關(guān)于不動產(chǎn)登記跟物權(quán)的實際歸屬問題，在我們辦理政企糾紛的行政訴訟案件過程當中，經(jīng)常遇到這樣的問題。企業(yè)的實際權(quán)利物權(quán)屬于企業(yè)主，但是因為企業(yè)之間的相互合作的關(guān)系原因造成的實際的財產(chǎn)卻登記在別的名下，或者說自己的比如土地、廠房卻登記在別的公司的名下，但是，它們之間的權(quán)屬又相互約定。這時候起訴到法院的情況下，往往是以登記的這個人為主體起訴，那么還是說按物權(quán)實際的權(quán)屬人去起訴？哪個是具有利害關(guān)系呢？

對實際的物權(quán)權(quán)利人企業(yè)有沒有權(quán)利去起訴呢？顯然，我們認為是有權(quán)利去起訴的，應(yīng)當去考慮物權(quán)的實際歸屬。在法律適用上涉及到不動產(chǎn)的登記和物權(quán)的實際歸屬之間的關(guān)系。根據(jù)不動產(chǎn)登記制度跟物權(quán)中間法律上有一些觀點。根據(jù)最高人民法院相關(guān)案例結(jié)合相關(guān)的裁判文書，對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，未經(jīng)依法登記公示的物權(quán)不得對抗善意第三人。不動產(chǎn)登記僅僅是權(quán)利歸屬的確認和記賬本身，并不直接設(shè)定物權(quán)。設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的，通常只能是買賣、贈與、繼承、承包等雙方合同的行為或者合法建造等事實行為，以及人民法院、仲裁委員會的法律文書或者行政機關(guān)的征收決定等等，這些才是設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)物權(quán)的起因事由。

登記本身是不設(shè)定物權(quán)的，也就是說設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的法律行為和事實行為。它是前因，隨之相應(yīng)發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動及登記是一個結(jié)果。因此，當事人之間發(fā)生不動產(chǎn)買賣、贈與、繼承、承包等法律關(guān)系的，經(jīng)不動產(chǎn)登記部門依法辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)變動登記后，一方當事人因反悔的原因?qū)ξ餀?quán)變動登記的行為提出異議的，不應(yīng)該在基礎(chǔ)民事爭議沒有解決的情況下進行提起行政訴訟。一般應(yīng)當先通過民事等途徑解決，基于買賣、贈與、繼承、承包等基礎(chǔ)民事法律關(guān)系發(fā)生糾紛，或者依據(jù)《行政訴訟法》第61條的規(guī)定再提起行政訴訟的同時，申請一并解決相關(guān)民事爭議，人民法院可以一并審理行政和民事爭議。

在基礎(chǔ)民事爭議解決權(quán)利歸屬明確后，權(quán)利人可以持生效的法律文書申請不動產(chǎn)登記部門依法變更登記，變更錯誤的不動產(chǎn)物權(quán)的登記。這就涉及到對不動產(chǎn)物權(quán)的利害關(guān)系的問題。第二個涉及到問題是對不動產(chǎn)登記如果有錯誤的，本身是不是直接先對不動產(chǎn)登記這種行為提起行政訴訟？這種情況是不應(yīng)當提起行政訴訟的，應(yīng)當去解決，先解決，可以先去解決民事相關(guān)的爭議，然后民事爭議解決完了，確認物權(quán)的歸屬之后才去提起相關(guān)行政訴訟或者要求行政機關(guān)變更登記。如果有登記有錯誤的，不宜直接提及行政訴訟。

我們在實踐過程當中也會遇到這樣的問題，對登記機關(guān)的錯誤不要去直接提起行政訴訟，先去解決民事爭議，如果不解決民事爭議這個環(huán)節(jié)之后，行政訴訟程序是進行不了的。當然也有可能也可以再提起行政訴訟的同時要求一并解決民事爭議，這就是行政訴訟法規(guī)定的一并解決民事爭議，也是可以的。區(qū)別物權(quán)的登記跟實際的物權(quán)的歸屬，包括物權(quán)的設(shè)立的原因，法律上的概念要區(qū)別開來，根據(jù)實際的情況采取合適的訴訟的策略。