎn)稅之后是否還需要繳納物業(yè)費？

“對于房地產(chǎn)稅立法，我們需要冷靜思索，進行客觀、細致、全面、理性地系統(tǒng)性考量，而不要輕率作出規(guī)定。”中央財經(jīng)大學房地產(chǎn)法研究所所長、中央財經(jīng)大學法學院院長尹飛近日接受《法制日報》記者采訪時指出，在房地產(chǎn)稅相關(guān)立法過程中，應(yīng)當妥善處理熱點問題。

必須妥善界定房產(chǎn)范圍

尹飛認為，房地產(chǎn)稅立法時必須妥善界定房產(chǎn)的范圍。首先，目前我國房屋產(chǎn)權(quán)類型較多，實踐中存在大量不完全的房屋產(chǎn)權(quán)。比如，所謂共有產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”等，這些房屋一定期限內(nèi)不得上市交易，其權(quán)能受到一定限制。其次，形態(tài)多樣的土地產(chǎn)權(quán)也直接影響房屋產(chǎn)權(quán)的完整性。如果土地使用權(quán)是通過出讓形式取得，那么就會有權(quán)利期限的限制，比如，住宅用地最長不得超過70年，由于是有償取得，建設(shè)在其上的房屋原則上可以自由流轉(zhuǎn)。而集體土地和劃撥用地并沒有權(quán)利期限的問題，建設(shè)在其上的房屋流轉(zhuǎn)受到限制。

此外，對于建造在劃撥土地上的房屋而言，尹飛認為其類型、歷史淵源更是復(fù)雜，如何征稅也需要認真考量。比如，作為對計劃經(jīng)濟時期低工資的補償?shù)乃^房改房以及作為保障房一種的經(jīng)濟適用房，是否應(yīng)當允許其入市交易都是值得商榷的。

“在流轉(zhuǎn)受到限制甚至嚴格限制的情況下，這種房產(chǎn)是否為真正意義上的財產(chǎn)？其如何估值并據(jù)以征稅？”在尹飛看來，房地產(chǎn)稅的征收如果完全不考慮這些因素，簡單納入征收范疇，顯然過于草率。

妥善處理房地產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系

近年來，圍繞房地產(chǎn)稅的討論很多，但其之所以千呼萬喚不出來，有一個繞不過去的問題，就是過高的房價或者說過高的地價。

尹飛指出，實際上，土地使用權(quán)出讓金與房地產(chǎn)稅二者之間的聯(lián)系十分密切，無視土地出讓金因素，輕率征收房地產(chǎn)稅，對于支付了高額地價的業(yè)主來說，顯然是不公平的。

“作為一個理性的開發(fā)商拿地時，其報價的基礎(chǔ)是將來購房者能夠接受的房價。”尹飛具體舉例說，在沒有房地產(chǎn)稅的情況下，買房人每平方米愿意出十萬元，但是如果每年還要征收2％的房地產(chǎn)稅，可能情況就會變化。“這種情況下，我們不能否認出讓金與房地產(chǎn)稅存在相當?shù)幕コ怅P(guān)系。已經(jīng)支付了高額出讓金的土地，至少在征收房地產(chǎn)稅時應(yīng)當考慮這一因素，適用較低稅率或者設(shè)定相應(yīng)的免征條件。”尹飛認為。

對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何處理這一焦點問題，尹飛觀點十分明確，在他看來，一步到位直接征收房地產(chǎn)稅可能是最好的選擇。“這種做法其利在于：一是避免了自動無償永久續(xù)期可能帶來的國家土地所有權(quán)無法體現(xiàn)的問題。二是避免了房屋所有權(quán)無期限和土地使用權(quán)有期限的矛盾。三是一并解決了續(xù)期續(xù)多久的問題。四是避免了可能造成的社會不公。五是解決了如果續(xù)期收費權(quán)利人拒不繳納的問題。”

此外，對于小產(chǎn)權(quán)房以及集體建設(shè)用地上建造、符合城鄉(xiāng)規(guī)劃而且安全上又沒有任何問題的房屋，尹飛認為也可以采用相同思路。“對于這些房產(chǎn)，無需再進行征收、補交出讓金，可以通過房地產(chǎn)稅解決問題。”

妥善處理房地產(chǎn)稅和物業(yè)費關(guān)系

房地產(chǎn)稅立法時還有一個需要仔細考量的問題，就是如何處理其與物業(yè)費的關(guān)系。“如果開征房地產(chǎn)稅，就必須要界定清楚其與物業(yè)費的關(guān)系。換言之，物業(yè)服務(wù)中的內(nèi)容，哪些應(yīng)該交給政府來維護，哪些可以交給物業(yè)公司來提供服務(wù)，這些都需要進一步劃清。否則就會出現(xiàn)業(yè)主在繳納了房地產(chǎn)稅之后，還要繳納物業(yè)費，去承擔本應(yīng)由政府來承擔的開支，客觀上造成雙重征稅的局面。這一點在立法時也必須認真考慮。”尹飛說。（來源：法制日報）

房地產(chǎn)稅征收稅費算法

賈康建議，房地產(chǎn)稅立法要注重與房地產(chǎn)相關(guān)的所有稅費的整合和配套改革。前面的土地開發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)，總體來說應(yīng)該是以減輕負擔為取向。這個稅負體系里，保有環(huán)節(jié)的稅負是往上加，而前面環(huán)節(jié)的稅負，能減輕的盡量減輕，能取消的收費要取消，能降低的負擔要降低。當然，在交易環(huán)節(jié)如要考慮抑制炒作的話，可以對短期倒手交易作特殊處理。另外要處理好稅收負擔在“第一單位”概念之下的扣除問題，讓社會接受房地產(chǎn)稅。