白珍亮/發自山東

又逢歲末，新的一年即將到來。

2023年房地產市場呈現前高、中低、后穩的趨勢。當前，房地產市場仍處于調整之中。2024年，房地產市場出臺的相關政策有望繼續優化調整樓市，供需兩端協同發力，促進市場逐步企穩，并向新模式過渡。

2023年，青島房地產市場在經歷一季度短暫“小陽春”之后，二季度開始下行。6月份，青島開始放松限購。7月24日召開的中央政治局會議作出“我國房地產市場供求關系發生重大變化”的重要判斷后，青島9月份出臺新政取消限制性措施，之后，“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調等一系列新政出臺，購房政策全面寬松。

不過，從市場端反應看，新房、二手房成交并沒有迎來爆發，“以價換量”成為市場主線，而房企在土地上市出手也比較謹慎。

在這辭舊迎新之際，讓我們盤點一下2023年青島樓市關鍵詞，看看有哪些事深刻影響著青島樓市的發展格局。

關鍵詞一：保交付

2023年是“保交樓”的重要節點，1月份央行新增1500億元保交樓專項借款投放，加上2022年下半年投放的2000億元，累積已推出3500億元保交樓專項借款，同時提出設立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障等相關舉措。

在這一年時間里，青島統籌用好國家各項金融支持政策，綜合運用法律手段、經濟手段、市場手段，推動投資方開工復工、加快建設，成功破解一批復雜棘手問題。青島住建部門，也在金融部門與房企之間搭建橋梁，通過多種方式籌措資金保交樓。

經過各方的努力，在這一年時間里，融創、世茂、中南等出險房企，在青島均有項目迎來交付。

點評：保交付是房企至關重要的責任，關系到百姓民生，是樓市的安全底線。

關鍵詞二：政策調控大年

從2017年3月15日青島這一輪限購啟動算起，已經6年多時間。這6年時間，全國房地產市場均出現了急劇的變化，從當年的各種政策出臺為樓市降溫，到如今各種政策輪番出臺支持房地產發展，今年以來各大城市對限購政策普遍進行調整。

今年9月份，青島全域取消限購，同時在本市范圍內，商品住房取得《不動產權證書》可上市交易，至此，青島樓市所有限制性措施全部解除。

點評：一夜之間，很多人又有了買房和賣房的資格，增強了市場的流通性。

關鍵詞三：以價換量

2023年青島樓市的另一大顯著特征是“以價換量”。

在市場低迷的背景下，今年青島房企的營銷自救的“花式促銷”不斷，零首付、墊首付、特價房、送裝修無不體現出房企對于銷售回暖的期待。

盡管今年青島二手房成交數據創5年新高，但成交價格卻一路走低。房東為了盡快出手，一再讓利，部分區域跌幅超過20%。

點評：利潤率不再是房企關注的焦點，保住現金流才能“活下去”。對房東來說，“割肉”很痛，但也是及時止損的有效手段。

關鍵詞四：市場先揚后抑

春節過后，北京、上海等地都傳出房地產市場回暖的消息，樓市似乎在一夜間就由冷轉熱，在這波熱潮中，青島樓市迅速回暖，其中，2月份二手房成交量達到5245套，新房成交8861套，從業人員、購房者普遍感受到了市場回暖氣息，市場信心逐漸提升。

不過，在積壓的需求釋放后，青島市場開始轉淡，盡管后續青島樓市利好政策不斷，但市場再未恢復到彼時的高度。

點評：市場波動較大，熱度來得快去得也快。

關鍵詞五：土地市場“低溫”

今年青島土地市場有兩大變化：一是集中供地模式發生了變化，時間跨度更長；二是取消“限價”，恢復“價高者得”的模式。

從全年的土地市場表現看，“低溫”依然是青島土地市場的基本特征，除個別地塊因土地質素較高引發爭搶外，多數土地基本都是底價成交，土地市場有待完全激活，從實際參拍企業來看，今年上市地塊多由國企斬獲。

相關統計顯示，已結束的前兩輪供地中，青島共供應土地28宗，成交27宗地塊，成交總建筑面積約238.23萬㎡，與2022年相比，2023年青島前兩輪土拍成交總建筑面積、成交地塊數均有所下滑，但成交金額同比上漲約58.5%。

點評：目前的房地產市場，基本是央企國企唱主角了，這以后也會成為趨勢，留給民企的機會不多了。

關鍵詞六：城市更新提速

2023年是“青島市城市更新和城市建設三年攻堅行動”攻堅的一年。

這一年，青島市城市更新十個重點攻堅領域都取得了豐碩的成果：兩年來青島市共謀劃實施了總投資4210億元的135個基礎設施項目，不斷把城市更新建設工作推向深入。

膠州灣第二隧道、重慶路快速路等一批事關青島長遠發展的重大交通基礎設施啟動建設,張村河、閆家山等一批城中村改造“老大難”問題得到突破。

點評：青島作為特大城市與北上廣深超大城市一起，將迎來“10萬億級城市更新”市場，青島城市更新大有所為。

關鍵詞七：改善需求爆發

今年從中央到地方都先后表態支持、滿足剛性和改善型住房需求。縱觀今年的青島樓市，涌現出了越來越多的改善產品。尤其是在豪改市場，越來越多的高端住宅以改善型需求為主要導向。

根據卓易數據相關統計，今年1~11月份青島單盤銷售TOP10榜單中，改善項目占絕大多數，這樣印證了主流置業需求正在發生變化。

點評：改善換房已是大勢所趨，以小換大、以老換新、以遠換近，整合資產的機會來了。

關鍵詞八：購房成本降低

信心比黃金更重要。

8月份，央行、金融監管總局發布通知，明確首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例統一為不低于20%、二套30%，調整二套住房商貸利率下限為LPR+20BP（此前為LPR+60BP）。

另外，隨著首套房房貸利率的支持政策不斷落地，調低存量首套房貸款利率呼聲高漲。8月31日央行、金融監管總局聯合發布通知，明確降低存量首套房貸款利率，包括青島在內多個城市已經進行調整，降低了購房者負擔。

點評：減負很重要，增加消費信心和預期更重要。

關鍵詞九：探索新模式

今年青島在保交付、加快一二手房流通方面多有創新。

在“房住不炒”的大背景下，傳統的“先繳費、再簽約、后看房”交付模式已經不符合業主期望。早在2020年5月，青島市住房城鄉建設局拉開探索“先驗房后收房”新模式的序幕，收不收房業主說了算，目前，該模式已獲全國推廣。

另外，在探索“一二手聯動”方面，青島也走在了最前列。早在去年9月份，青島貝殼推出了“優鮮賣”模式。

今年2月青島春季房交會上，“優鮮賣”就被青島房協點贊推廣為“好經驗、好做法”。隨后在3月的一場論壇上，山東省住房和城鄉建設廳也肯定了這一舉措，并向山東省全行業發出推廣和號召。

目前，該模式已經在濰坊、聊城、煙臺、濟南、淄博等地落地，并被南京等省外城市借鑒創新，激活了二手房市場的流動性。

關鍵詞十：租房可以落戶

當前全國總人口已進入負增長階段，城市的人口競爭變得更為激烈，今年，杭州、南京、蘇州等17個城市優化放松落戶政策。

11月底，青島市人民政府發布《關于進一步深化戶籍制度改革的通知》，在擴大人才落戶范圍、放寬居住落戶政策、加大穩定就業落戶支持力度等六個方面做了進一步的優化。其中，人才落戶政策的放寬和租房即可落戶的內容引起廣泛關注。

數據顯示，2012年到2022年間，青島人口出生率由9.75‰降到6.12‰。2022年，青島出生人口5.15萬人，而同期山東省人口出生率為6.71‰。

點評：青島取消落戶限制，在引入人才的同時，會對樓市產生積極影響，但具體效果也要看實施細則和配套的社會福利措施。