封面圖 | 《城中之城》劇照

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問：

數據顯示，一些國際化的大城市，如紐約、倫敦、巴黎等，房屋的租售比（年租金/房屋總價）驚人的一致：3%-5%。租售比是一個很好的判斷房屋價值的量化指標。一個公認的觀點是，如果你能找到一套租售比達到或超過3%的房子，就可以考慮入手。馮叔，您考察過這么多國家的房地產市場，結合中國的國情，您認不認同這個觀點？

馮叔：

最近房價走勢繼續承壓，有很大的向下壓力，住房租賃市場成為解決居住需求的重要途徑。

從租售比的角度來看，全球范圍內，發達國家，房屋租售比一般在3%左右，大家就覺得還可以，租金還合理，租房比較便宜。如果租售比比較高，高過3%，甚至到4%-5%，租金比較高，大家就會覺得那不如買房了。所以，房屋租賃市場和銷售市場是存在相互關系的，在發達市場經濟下，反應比較靈敏，這些指標和規律也比較清晰。

在我們國家，我覺得這個因果關系、替代關系似乎不是那么明顯。

首先，我們的房子，產權關系方面不是完全私有，更不是永久的產權，所以在租賃和銷售投資時，大家都帶有短期觀察的效果。

其次，對于房屋建好之后進行長期租賃的項目，開發商對長期租賃的安排往往也不是特別到位和充分。

最后，對于住房這件事，大家考慮的不是簡單的租賃和買賣，綜合考慮的因素比較多，比如家庭經濟儲蓄、對未來的預期、孩子的教育，以及對經濟生活的安全等因素。

在相當的時間內，買房可能還是中國人比較常見的選擇，而不會去關心租金情況，這是基本的國情，也是中國文化帶來的住房消費的偏好。

在租售比這一點上，我覺得更多的是要看到中國本土市場的特點，而不是這種簡單的租售替代關系。從目前來看，這不是大家選擇買房和租房的原因。

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問：

最近這段時間，有幾個城市的新房價格由于比較突出，引起了大家的注意。2月70城新房同比上漲前三個城市分別是西安、上海和成都。尤其是西安的新房價格，不僅連續兩月漲幅居全國第一，自2023年2月以來，西安新房價格同比、環比均處于上漲通道。西安新房的價格為何表現得如此堅挺？有哪些因素導致了西安新房價格的上漲？

馮叔：

最近一兩年，西安似乎是房價比較穩，略有增長的城市。我也經常去西安，西安城市面積比較大，房價增長要看在哪個區域。西安房價相對比較溫和增長，其實主要是兩大板塊，高新板塊和曲江板塊。除了這兩個板塊外，其他相對郊區的區域，房價也是有所下降的。當然如果一平均，可能就得出了房價企穩、上升的判斷。所以這跟我們的體感還是有所差異。

如果說高新和曲江的房價能夠相對企穩，甚至有所上漲，那主要還是靠產業和人口聚集。

這也符合一個普遍規律：一個地方只要產業聚集發展、人口增量增加，房價就一定能夠企穩且增長；反之，產業出清、空洞化，人口流散、減量，房價一定是支撐不住的。

當下有一些城市房價支撐不住，其實主要就是出現了這兩個問題：產業發展相對放緩，人口不增加甚至還減少，房價自然就支撐不住。

所以我覺得，西安房價這件事情多少讓我們進一步明確了這個規律，也堅定了這樣的期盼：一定要發展產業，通過產業帶動就業和人口增量，才能使住宅市場持續健康發展。