2016年以來的這一輪行情，哪個版塊漲得最多?可能是莊市。寧波普遍是翻了一番，但莊市差不多漲了2.5倍。

比網紅小港、奉化漲得還要多。

那個曾經偏遠，房價不到1萬，賣到哭的莊市，現在已經走在沖擊3萬的路上了。

上星期老司機去莊市逛了一圈，萬科城的房子據說2.8萬隨便賣，一些大膽的房東已經掛價到3萬以上了。

曾經賣7、8千的合生也賣2.5萬以上了，老司機去看了一套帶裝修的大面積，房東開價2.7萬。

真是以前愛理不理，現在高攀不起。

與此對應的是，城西集士港、高橋一帶，房價漲幅卻要小得多，熱度也遠不及莊市。城西大量的二手房都在2萬元上下徘徊，稍微有點年齡的小區，可能還不到2萬。

賣得并不好。

時光倒回到十年前，那時候萬科金色城市在集士港賣1.5萬，同時期萬科城在莊市的售價1萬左右。現在，集士港金色城市售價2.1萬，莊市萬科城售價2.8萬。

絕對漲幅1:3。是什么導致了這種差距？

一般的觀點認為，東邊發展比西邊快，莊市在東邊，所以漲幅超過城西。準確的說莊市其實是在北邊，同樣處于東邊的高新區，漲幅也遠不如莊市來得大。

東部新城也沒漲這么多啊。

還有一種觀點認為，招生政策的調整導致了鎮海樓市的崛起，由于蛟川書院大部分生源都必須取得鎮海戶口，所以大家紛紛去鎮海買房落戶，自然帶來了交易的繁榮。

這個理由是成立的，但隨著學校的飽和，還有就是公民統招的實施，未來這個邏輯會被弱化。

此外的理由還包括三官堂大橋建設、5號線建設等，這些都是加分項，但不足以保證莊市走得比其他板塊還要好。

其他板塊也有地鐵在陸續開工建設。

在老司機看來，莊市房價的崛起，除了招生政策的影響外，更重要的原因是“新城紅利”的逐步兌現。

而城西根本沒有“新城”這個概念。

簡單來說，莊市的建設，是包裝在一個整體概念之下的。一個新城統一規劃，顯著的例證就是同心路。這條環線定義了新城核心，并且圍繞這個核心開發建設。

老司機曾經說過，新城建設往往是以大量便宜賣地為基礎，先把攤子鋪開，規模搞上來，莊市的建設正是遵循著這一思路。

十年前大量上項目的時候，飽受質疑，萬科40萬方，合生50萬方，開投30萬方…小小的莊市并沒有多少居民，大家都不看好這里的庫存。

在市場最慘淡的時候，萬科城二手房也只能賣8千多。

正是由于地價低，莊市搞起來了大項目，正是因為房價低，莊市吸引來了市區的購房客。

在過去很多年，莊市都是典型的剛需板塊。

偉大領袖曾經說過，只要有了人，什么樣的人間奇跡都可以創造出來。

對一個新城來說，第一要務不是地賣得有多貴，而是能吸引來多少人。

因為人會帶來人，人會帶來錢，人會帶來機會。人來了，商業就有了，創業就有了，GDP就有了。

莊市今日的繁榮正是得益于依靠低價樓盤大規模引進人口。

但城西的建設反其道而行之。受以前行政規劃的影響，城西的建設一直是碎片化的，整個區域到現在也沒有提出一個統一的概念，既沒有新城，也沒有規劃新的功能區。

城西的地，賣了就賣了。

其次，城西的開發規模也一直小打小鬧，沒有像樣的大型社區，沒有大項目，沒有大規模的人口遷入，始終聚不起發展的勢能。

現在去城西，你分辨不出哪里是核心，不清楚什么板塊，也找不到幾條像樣的馬路，也說不出哪里有好的學校和商場。

城西甚至也沒有像樣的建過一個公園或者一條綠化帶。

城西的地，賣了就賣了。

如果說，以前鄞州在管理城西方面有些放任自流，海曙接棒以后這么多年仍然未見大動作，的確讓人意外。海曙老城的人口溢出本來可以很好的支持城西的開發，現在外流到東部的趨勢越來越明顯了。

當年人們在城西投資買房時，跟在莊市買房一樣，也對這個區域的前景充滿了期待。現在時過境遷，曾經的希望讓現實打了折扣，后面想再次啟動這個板塊，可能會更加吃力。

有點夾生飯了。

正是開發理念上的差異，導致了莊市與城西迥然不同的結局，這對其他區域的建設多少也有些示范意義。奉化這幾年也在大刀闊虎搞開發，假以時日，奉化的房價就不再是吳下阿蒙了。

以前北侖也是大規模賣地大規模建樓，現在房價和市區快拉平了。

也有人認為海曙、江北這樣慢慢賣地也挺好的，因為土地是稀缺資源嘛，價格當然是高一點好，不能便宜賣了。

只是如果沒有足夠多的人，土地憑什么稀缺？

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本文源自公眾號：房產老司機