來源：最高人民法院司法案例研究院

作者： 黃麗蓉

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案件

朱某訴王某房屋買賣合同糾紛一案

裁判要旨

房屋溢價損失是可得利益損失。關(guān)于涉案房屋溢價損失賠付標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)參考涉案房屋自交易之日至雙方同意解除之日所在區(qū)域的房屋市場價格變動情況，再結(jié)合雙方合同的實際履行程度、履行合同的必要支出、當(dāng)事人的過錯程度等因素確定。

案情

2016年8月20日，朱某（乙方，買方）與王某（甲方，賣方）簽訂《存量房買賣合同》，約定乙方向甲方購買廣州市天河路X號物業(yè)，總成交價486萬元；如一方原因?qū)е虏荒苓M(jìn)行網(wǎng)簽及交易過戶，則違約方需按本合同約定總成交價的10%賠償另一方損失。上述合同簽訂后，朱某向王某支付了定金10萬元。后王某以房價大幅上漲為由，要求變更合同條款，并拒絕配合辦理房屋過戶的相關(guān)手續(xù)。因雙方協(xié)商未果，朱某向本院提出的訴訟請求：1、判令解除雙方于2016年8月20日就廣州市越秀區(qū)天河路X號物業(yè)簽訂的《存量房買賣合同》；2、判令王某自判決生效之日起7日內(nèi)返還定金10萬元；3、判令王某自判決生效之日起7日內(nèi)賠償房屋差價損失1554314元。

裁判

越秀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。上述合同約定“王某不能按合同約定將該房地產(chǎn)出售給朱某的，應(yīng)當(dāng)向朱某支付違約金，違約金為該房地產(chǎn)成交價的10%，并退回朱某已付的全部費用”，即王某在訂立合同時可預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失為成交價的10%，而對于房價的大幅上漲，是不能預(yù)見的。因此，王某應(yīng)將定金10萬元退還朱某及向朱某支付違約金486000元。

依照《合同法》第八條、第九十三條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決：一、自本判決發(fā)生法律效力之日，朱某與王某于2016年8月20日簽訂的《存量房買賣合同》予以解除；二、王某應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起7日內(nèi)向朱某退還定金10萬元；三、王某應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起7日內(nèi)向朱某支付違約金486000元。

宣判后，王某不服一審判決，向廣州市中級人民法院提出上訴。

廣州市中級人民法院認(rèn)為，本案中，朱某主張王某賠償房屋差價損失1554314元，即為要求王某賠償其因交易不成遭受的房屋差價的可得利益損失。根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。在一審判決支付前述違約金及款項外，朱某上訴認(rèn)為約定的違約金過低，請求按照實際損失予以賠償，有法律依據(jù)。關(guān)于涉案房屋差價損失金額，參考涉案房屋自交易之日至雙方同意解除之日所在區(qū)域的房屋市場價格變動情況，再結(jié)合雙方合同的實際履行程度、履行合同的必要支出、當(dāng)事人的過錯程度等因素，本院酌定朱某因交易不成遭受的房屋差價損失為100萬元。雙方合同約定的違約金486000元尚不足以彌補(bǔ)朱某的實際損失，對違約金不足以彌補(bǔ)的損失部分王某仍應(yīng)予以賠償，故王某還應(yīng)再向朱某支付514000元作為實際損失賠償。對朱慧玲、顧鋒提出的賠償損失訴訟請求超出前述金額的部分，本院不予支持。

廣州市中級人民法院依照《合同法》第一百一十四條、《民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決：一、維持廣州市越秀區(qū)人民法院一審民事判決；二、自本判決送達(dá)之日起30日內(nèi)，王某向朱某支付損失賠償514000元。

評析

近年來由于房價上漲較快，房屋買賣合同被賣方解除情形屢見不鮮，房屋溢價損失也逐漸成為審理二手房買賣合同糾紛的焦點問題。

對于房屋溢價損失的性質(zhì)主要存在以下觀點：一、溢價損失是可得利益損失；二、溢價損失是實際損失。對此，筆者贊同觀點一，溢價損失是可得利益損失。理由如下:房屋溢價損失是指由于房價上漲，出賣方違約拒絕履行合同，導(dǎo)致合同解除時同簽訂合同時的房屋價格存在差額的損失。它是源于出賣方違約，該溢價損失是守約方的期待利益損失。只要合同如約履行就會由買受人所獲得，即如果沒有違約行為的發(fā)生，買受人是可以獲得利益的。

由于房屋溢價損失系可得利益，因此在本案審理過程，對于如何適用《合同法》第一百一十三條存在一種觀點，即本案一審的觀點。根據(jù)《合同法》第一百一十三條規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。即可得利益是一種未來的必須通過合同的實際履行才能實現(xiàn)的利益，是當(dāng)事人訂立合同時能夠合理預(yù)見到的利益。在本案中，房屋溢價損失是當(dāng)事人在訂立合同時不能夠合理預(yù)見到的利益，故違約方應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向守約方支付違約金。

筆者認(rèn)為，在處理房屋溢價損失中，我們對《合同法》第一百一十三條理解適用應(yīng)把握以下幾個點：

一、《合同法》第六條規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。該原則要求當(dāng)事人在訂立、履行合同、以及合同終止后的全過程中，都要誠實守信用。在房價大幅上漲時，違約方拒絕履行合同，反而能夠從違約行為中獲益。違約方僅按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向守約方支付違約金，顯然不符合誠實信用原則，也不利于引導(dǎo)守合同、重信用的交易秩序形成。

二、房屋買賣合同與其他買賣合同不同的一個特點在于，守約方如果要達(dá)到合同履行后的利益狀態(tài)，必然要以當(dāng)前市場價購入房屋，買方選擇同賣方簽訂買賣合同時則意味著其失去同其他人訂立合同的機(jī)會。因此，房屋溢價損失在簽訂合同時對買方而言是一種可得利益，在賣方違約提出解除合同時，房屋溢價損失則轉(zhuǎn)化為實際損失，即因房地產(chǎn)市場價格上揚，房屋溢價損失在賣方違約時，買方要付出更多的成本去購買最相類似的房屋。

三、根據(jù)《合同法》第一百一十四條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。” 在上述案件中，二審法院認(rèn)為雙方約定的違約金明顯低于實際損失即房屋溢價損失，故依法予以調(diào)整。

值得注意的是，有人認(rèn)為既然房屋溢價損失在賣方違約時已經(jīng)轉(zhuǎn)為實際損失，那么賣方應(yīng)按合同約定及房屋溢價損失進(jìn)行全部賠償。筆者對該觀點持保留態(tài)度，筆者認(rèn)為賠償損失應(yīng)受可預(yù)見性規(guī)則、減輕損失規(guī)則、損益相抵規(guī)則、與有過失規(guī)則的限制。對此，最高人民法院《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法【2009】40號）第十條值得借鑒。該條載明“人民法院在計算和認(rèn)定可得利益損失時，應(yīng)當(dāng)綜合運用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等。從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。”換而言之，即處理房屋溢價案件應(yīng)根據(jù)公平公正原則考慮合同的實際履行情況、雙方過錯程度等，這樣可以避免產(chǎn)生雙方都不滿意的結(jié)果或不符合效率的結(jié)果，更為關(guān)鍵是可以限制裁判者過多的自由裁量權(quán)。

本案案號：（2017）粵0104民初4789號、（2017）粵01民終18696號

編寫人：黃麗蓉，廣東省廣州市越秀區(qū)人民法院