導讀：房價還會繼續上漲嗎？ 無論有房一族還是無房一族，這個問題始終牽動人心。 2020年房價維持相對平穩的態勢，上半年受疫情影響，成交量下滑，房價似有回落趨勢；但從年末來看，尤其是超一線城市，北上廣深的房價都有明顯上漲，上海更是從2020年底至2021年初連發數道調控政策。 如何看待房地產及其相關的房產稅、學區房的問題？下文摘錄自財經作者徐瑾所著的《趨勢：洞察未來經濟的30個關鍵詞》一書。

【文/徐瑾】

房地產：折疊的階層

房地產，幾乎關系到每個中國家庭的幸福，但是，房地產也是一個很浮躁的話題。我們需要盡量理性地來看待這一話題。

中國的商品房起源于20世紀90年代末。以國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》為標志，舊福利分房模式告一段落。從此，住房貨幣化改革進程全面展開；進入新千年后，房價持續上漲成就富豪榜上多位地產富豪之余，也順帶成就了多空雙方的各位名嘴，民眾悲喜更是滄桑百態，電視劇《蝸居》《裸婚》的熱播成為其中一粟。

如今，中國房價之高有目共睹，甚至海外的巴薩球星轉會中國，也感到有壓力。無論從相對價格還是絕對價格來看，中國房價可能率先實現了“超歐趕美”。那么，是誰在推高中國房價？大眾往往歸咎于貪婪的開發商，開發商又說是精明的丈母娘，丈母娘們則埋怨黑心中介，而中介們都推給無恥的投資客——這個譴責鏈，在城市房價上漲的故事中，最后結束于炒房客，往往是拿著破皮箱一次性付清全款的外地人形象。這一形象，一方面無可考證，另一方面容易引來道德評價上的鄙視。

以往數次中國房價調控，往往從供給端發力，而最新一輪調控則從需求和供給兩端發力，強制降溫。饒是如此，房價仍居高位。

那么，房地產調控為什么吃力不討好？簡而言之，這一政策的利益同盟過少，而對立面太多。其討好的對象來自希望購房的人群，但這一群體人數并不占大多數，且心理預期陰晴不定；與此同時，地方政府、房地產企業甚至持有房產的人都因這場調控不同程度地利益受損。受損方從以往調控經驗出發，往往會以“以時間換空間”的策略應對，這也是地方政府一方面大喊保障房而另一方面又不時放松的原因所在，至于房地產商，往往寧愿惜售也不肯大幅降價，甚至繼續高價拿地。

經濟學認為資源永遠都是稀缺的，如何分配是關鍵，這決定了從長期來看，市場價格最終是由需求決定，自發交換是最有效率的一種方式，短期的人為干擾只是擾動。

房子少了可以限購，車子多了可以限行，短期之內是可以控制局面，卻無改需求不平衡的本質，甚至造成房價報復性上漲的預期，這也是當前調控不僅未能改變房價只漲不跌預期，而且也未能撼動當前房價根基的原因。

再看目標，官方希望房住不炒，房價合理回歸。房價高低的衡量標準，通常用的標準就是房價收入比，也就是房價與居民家庭年收入之比，就是多少年收入可以買一套房。從中國的數據看，深圳房價收入比35.9，北京、上海超25，一般而言國外是7。那么，為什么看似如此之高的房價收入比，卻沒有如預言家所言，讓房價走向崩盤？這一方面源自收入統計的缺失，譬如兼職等其他收入并沒有統計在案，另一方面則是各種福利分房政策。

那么，房價上漲是否合理？平心而論，中國房價上漲，是一連串因素的結果，與城市化、人口結構、經濟發展、自有住房率偏高乃至貨幣供給等因素都息息相關。也正因此，無論從什么水準衡量，中國房價目前確實過高，但并非高得沒有道理，頻頻出現高價地王及天價樓盤的消息揭示了“樓市泡沫”的另一面：存在即合理。這看似不合理的價格背后，有其一定合理性的根基。

回顧一下最近二十余年的房價變化。我曾經整理過全國房價的數據作為參考。2004年與2009年可謂房價起飛的兩個加速節點。時間點上剛好對應著土地招投標制度鋪開與“四萬億”推出，誰是最大的獲益者，誰在推動房價走高，答案昭然若揭。

可以說，在房價本應正常上漲的周期之中，不當的政策干預加劇了市場扭曲。這不僅促成了房價的狂飆，也透支了中國房地產業的未來空間：2003年以來土地出讓政策，使得地方政府高度依賴土地出讓金，土地財政模式得以固化。到2010年，土地出讓金占地方財政收入的比例高達76.6%；而2009年的“四萬億”刺激政策，導致隨后的信貸狂歡，洶涌的貨幣缺乏投資渠道，大舉流入房市，不是房子貴了，是錢更不值錢了。

如此一來，在房價只漲不跌甚至越調越漲的預期之下，買房成為過去二十年的最好投資，“拆”字更是走紅大江南北。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的數據顯示，2010年中國家庭凈資產總值高達69.1萬億美元，高出同年美國家庭凈資產總值（57.1萬億美元）21%之多——其中，高房價是首要因素。

房地產，也是造成中國階層折疊的最大起因，也是其最大呈現。換而言之，高房價不僅是分配機制不合理的直接產物，更是中國貧富不均的生動寫照。在這場財富盛宴中，接近資本一方，往往可以先知先覺地鞏固自身先發優勢，拿走蛋糕上最豐厚的一層奶油。

而一般民眾，最多不過是追隨者而已，即使奮力趕上了這幾輪房價上漲的順風車，卻同樣要承受因房價上漲而帶來的全面生活成本上漲。高房價對每個人都是一種隱形的“稅收”，從鐘點工到高端白領，概莫能外——無論你是否買房，財富的馬太效應兩極分化的社會現象，富的更富，窮的更窮，都在那里。

中國房價高企，卻被認為風險不高，為什么？從金融層面看，原因之一就在于居民債務杠桿不高，也就是說，大家起碼首付是三成之上。但這并不意味著沒有風險。金融體系不健全之下，居民高儲蓄與長期負利率并存，事實上造成了雙重剝削。一方面儲戶為政府以及企業部門提供不少廉價資金，另一方面也使得按揭買房的人群間接剝削了儲蓄的人群。反過來看，風險通過杠桿傳遞到政府以及企業部門，一旦經濟下行，房地產的風險不會過多體現在居民部門，而會體現為政府以及企業部門痛苦的“去杠桿”過程。

也正因此，如何看中國房地產業？一方面需要正視其高房價存在的合理性，另一方面對于其風險不能掉以輕心。身處現代經濟之中，房地產的消費性與投資性俱備，而投資性就孕育著風險的可能性。

房地產價格隨經濟增長而增長，具有其內在的經濟規律，大部分交易應該留給市場去做決策。政府行為只是影響房地產市場的力量之一。在房地產市場之中，政府的功能應該定位明確：第一，防止房地產泡沫對整體經濟安全的威脅；第二，防止房價過高帶來的社會問題。當下政策（限購與直接打壓），可能部分地達到了第一個目標，對于第二個目標用處不大：房價仍舊在上揚、房屋銷售面積卻在下降，也就是更少的人被解決了房屋問題。

政府對房地產市場的深度介入，往往會導致邊界與權限的模糊，不僅使得自身深陷普通商品房、限價商品房、經濟適用房、公共租賃房種種泥淖中等無法自拔，而且使得市場正常運行受到干擾，這也就是這一輪調控始終無法撼動“房價回歸”的根本原因。

高房價的存在，誠然加大了中下階層痛苦指數，也透支了不少年輕人的夢想。反觀中國人固有的“居者有其屋”夢想，往往反映在過早買房以及過高的自有住房率上，這一方面源自民間對日益高漲的房價的集體焦慮，另一方面也折射出產權稀缺環境下的無奈。

那么，如何避免高房價的負面效應？如果高房價已經成為一個嚴峻的社會問題，政府應該有所作為。我更看好廉租房而不是經濟適用房。不過，我認為廉租房這一模式的運行，同樣應該以市場化的方式來組織，否則其間的腐敗與浪費就難以避免。廉租房管理也應采取市場化方式：供應端由政府組織市場內企業來招拍建設，需求端由政府直接對低收入租戶進行房租券補貼。

與此同時，政府應該鼓勵市場以市場的方式，探討解決房價過高帶來的社會問題，例如推進租賃市場的積極發展、解決小產權房、探索土地私有化問題等；更進一步看，從限購到土地供給都應該考慮適時放開，拋去諸多計劃主導市場的束縛，這一點至關重要。

總結一下，對于普通人而言，如果不是自住，投資房地產可能不再是一個好選項。

提到房地產，還是推薦一本談投資的書吧，兩位著名經濟學家喬治·阿克洛夫與羅伯特·希勒的書——《動物精神》。讀完之后，你也許可以理解，為什么非理性的繁榮可以持續那么久。

圖片來自界面新聞

房產稅：中國經濟的灰犀牛

對于我們來說，房價不要大跌，小幅漸進地調整，更有好處。

房產稅，一個大家很關心又很苦惱的話題。很多人會問，房產稅會不會推出？這得看政策決心，目前看來可能性不小。但是，我也想說，房產稅的推出面臨很多挑戰，如果處理不好，可能帶來風險。房產稅，有可能是最大的灰犀牛。

你可能沒買房，也可能買了房，但多數人肯定沒有很多套房。因此，也有理由對高房價感到憤怒。但是，房產稅未必是件好事，為什么這么說呢？

房產稅的影響是什么？我們先看實行房產稅對于房價的影響。

早在2010年，國務院財政部發布三次文，作為房地產試點城市的上海和重慶啟動了房產稅。二者都是以新增購買住房為考慮，重慶針對別墅等高檔住房，上海針對普通住房，且對于本地人有不少優惠。上海從2011年開始執行房產稅試點，多年過去了，房產稅對于多數人來說，還是一個遙遠的事情。雖然學者們當時測算說上海執行房產稅之后房價大概會下降15%，實際上，即使限購政策在側，上海房價仍舊一路飛漲。

從抑制房價的效果來看，兩地房價持續上漲，使得房地產稅可以降低房價的說法受到質疑。更何況，一方面，法規本身較松；另一方面，民間智慧令人嘆為觀止：按照網上的攻略，一家人用各種方式，如離婚等組合一下，可以合法擁有八套房而不繳納房地產稅。

然而，即使不能降低房價，房地產稅最后還是可能推出。背景是什么？其中一個明顯的原因，無疑是地方財政的捉襟見肘。伴隨著拆遷成本高升以及城區土地日漸稀少，一線城市房地產正在由一手房市場變為二手房市場，地方政府收入的土地出讓金年年減少：土地出讓金在2014年達到4.3萬億元的歷史高位，隨后一度回落，直到2017年才回升到4萬億元左右，2018年基本持平。而過去十來年，土地出讓金占到某些地方政府收入的四到五成。

這個時候，以房產稅補充土地出讓金，自然成為可能的選項。

在70年產權的情況下，土地產權沒有完全落實。中國房產稅，還是房地產稅，其實還是說不清楚，因為你沒有擁有土地，談什么房地產呢？在無法厘清的情況下，屢屢吹風征稅，的確映射了當下中國財政的問題。中國政府的官方債務水平雖然比較低，表面赤字不大，但是各種隱性負擔核算之下，地方一級政府的赤字率驚人，有的地方已經發不出工資了。

過去的土地財政模式，看起來是點石成金的金融煉金術?？梢哉f，這使得中國過去二十多年來的基礎建設速度走到了世界前列。同時，也讓不少城市里的家庭幾乎一夜之間因為房產成為千萬富翁。但是，容易的錢，來得快去得也快。這些年土地招投標制度使得中國深陷土地財政旋渦，地方政府發展模式在“大干快上”的投資狂潮中無法自拔，一步步依靠新增投資，如同飲鴆止渴。

這種模式起源于香港，是特殊的殖民統治下的產物，其弊端以及短視應該引發警惕與反思。香港房價不斷高漲，中產階級收入止步，表面上賦稅不高，但實際上每個人都為高房價而付出了代價；“已婚卻分居”的新生活模式也開始涌現，即香港年輕夫妻選擇婚后仍會處于分居狀態，即各自與父母同住。根據香港城市大學2016年的調查，在18-35歲的香港人中，76%仍與父母同住。這一比例是在相當低的失業率情況之下發生的，幾乎是其他發達國家的兩倍，房價在其中起到的作用不言而喻。

香港和內地的過去已經不可更改，未來更應該思考的是如何改變不合理的土地制度。即使土地招投標制度在過去有其歷史意義，但在當下幾乎已成為鼓勵“地王”、獎勵投資的負面因素。這是比起房地產稅更值得關注的土地政策。

退一步說，房地產稅真的能夠大幅擴張地方政府財力嗎？有人測算全國房地產價格在130萬億元左右，這看起來是一塊大肥肉，但是實際上能收到手的房地產稅到底有多少？按照國泰君安的測算，在0.5%的房產稅稅率假設下，針對房屋市值征收的房產稅能占到地方本級收入的約10%；若房產稅為1.5%，則對地方本級收入的貢獻為30%。但如果考慮每人20平方米減免，那么在0.5%和1.5%的稅率下，房產稅僅能分別占到地方本級收入的4%和12%。

進一步說，在房價年年上漲的壓力之下，有購買能力的中國家庭，多數已經完成了自住房配置。據美盛環球資產管理與渣打銀行中國2017年的報告，中國投資者的自有住房擁有率領先全球，高達74%的中國投資者擁有房產，屬于受訪市場中最高比例。對比之下，亞洲（日本除外）平均僅為57%。這說明房屋已經成為中國人最重要的金融資產。隨著房地產稅的推出，無疑將會導致中國居民家庭財富的縮水。增加地方政府財力與家庭財富縮水之間的對沖，將會導致怎樣的經濟凈效益，更值得我們深思。

香港鲗魚涌 圖自新華社 盧燁 攝

最后，從房產稅的用途來看，美國等國往往為地方一級政府使用，用于公立學校建設以及社區維護等，這種情況下房產稅并不是作為貧富調節或者房價調整的因素，而更多是取之于本地用之于本地的思路。

在日本的案例中，房產稅的目標并非房價調整。以日本房地產為例，其房產分為固定資產稅和都市規劃稅等類別，目前并不算高。20世紀80年代一度出臺了比較高的稅率，但并沒有起到遏制房價上漲的作用，到90年代政府為了鼓勵持有房地產做了調整，但也沒有遏制土地價格下跌的勢頭。

回到中國場景。在房地產界，或許有“房叔”“房姐”，卻并沒有真正的神，一直鼓吹炒房的網紅，可能最終是通過夢想暴富的粉絲來變現的。房價劇變帶來的階層變化，讓焦慮和自滿都成為集體游戲，大家都不過是時代經濟中翻騰的螞蚱，運氣好的時候面朝上，給個燦爛笑臉，運氣不好的時候面朝下，不小心就跌個四仰八叉。

在一二線城市擁有兩套房產，是中國中產階級夢想的標配，也幾乎是他們對于自身奮斗的最高肯定，在內環線迎接每天的上班高峰是他們的人生理想。也正因此，他們才會對即將到來的房產稅消息，多以視而不見的態度加以忽視。

經驗告訴我們，政策并不僅僅以經濟邏輯為要點，房產稅推出的可能性在加大。但是推出之后，經濟邏輯仍舊會發揮作用。房產稅的問題不僅僅在公平上，更在于可能的一連串反應。

房產稅，可能降低不了房價，還會有其他問題，甚至帶來“灰犀牛”的風險?！盎蚁！笔桥c“黑天鵝”相互補足的概念，表示太過于常見以至于人們習以為常的風險；“黑天鵝”則是指小概率風險。

為什么這樣說？一旦推出房產稅，從居民層面，除了可能的房地產價格跌落，更多持幣待購者會開始猶豫，申請房貸的人就可能減少或者放慢腳步；從企業層面，銀行抵押物縮水，在銀行的調整之下，可能會帶來流動性進一步收縮，甚至引發通縮循環。

總結一下，房產稅有風險，甚至可能影響一些和房產無關的人。我們多數人，包括你，都不喜歡高房價。但是房價真的炒上去之后，房價再跌下來，也有風險。對于資產價格，會有很多意外結果，甚至導致通縮風險。對于我們來說，房價不要大跌，小幅漸進地調整，更有好處。

推薦一本《房債》。讀了這本書，你就明白，為什么房價下跌在美國引發了大衰退，為什么經濟衰退，受傷最多的還是窮人。

學區房：階層門票之外的本質

比起投資孩子實現自己未能實現的夢想，不如先投資自己，你的勝算可能比孩子多一些。

現在和中產階級聊天，最令人焦慮的都是孩子，最喜歡聊的都是學區房。

我聽過一句話，讀了很多書，仍舊過不好這一生。目前北京學區房的熱潮大概可以作為現實版的注腳，那就是上了北大、清華，仍舊買不起北京學區房。過去批判“宇宙中心”五道口學區房200萬太貴的看客，估計腸子已經悔青了，“15平方米的老房子，沒有上下水，沒有燃氣，總價170萬”，這都是老黃歷了。對比之下，媒體報道了25萬元一平方米的學區房，一些高端學區房價格更高。比如金融街某小學，有人表示自己出價50萬元一平方米，結果直接出局。

中國房價的走高，讓出自一流學府的社會主流精英也難以承受。也正因此，這些天最熱門的討論是為什么學歷不值錢而學區房值錢。對此，網絡段子手稱之為“諾貝爾經濟學獎之謎”。這不是搞笑，房價在中國就是那么重要。

這是中國軟階層的集體困擾，你可能也在其中。一邊是不斷攀升的貨幣數量，一邊是居高不下的房價，未來如何對沖？可怕的是，越來越多的人內心也明白最后清算會到來，但是誰也不甘心，也不敢在這場資產盛宴中置身事外，一如過去的國家牛市一般。

也正因此，房產對中國人，不簡單。房子，不僅是居住所在，更是中國家庭最重要的金融資產，甚至被視為奮斗的成敗標志。按照西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心2016年的報告，中國家庭戶均資產從2011年到2015年以8.8%的年均復合增長率增長，預計2016年將達103.4萬元，全國家庭可投資資產總規模達147.5萬億元。其中房產在中國家庭的資產配置始終無可匹敵，2013年和2015年占比分別為62.3%和65.3%，2016年占比近7成。

更重要的是，比起剛需、改善性住房等概念，學區房更像是當下中國社會的一個精妙比喻。資源不均、競爭激烈的情況，最典型就是教育；要拿到競爭資格，比如入學，就要更多資本。這一兩代中國人，在物質極大改善的同時精神也空前焦慮，既見證了市場釋放了學歷這樣的能力的階段，也見證了學區房這樣的背景因素日漸重要的過程。

大家從自身經驗而言，相信自我奮斗的無限空間，但不可避免的，也看到了下一代成功難度的加大。也正因此，集體焦慮的擴散不言而喻。

在房價上漲背景之下，學區房更是受人關注，很多人都在問學區房的事。有朋友問我：

徐老師，您好！想咨詢一個關于學區房的問題。選擇A：踮起腳尖（花完所有股票、現金），依然要貸款250萬，可以夠到“老破小”的學區房；選擇B：將現金繼續投入股票。在中國目前的情況下，實在不知該如何選擇。

借這個問題，來談談對于學區房的理解。

《學區房72小時》截圖

首先，學區房和教育有關，不少人把學區房看作投資。那么，這筆投資劃算嗎？有人做過測算，學區房相較于一般房屋溢價約等于選校的費用。如此說來，學區房價格高很合理，尤其是學區房賣掉甚至還有可能升值，那么學區房的代價只是多出的購房現金的存款利息。

然而，這種算法不對。僅僅從數字來說，學區房往往只有在小房間的情況下才可能更合算，學區房的代價其實類似購房費用的機會成本，而且不止于此。

這就談到第二個問題，為什么學區房值錢，學歷不值錢，很多人為此辯論不休。

首先，學區房買的不僅是學票，更是階層晉升的入場券。學區房搶手，不是因為學歷不重要，恰恰是因為好學歷由奢侈品變為必需品，因此家長們才不惜重金豪賭。

但是，我們看看經濟，實際情況如何？事實上，不少研究指出，從2008年以來，受教育獲得的回報確實在降低，對比之下，藍領工人薪資收入上漲很明顯，白領則相對停滯。

僅僅從教育回報而言，學區房并不是最好的選擇，因為教育本身的邊際回報已經在降低了。

這就是我一直想指出的一點，學區房不是投資，更應該看作消費。學區房之所以那么貴，是這些年消費升級的余波。當有更多的人愿意在孩子身上花費更多金錢的時候，同時，當地方政府不太擅長讓教育資源均等化的時候，當地方民辦教育仍舊不夠發達的時候，學區房溢價才會不斷上揚。

現在，很多人問未來什么資產值錢，就有經濟學家說再生一個孩子。這本質上，就誤解了孩子的經濟功能定義。過去的養兒防老已經過時，在今天孩子更多是情感消費。學區房無非是對于孩子消費的再次升級，中產養孩子更多是為了天倫之樂，而不是退休船票。

因為到最后，很可能也靠不上孩子。為什么這樣說？因為這一代的孩子機會空間與過去不可比，階層停滯將會隨著經濟停滯而到來。

這就涉及最后一點，學區房為什么值錢。很多人認為是焦慮推動，階層固化的現實與階層躍升的夢想之間的焦慮。不可否認，如果問全世界哪里的父母最焦慮，答案大概就是亞洲，而亞洲可能華人更甚，其中一線城市父母自不待言。

爭奪學區房其實也是在爭奪賽道。很多人認為，孩子在比自己當年更好的環境下，理應獲得更好的成就。這一想象未來可能被證明虛妄。“70后”是獲得改革紅利最大的一代人，“90后”不少已經是富二代，即使比較夾心層的“80后”，也是在中國經濟一路向好的背景下長大的。

問題在于，如果去問一些相對成功的臺灣人、香港人，他們已經提前走過大陸的過程，他們會承認，自己下一代未必會有自己那般的好機會。

怎么辦？認清大勢，降低預期，才是更理性的做法，愿望不能代替現實。

總結一下，這樣的情況下，什么資產最有利？比起投資孩子實現自己未能實現的夢想，不如先投資自己，你的勝算可能比孩子多一些。投資自己也是對未來的保險。

你一路順風的時候，可能意識不到投資自己的必要性與回報。等環境條件突然變化，唯有有豐厚儲備的人才能快速轉身，不至于被剔除自己之前的階層。這個儲備，不僅是財富，更是能力與心態。那些沒有及早投資自己、建設自己的人力資本的人，卻可能無此能力。在我看來，最油膩的人，就是用自以為務實的鴕鳥策略過了失敗的一生。到最后，還好為人師，教導年輕人應該怎么面對現實。這種油膩，無論男女都一樣。

推薦一本育兒經濟學的書《愛、金錢和孩子：育兒經濟學》，讓你理解，為什么全球家長看起來很雞血，以及背后的選擇。

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