一

法院前期準(zhǔn)備

一般來(lái)說(shuō)，房屋拍賣有兩個(gè)前提條件：1、法院查封房產(chǎn)；2、判決調(diào)解文書已生效，案件進(jìn)行執(zhí)行程序。被執(zhí)行人經(jīng)通知仍未按照?qǐng)?zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院或首先查封法院會(huì)出《執(zhí)行裁定書》，裁定拍賣標(biāo)的房產(chǎn)，正式推進(jìn)司法拍賣，進(jìn)行如下步驟：

(一)處置參考價(jià)

拍賣房屋，需要確定處置參考價(jià)，并以此為基礎(chǔ)確定房屋的起拍價(jià)。確定房屋處置參考價(jià)，通常可以通過(guò)4種方式確定：當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、委托評(píng)估。一般情況下都是委托評(píng)估方式來(lái)確定價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格是拍賣的前置程序。在對(duì)被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)評(píng)估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)評(píng)估報(bào)告。當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可向法院請(qǐng)求復(fù)議，法院再要求評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)議。

（二）委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣

1. 張貼公告

房產(chǎn)啟動(dòng)評(píng)估拍賣前，法院會(huì)在房屋上張貼公告，告知被執(zhí)行人以及占有房屋的案外人應(yīng)當(dāng)自公告之日起十五日內(nèi)遷出該房屋。案外人認(rèn)為其對(duì)該房屋享有租賃權(quán)等而合法占有的，應(yīng)當(dāng)自公告之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提出書面異議。

2. 拍賣保留價(jià)的確定

拍賣保留價(jià)即為起拍價(jià)。第一次拍賣，起拍價(jià)不得低于處置參考價(jià)的70%。

3. 選擇拍賣平臺(tái)、發(fā)布拍賣公告

現(xiàn)在一共有7家網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)：

①淘寶網(wǎng)，網(wǎng)址：www.taobao.com

②京東網(wǎng)，網(wǎng)址：www.jd.com

③公拍網(wǎng)，網(wǎng)址：www.gpai.net

④人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)

網(wǎng)址：www.rmfysszc.gov.cn

⑤中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)

網(wǎng)址：www.caa123.org.cn

⑥工商銀行融e購(gòu)

網(wǎng)址：mall.icbc.com.cn

⑦北京產(chǎn)權(quán)交易所

網(wǎng)址：www.cbex.com.cn

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣一般會(huì)在拍賣三十日前在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)發(fā)布。拍賣公告包括拍賣財(cái)產(chǎn)、價(jià)格、保證金、競(jìng)買人條件、拍賣財(cái)產(chǎn)已知瑕疵、相關(guān)權(quán)利義務(wù)、法律責(zé)任、拍賣時(shí)間、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和拍賣法院等所有與拍賣相關(guān)的信息。

二

競(jìng)拍人前期工作

（一）閱讀拍賣公告

1. 讀懂標(biāo)的物介紹，主要展示的是房源信息

2. 讀懂競(jìng)買公告

3. 讀懂競(jìng)買須知

（二）開展相應(yīng)盡職調(diào)查

1. 標(biāo)的基本信息調(diào)查

2. 下戶看樣

3. 案件及相關(guān)當(dāng)事人

4. 稅、費(fèi)測(cè)算

5. 貸款影響因素

6. 價(jià)格分析

（三）報(bào)名競(jìng)拍流程

1. 確認(rèn)競(jìng)拍資格

確定買受人主體是否符合競(jìng)拍資格，最關(guān)鍵是確認(rèn)是否符合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的購(gòu)買資格。

2. 繳納保證金并報(bào)名

（1）報(bào)名信息必須與后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利人信息一致。

（2）保證金數(shù)額由人民法院在起拍價(jià)的5%至20%范圍內(nèi)確定。

3. 委托競(jìng)拍

需要提前向法院遞交委托競(jìng)拍手續(xù)的情形：本人不熟悉司法拍賣的操作流程，委托相關(guān)單位協(xié)助出價(jià)競(jìng)拍；需要登記夫妻雙方共同產(chǎn)權(quán)；公司不便申請(qǐng)競(jìng)拍賬號(hào)，需要委托員工參與競(jìng)拍；多個(gè)合伙人共同持有產(chǎn)權(quán)委托一人競(jìng)拍等。

委托賬號(hào)辦理成功的，競(jìng)拍賬號(hào)前會(huì)出現(xiàn)“委”字字樣，代表該賬號(hào)是受托出價(jià)賬號(hào)。

三

參與競(jìng)拍環(huán)節(jié)

（一）競(jìng)拍規(guī)則

1.全場(chǎng)首次出價(jià)只能為起拍價(jià)。

2.加價(jià)幅度是單次加價(jià)的金額，競(jìng)拍者可按加價(jià)幅度的整數(shù)倍加價(jià)。

3.不可在自己首次出價(jià)領(lǐng)先的狀態(tài)下再次出價(jià)，須有第二人出價(jià)后方可再出價(jià)。有平臺(tái)顯示，出價(jià)領(lǐng)先者顯示綠色，落后者顯示灰色。

4.出價(jià)次數(shù)無(wú)限制，競(jìng)拍周期內(nèi)均可出價(jià)，出價(jià)時(shí)賬戶里不需要有資金。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的競(jìng)價(jià)時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于二十四小時(shí)。競(jìng)價(jià)程序結(jié)束前五分鐘內(nèi)無(wú)人出價(jià)的，最后出價(jià)即為成交價(jià)；有出價(jià)的，競(jìng)價(jià)時(shí)間自該出價(jià)時(shí)點(diǎn)順延五分鐘。

（二）競(jìng)價(jià)注意事項(xiàng)

1.關(guān)注是否存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是指享有法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人，一般包括房屋承租人、房屋共有人等法定享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指優(yōu)先競(jìng)拍者在同等條件下依法享有優(yōu)先于他人購(gòu)買該房屋的權(quán)利，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定權(quán)利。

2.謹(jǐn)慎使用手動(dòng)加價(jià)

需要手動(dòng)加價(jià)的，就需要注意手動(dòng)加價(jià)的金額是否多加了一個(gè)0。

（三）競(jìng)價(jià)成功

1.支付尾款

尾款是指拍賣成交后，競(jìng)得者應(yīng)在拍賣公告確定的期限內(nèi)，將扣除保證金后的余款繳入法院指定賬戶。

2.未及時(shí)支付尾款的后果：

拍賣成交后，逾期繳納余款的，法院有權(quán)視為悔拍并重新發(fā)起拍賣?；谂幕蛘咭暈榛谂牡?，已繳交的保證金依法不予退還?；谂暮笾匦屡馁u的，原買受人不得參與競(jìng)買。

（四）競(jìng)價(jià)失敗

1.競(jìng)買人保證金

保證金退還。拍賣成交的，標(biāo)的物競(jìng)得者凍結(jié)的保證金將自動(dòng)轉(zhuǎn)入法院指定賬戶，其他競(jìng)買人的保證金在拍賣后即時(shí)解凍。拍賣未成交的，即流拍的，競(jìng)買人的保證金在拍賣活動(dòng)結(jié)束后即時(shí)解凍，保證金凍結(jié)期間不計(jì)利息。

2.再次拍賣

拍賣財(cái)產(chǎn)流拍后應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)在同一網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)再次拍賣，拍不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告。再此拍賣的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過(guò)前次起拍價(jià)的百分之二十。

3.網(wǎng)拍二拍流拍的處置

（1）以物抵債。網(wǎng)絡(luò)二拍流拍后，人民法院應(yīng)當(dāng)于十日內(nèi)詢問申請(qǐng)執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人是否接受以物抵債。

（2）第三人購(gòu)買。執(zhí)行債權(quán)人不接受抵債，第三人申請(qǐng)以流拍價(jià)購(gòu)買的，可以準(zhǔn)許。

（3）被執(zhí)行人融資。被執(zhí)行人提出以流拍價(jià)融資的，人民法院酌情考慮。

四

過(guò)戶與騰退

（一）房屋過(guò)戶

1. 裁定書和協(xié)執(zhí)書

尾款繳納后，聯(lián)系拍賣法院，憑付款憑證和身份材料等到法院領(lǐng)取執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書。

2. 變更登記

法院將負(fù)責(zé)辦理標(biāo)的物的查封解除手續(xù)，買受人自行持上述法律文書辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。

（二）騰退入住

正常情況下，競(jìng)得者在房產(chǎn)過(guò)戶之后，成為房產(chǎn)所有人，有權(quán)對(duì)自己的房屋主張權(quán)利，要求非法占有房屋的居住者離開房屋。

但也會(huì)遇到惡意不走的占有人，競(jìng)得者可以協(xié)商，要求不過(guò)分的可以滿足。要求過(guò)分的，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制騰退。

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