我們之前在全網(wǎng)率先提出過一些比較“非主流”的觀點(diǎn)：

比如上海樓市的四分天下，比如上海遠(yuǎn)郊的土地沒有稀缺性，比如上海市區(qū)的城市邊界已經(jīng)打破環(huán)線限制。

而這些觀點(diǎn)產(chǎn)生變化的核心原因就是：

上海城市化的模型現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了變化，不能用過去的增量視角來看待上海的城市化發(fā)展方向。

01

常見的城市化模型其實(shí)就兩個(gè)，一個(gè)是攤大餅，另一個(gè)就是建衛(wèi)星城。

從專業(yè)的城市規(guī)劃學(xué)角度來講，這倆模型是離心城市化過程中的兩個(gè)不同的方向：

外延型城市化（攤大餅）：

城市的離心擴(kuò)展，一直保持與建成區(qū)接壤，連續(xù)漸次地向外推進(jìn)，這種擴(kuò)展方式外延式城市化。

飛地型城市化（衛(wèi)星城）：

城市化的推進(jìn)過程中，出現(xiàn)了空間上與建成區(qū)斷開，職能上與中心城市保持聯(lián)系的城市擴(kuò)展方式。

上海過去的城市發(fā)展模型，并不像北京分環(huán)線一般攤的那么純粹，基本處于一個(gè)飛地+外延混合發(fā)展的模式。

比如建國后五十年代的規(guī)劃思路就是在傳統(tǒng)市區(qū)之外的郊區(qū)中畫了一個(gè)又一個(gè)圈，建設(shè)工廠+工人新村。

這些片區(qū)是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的小組團(tuán)，和市區(qū)存在物理斷層（農(nóng)田和荒地）。

在當(dāng)年私家車和地鐵尚未普及的年代，大部分市民只能通過公交車連接，對(duì)于當(dāng)時(shí)的市區(qū)來講就是衛(wèi)星城。

改革開放后的現(xiàn)代化建設(shè)，也基本是這個(gè)思路。

比如80年代建設(shè)漕河涇、康健、虹橋經(jīng)開區(qū)，九十年的古北、靜安新城、莘莊、五角場(chǎng)、萬里；

包括浦東的兩橋一嘴+張江，對(duì)于市區(qū)來說都算個(gè)飛地，可以視作一個(gè)小衛(wèi)星城了。

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02

當(dāng)然，既然都是飛地，為什么又說是攤大餅?zāi)兀?/p>

是因?yàn)檫@些飛地從規(guī)劃之初的定位就是向心發(fā)展服務(wù)于市區(qū)的。

只是從開發(fā)模式上并沒有直接貼著城市邊緣往外建，而是先做了一個(gè)又一個(gè)小的獨(dú)立規(guī)劃，后面再逐漸把他們連起來，最終和市區(qū)相連形成新的一層大餅。

90年代后已經(jīng)做了內(nèi)外環(huán)、軌交的規(guī)劃的基礎(chǔ)下，這些片區(qū)規(guī)劃的時(shí)候，其實(shí)就已經(jīng)有了各自的定位：

你是居住區(qū)，我是副中心，他是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，各司其職。

隨后就是通過新建公路、地鐵、公共配套，串聯(lián)起這些小片區(qū)更好的連接市區(qū)。

這種規(guī)劃模式優(yōu)勢(shì)非常明顯，可以一定程度上可以解決傳統(tǒng)攤大餅?zāi)Ｐ椭械谋锥恕?/span>

傳統(tǒng)的攤大餅?zāi)Ｐ褪侵苯釉诔鞘型鈬鐾庋右?guī)劃，但是就很容易“只看眼前”，造成規(guī)劃過于局限。

比如當(dāng)年把武寧長壽這種普陀最好的地段規(guī)劃了住宅區(qū)，本質(zhì)上就是當(dāng)年規(guī)劃做的不夠宏大，只把武寧長壽作為了老靜安的外溢板塊。

提前外置做飛地規(guī)劃，就會(huì)有效避免這種用錯(cuò)好料子的情況。

而且，先建小片區(qū)后連線，就能通過合理規(guī)劃解決交通擁堵、公共資源分布不均的問題，防止規(guī)劃錯(cuò)亂。

而對(duì)應(yīng)的獨(dú)立規(guī)劃出來的小衛(wèi)星城板塊們，在整體的一層又一層大餅中，也成為了對(duì)應(yīng)那層大餅的區(qū)域中心，起到了C位效應(yīng)。

這種規(guī)劃模型比較典型的就是田林板塊，田林的商品房都集中在板塊的一側(cè)，圍繞著內(nèi)環(huán)高架一圈。

這片地方當(dāng)年就是田林新村和徐家匯板塊之間的空白地帶，很典型的就屬于后期溜縫建設(shè)的作品。

上海有兩百多個(gè)板塊，分化十分復(fù)雜

貴的地方太便宜，便宜的地方太貴

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03

讀懂了上海之前這個(gè)城市化模型，你大概就懂了，為什么之前的時(shí)代，買房買規(guī)劃是對(duì)的。

當(dāng)時(shí)做的一個(gè)個(gè)規(guī)劃，對(duì)應(yīng)的一片片飛地，其實(shí)都是作為未來市區(qū)邊界外拓的錨點(diǎn)。

待到和市區(qū)中間的空白全部填滿，這個(gè)飛地成為新的區(qū)域中心，最終還是成為市區(qū)的一部分。

飛地模型的困難就在于，其建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于攤大餅?zāi)Ｐ拖拢苯庸灿檬袇^(qū)配套建設(shè)的外延片區(qū)。

做一片新規(guī)劃要投入大量的資金資源來做公共配套、產(chǎn)業(yè)配置，單獨(dú)只看這個(gè)片區(qū)自己，其實(shí)未必是能夠營收平衡的。

上海之前的開發(fā)邏輯其實(shí)是混合了二者的優(yōu)勢(shì)，背后跟著的是把這一片劃入市區(qū)的宏偉藍(lán)圖。

因此，如果當(dāng)年你買在這些片區(qū)，其實(shí)買的是那層大餅整體未來幾十年的投入和產(chǎn)出，自然一買一個(gè)準(zhǔn)。

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04

如果上海繼續(xù)按照以上的發(fā)展模型發(fā)展，其實(shí)還是可以“買房看規(guī)劃”。

但是問題就在于，這個(gè)模型雖然是創(chuàng)新版的飛地+攤大餅，本質(zhì)還是攤大餅。

攤大餅的模型發(fā)展到一定程度，就一定會(huì)遇到一個(gè)棘手的問題：

越往外攤，同心圓的邊界就越大，填滿這層所需的資源就是幾何倍的增加。

局限這個(gè)模型的要素其實(shí)就是兩個(gè)字：資源。

而如今最大的問題，就是資源不夠了。

過去30年，上海這個(gè)大餅已經(jīng)攤的足夠大，像西南片區(qū)的市區(qū)邊界已經(jīng)跨越了外環(huán)到了七寶莘莊。

這個(gè)格局得益于90年代到2010這個(gè)人口高速導(dǎo)入的周期內(nèi)完成的快速城市化。

上海的人口在2015年之后幾乎就已經(jīng)穩(wěn)定在2500萬左右，人口的高增量時(shí)代結(jié)束了，對(duì)應(yīng)的大餅外拓模型其實(shí)就基本宣告結(jié)束了。

大家心里也清楚，像美蘭湖這些地方，即便是畫出來圖紙，也很難按照原來的思路把他最終內(nèi)化為大餅上的一環(huán)。

因此，其實(shí)從大概十年前前開始，上海的城市化模型就發(fā)生了全面的轉(zhuǎn)向。

從原來的飛地+外延，變成了真正意義上的市區(qū)+外部衛(wèi)星城。

05

如今，上海市區(qū)已經(jīng)基本初步宣布建成。

未來僅可能在少部分外圍進(jìn)行拓展，大部分還是在大餅內(nèi)部的城市更新。

而郊區(qū)的衛(wèi)星城，加上遠(yuǎn)郊一個(gè)又一個(gè)地鐵沿線小組團(tuán)，本質(zhì)功能其實(shí)只有一個(gè)，給市中心的城市更新騰地方，容納市區(qū)外溢的剛需群體。

除了部分劃近主城的地段分到了不少產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，可能還有些融入市區(qū)的可能性；其他部分一定程度上已經(jīng)不算上海了，市區(qū)的資源也不像當(dāng)年一般能夠溢出過去。

從房?jī)r(jià)表現(xiàn)上來說，其走的就不該是和上海市區(qū)同一套價(jià)格體系。

這也就是為什么大部分刺激zc都集中在外環(huán)外， 讀懂上文你就懂了。

這其實(shí)不難理解，和世界上其他大都市都是類似的，郊區(qū)衛(wèi)星城并不是什么產(chǎn)業(yè)高地，都是在原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)上發(fā)展出來的居住組團(tuán)。

而其作用也只有一個(gè)，就是容納市區(qū)外溢的剛需人口。

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結(jié)語

可以說，未來上海買房也是分兩層的。

買上海市區(qū)，就看市區(qū)的大餅如何攤，里面怎么改，外面怎么拓。

因此，我們一直說大家一定要關(guān)注城市更新，這會(huì)重塑市區(qū)的價(jià)值梯隊(duì)。

當(dāng)然即便是市區(qū)這張大餅內(nèi)部，也并非所有的房子都穩(wěn)賺不賠，尤其是那些沒有搶占“稀缺資源”的老破小們。

這個(gè)點(diǎn)位很好理解，市區(qū)也需要打工人，也需要住所，因此世界上任何一個(gè)大都市的市區(qū)都有貧民窟。

當(dāng)然上海的公共資源很健全，不會(huì)像國外居住條件差到那么極端，但是總體定位差異并不大。

而如果你買郊區(qū)，如果按照十幾年前，買郊區(qū)規(guī)劃的那個(gè)思路，大概率會(huì)買到真正的衛(wèi)星城上，很難再吃到紅利。

關(guān)于遠(yuǎn)郊土地的價(jià)值論述，我們很久之前寫過專題，本文篇幅有限，感興趣的朋友可以聯(lián)系小助理領(lǐng)取對(duì)應(yīng)文章。

篇幅有限，感興趣的朋友可以私信，咨詢購房問題。

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