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賣方通過中介公司出售房屋，但并未準(zhǔn)確告知房屋所有權(quán)來源，中介公司也未對此進行更多詢問與了解，最終導(dǎo)致實際應(yīng)繳稅費遠高于中介公司估算的稅費，是什么原因?qū)е露愘M變化？這種情形下，增加的稅費應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)呢？近日，上海市第一中級人民法院審結(jié)了這起中介合同糾紛案，最終判決中介公司稅費核算錯誤是因賣方自身疏忽所致，但中介公司服務(wù)存在瑕疵，扣免傭金1萬元。

稅費從4.49萬變成25.16萬

2020年12月，賣方施先生與中介公司及案外人買方吳先生簽訂了《房地產(chǎn)買賣（含居間）合同》，約定吳先生購買施先生的一套總價449萬元的房產(chǎn)，并約定按照國家及上海市有關(guān)規(guī)定，本次交易產(chǎn)生的稅費由買方吳先生承擔(dān)。與此同時中介公司出具《稅費估算清單》，清單顯示該房屋所有權(quán)來源為買賣（份額100%），出售方僅需負擔(dān)個人所得稅4.49萬元。同日打印的上海市不動產(chǎn)登記簿顯示，房屋所有權(quán)來源為“其他”，而非“買賣”，對此賣方施先生并未作出解釋，中介公司也未提出異議。施先生和中介公司另就本次交易約定傭金6萬元，之后施先生支付了其中5萬元，剩余1萬元未支付。

不久，稅務(wù)機關(guān)核定案涉房屋的出售方個人所得稅為25.16萬元，比中介公司原定的預(yù)估稅費多了20.67萬元。吳先生不得不按核定結(jié)果支付了該項稅費。幾個月后，買賣雙方辦理了交房手續(xù)。吳先生因多繳納的稅費問題將施先生起訴至法院。法院經(jīng)審理認(rèn)定由于施先生未如實告知房屋權(quán)利來源，致使中介公司出具的稅費估算清單與實際稅費金額出現(xiàn)較大差異，按照雙方房屋買賣合同的約定，增加的稅費應(yīng)由施先生承擔(dān)，施先生遂賠償了吳先生多繳的稅費20.67萬元。

后來，施先生將中介公司告上法庭，請求法院判決中介公司承擔(dān)多繳的稅費20.67萬元并返還傭金5萬元。中介公司則認(rèn)為自己并沒有過錯，應(yīng)獲得全部傭金報酬，故反訴要求施先生仍需按合同支付剩余傭金1萬元。

一審：中介服務(wù)存在瑕疵，退還傭金4萬元

一審法院認(rèn)為，中介公司雖就不動產(chǎn)登記簿所有權(quán)來源為“其他”的情況對施先生進行了詢問，施先生回復(fù)為購買所得，但在所得回復(fù)與登記顯然不符的情況下，中介公司對此也并未進一步核實，僅依施先生口頭答復(fù)計算稅費，中介服務(wù)存在一定瑕疵，因此，中介費應(yīng)減少收取。一審法院酌定中介公司退還傭金4萬元，但該服務(wù)并非主要的中介服務(wù)，且法定承擔(dān)稅費的主體為施先生，客觀上也是施先生未如實陳述導(dǎo)致稅費計算錯誤。中介公司并無故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況的情況，因此，施先生要求中介公司賠償稅費損失的訴請法院未予支持。

中介公司不服一審判決，上訴至上海一中院。

二審：中介公司存在疏忽大意而非過錯，改判可收傭金5萬元

中介公司認(rèn)為，施先生作為出售方明確告知房屋來源信息為“買賣（份額100%）”并簽字確認(rèn)，中介公司沒有辦法預(yù)判賣方未如實披露的情況。作為房屋產(chǎn)權(quán)人，施先生不可能不清楚自己房屋的來源情況，但其全程隱瞞房屋真實交易信息，后果應(yīng)由其自行承擔(dān)，中介公司應(yīng)獲得全部傭金報酬。

施先生則認(rèn)為，他作為普通市民，不具備房屋買賣專業(yè)知識，也不知曉房屋會因是繼承所得導(dǎo)致交易稅費劇變，中介公司作為專業(yè)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)自己提供關(guān)鍵信息，精準(zhǔn)計算稅費。他認(rèn)為中介公司服務(wù)存在瑕疵，應(yīng)當(dāng)退還部分傭金。

上海一中院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭議焦點為中介公司對于稅費核算與實際不符是否存在過錯，中介公司可收取的傭金是多少。

首先，《稅費估算清單》上載明“本清單根據(jù)買賣雙方提供的材料、信息及提出的要求估算而得，最終實際稅費按照交易中心核定價格計算為準(zhǔn)”，可見，中介公司準(zhǔn)確估算稅費的前提是交易雙方提供正確的信息。施先生雖然不是房屋買賣專業(yè)人士，但房屋所有權(quán)來源的含義屬于一般常識，為普通大眾所熟知，且出售方在中介公司詢問時也負有完整、如實陳述的義務(wù)。即便在一開始施先生沒有意識到房屋因繼承重新確認(rèn)份額對稅費的影響，但在中介公司就權(quán)利來源進一步詢問時，也應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事實告知中介公司。施先生因為自身疏忽沒能如實告知房屋來源的真實情況，導(dǎo)致中介公司在核算稅費時產(chǎn)生差錯，因此主要過錯方為施先生。

其次，中介公司作為專業(yè)中介機構(gòu)，應(yīng)充分盡到勤勉、審慎的審查義務(wù)。在產(chǎn)調(diào)信息顯示的房屋權(quán)利來源與施先生陳述不一致的情況下，中介公司未能進一步核實，存在疏忽大意，服務(wù)存在瑕疵。

綜合考量中介公司所提供的服務(wù)內(nèi)容、瑕疵程度等，上海一中院酌定中介公司可收取傭金5萬元，對于施先生要求中介公司賠償稅費損失、退還傭金的訴訟請求未予支持，對于中介公司要求支付剩余1萬元傭金及違約金的反訴請求亦未支持。

法官提示：

本案主審法官、上海一中院民事審判庭副庭長徐芬表示，房屋出售方對于房屋信息負有如實陳述的義務(wù)，不得故意隱瞞與訂立房地產(chǎn)買賣合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況。同時亦應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)交易的一般性常識、相關(guān)法規(guī)、現(xiàn)行政策有相應(yīng)的了解，做到心中有數(shù)；而專業(yè)中介機構(gòu)應(yīng)充分盡到勤勉、審慎之義務(wù)，根據(jù)合同約定指導(dǎo)交易當(dāng)事人提供重要信息，在關(guān)鍵信息有誤時，應(yīng)進一步核實其真實性，幫助當(dāng)事人順利完成房產(chǎn)交易。

來源：中國法院網(wǎng)

作者：魯彥岐 項伊莉 袁凡露

編輯：江萍