住宅和公寓的區別在于土地性質，住宅是居住用地，土地使用權是70年，公寓多數是商業用地，使用權是40年。也有個別地方，建公寓的土地屬于綜合用地，50年產權。

按照最新的《民法典》規定，住宅已經是永久產權。

《民法典》第三百五十九條規定：

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。

非住宅建設用地使用權屆滿后的續期，依照法律規定辦理：

該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定。

沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

具體解讀這個法律條文：

住宅70年土地使用權到期后，自動續期，其實就是永久產權。至于續期是不是要交費用，這里沒說，由于住宅牽扯全中國人民的利益，我估計大概率是免費續期。

非住宅用地沒有說自動續期，到時怎么辦還要看其他法律法規的具體規定。

這里面有個法律概念要說明，在中國，農村土地屬于村集體，而其他建設用地屬于國有，所以存在國有建設用地出讓期限一說。

但建在土地上的不動產是有產權的，比方說商業用地上建的公寓房屋，屬于每個產權擁有者。假如土地到期，國家因為某種需要要收回這塊土地，但這個土地上房屋屬于每個產權擁有者，這個房屋并沒有期限一說，那國家要給予補償。

就是土地上的不動產除非自然毀滅，否則它的產權是永久的。他和土地有期限是不一樣的。所以，大家也不用擔心公寓土地到期了，土地連房屋都被收回了，這個不可能發生，就是真交費，估計也不會高。但全國這么多40年、50年用地，就算象征性地收一筆，對國家來說也是一筆巨額收入。

公寓概念怎么來的，在很多城市，開發商拿了商業用地，不想建辦公樓或酒店類的物業，成本高，也不好賣，像酒店還要持有，很多開發商急于收回投資，就建成小戶型的精裝公寓，賣給投資客或者年輕人。由于戶型小，總價不高，所以很受歡迎。

這種公寓樓一般是采用長走廊式類似辦公樓或者酒店的平面布局，每層戶數很多，投資人買來大多用于出租，有的被用來做小工作室，有的被租給酒店經營者做酒店，自住的很少。整體環境相對嘈雜。

這種公寓很難升值，時間越久可能還要貶值。即使有些公寓做成高端公寓，也一樣不升值，甚至貶值。

像北京第二CBD望京區域的綠地中國錦公寓和昆泰嘉瑞公寓，都是豪華公寓，當初賣時很貴，6萬多，每套最便宜的也七八百萬，貴的兩三千萬，最近房產中介在推一套特價房，200多平米的大戶型，估計業主著急出手，價格不到4萬一平。去年，我鄰居買了一套嘉瑞公寓做投資，價格5萬多。當初如果買旁邊的住宅，現在價格已經漲到十幾萬一平米。

望京嘉瑞公寓

相對買住宅的機會成本，這肯定是賠錢的買賣。

所以，買住宅既是自用也是買升值，公寓更多是看回報，指著公寓漲價不太可能。此外，公寓也比住宅維護成本要高，水電都是商業價格，比民用價格要高很多，物業費也貴，像剛才說的北京望京綠地中國錦每月每平米物業費25元，嘉瑞公寓是每月每平米20元。這種公寓大多數沒有燃氣，只能用電做飯。二手房交易時稅費也比住宅多一些。

望京綠地中國錦

所以，不建議買公寓，依我看，有買公寓的錢又不想買住宅（在北京有錢人有多套住宅，可能沒資格買），還不如買一間首層臨街商鋪。北京目前商鋪還是限購，但如果名下無住宅，交五年社保是可以買商鋪的。