圖片來源：中房報圖庫

此次西安首次提出了“以舊換新”，有利于激活西安本地改善型增量需求，打通二次置換鏈條。

石青玲丨發自西安

5月9日，西安發布了《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展》的通知。文件提到，全面取消西安市住房限購措施，居民家庭在全市范圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

至此，西安執行了7年之久的限購政策正式落下帷幕。中指研究院西安公司總經理石蕊分析認為，西安此輪放開也在意料之中，此舉也是為全面打開外地購房者買房通道，吸引周邊地區乃至西北五省購房置業群體，為市場注入新的動力。

除了限購之外，此次文件還提到，商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低于1.5:1的，不再實施公證搖號；建筑面積大于144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優先”。搖號銷售項目的搖號名單公示、搖號結果公示、選房結果公示時間由3天縮短為1天。

對于此次新政出臺的背景，西安市住建局表示，為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，結合西安市市場情況，穩妥推進消化存量、優化增量的政策措施，更好滿足人民群眾對優質住房的新期待，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。

全面取消限購

2017年，西安出臺住房限購政策，自當年1月1日起，要求本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區范圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。

7年來，西安市住房限購政策數次調整，至2023年9月，西安市調整限購區域，二環以外區域不再執行住房限購措施。也就是說，此次再優化實際就是取消了二環內的限購，這對該區域的項目來說是個好消息。

從在售項目來看，二環內在售項目并不多。根據公開資料，西安二環共計34公里，散落著蓮湖區、碑林區、新城區、未央區等老城區，它們都面臨著土地資源稀缺，開發飽和的現狀，區域供應主要以二手房為主，北二環內的大明宮板塊還有為數不多的新房在售。

據不完全統計，目前二環內在售項目主要有大明府、文韜府、紫檀府、中海開元壹號·紫宸、大明宮璞悅府、華潤·明德潤府、大明宮金茂府7個項目，以改善產品為主。此外，還有中鐵建西派天麓待售。

“二環內開發商終于迎來更多客戶，不過目前在售新房項目寥寥，市場占有率僅6%，影響并不大。”美城機構分析認為。在鏡鑒資本創始人張宏偉看來，二環內取消限購，將對二環外需求產生虹吸效應，樓市需求將進一步向二環內一二手房積聚，尤其是有優質學區資源的一二手房，市場關注度會提升。

除了擴大二環內項目的客群之外，本次西安新政更多是向市場傳遞信心。“西安的政策除了限購政策、公積金貸款政策，其他政策跟風明顯，沒有什么具體落地措施。”對于西安此次的政策，張宏偉表示。

美城機構也表示，西安跟隨全國腳步，放開限購政策，雖利好新項目成本控制，產品力提升搶奪客源，但需求端政策略顯保守，力度不夠。

不過，這也為后續的政策再優化留下了空間。就房價來看，西安樓市在全國走出了獨立行情，根據國家統計局發布的數據，3月份70個大中城市的房價中，西安漲幅0.4%，漲幅雖不及上海，但這已是西安樓市連續13個月保持上漲態勢。

然而，西安樓市的去化卻并不樂觀。2024年，在 “金三銀四”樓市成色不足的情況下，西安商品住房庫存一直波動上升，根據中指研究院統計，僅一季度，西安新建住宅庫存水平已經上升至1253萬平方米，去化周期12.8個月。成交也開始下滑，據美城機構統計，4月份，西安樓市供應87萬平方米，同比上升77%，環比上升1%；成交62萬平方米，同比下滑28%，環比上漲3%。

隨著來訪與去化的不樂觀，打折促銷也成為西安樓市的常態。據中房君了解，保利天珺143平方米的戶型享有9個點的優惠，168平方米、186平方米的戶型則享有10個點的優惠；越秀鐵建·西派天悅目前優惠4個點，同時最高轉介費達到9萬元。常規優惠之外，還有一些項目將房價優惠與車位綁定，根據購買車位數量來核定優惠政策。

與此同時，渠道也再次成為“香餑餑”。“之前一些沒有用貝殼的項目也開始合作了。”一位新房渠道人員對中房君表示。

首提“以舊換新”

此次西安政策首次提出了“以舊換新”，這也與全國其他城市同步。

文件指出， 支持房地產企業、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式，對房產交易流程開展全鏈條優化。鼓勵經紀機構分類合理降低經紀費用，積極引導交易雙方共同承擔經紀服務費用；

允許企事業單位、社會主體購買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房。鼓勵有條件的企事業單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營，盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場”有助于多層次“租購并舉”的房地產市場建立，滿足各類群體住房需求。

對此，石蕊認為，這有利于激活西安本地改善型增量需求，打通二次置換鏈條。當下的西安二手房并不樂觀，根據西安市住建局發布的數據，4月份，全市存量房（二手房）網簽備案面積99.72萬平方米，其中，住宅網簽備案9451套，面積94.26萬平方米。套數環比下降1.73%，同比下降2.18%。這是繼3月后，西安二手房成交量連續2個月保持在9000余套的高位。

然而，高企的成交量卻是用價格換來的。根據國家統計局的數據，3月西安二手房價格環比下降0.3%，同比下降4.2%，環比降幅較上月有所收窄，同比降幅明顯擴大。而從2023年5月起，西安二手房市場便持續處于價格下行的態勢，除了2023年10月房價持平外，其余時間二手房價格均為下跌。

“很多人不買房了，是因為手里的舊房子價格太低了或者賣不出去，一旦政府‘下場’開始收購這些房子，他們未來就有資金買房了。”談及未來的房價走勢，某從業十余年的樓盤置業顧問此前曾對中房君表示。

在境商地產總經理吳大濤看來，“以舊換新”是此次政策的亮點。“企事業單位大批量購買新房，可以獲得一個較低的折扣，這些房源既可以用來經營，也可以做員工宿舍，還能做資產抵押。如果企業收購了二手住房，一些需要賣小換大的購房者就有錢了，可以進行置換了，增序循環就起來了。”他表示。

對于具體的舉措，西安市住建局表示，房地產開發企業對意向房源設定“解約保護期”，中介機構優先推動換房人舊房出售，縮短賣房周期。在協議約定期限內舊房未售出的，開發企業和換房人按約定解除協議并無條件退款。

在活動開展中，將組織相關行業協會鼓勵開發企業和中介機構在居民購買新房價款、二手房交易傭金等方面提供優惠方案。“以舊換新”活動將試行開展，并不斷完善有關優惠政策措施，促進一二手房市場聯動。