“西溪濕地附近的高端中式排屋起拍價一兩百萬？這么便宜?。?/strong>”想在法拍房領(lǐng)域撿漏的橙友劉先生最近發(fā)現(xiàn)了一套“寶藏房源”，位于杭州市西湖區(qū)的華元和莊。阿里資產(chǎn)的拍賣頁面顯示，起拍價158.84萬元。

但他很快就被“拉回現(xiàn)實”：這套房源很特殊，雖是中式排屋，但一套房子有6本證。此次拍賣的，是其中4本證，每本證分別對應排屋二樓、三樓的4處房產(chǎn)。

怎么回事？

記者查詢發(fā)現(xiàn)，這套聯(lián)排，建筑面積367.22方，分為地上三層、地下一層，于2010年建成。此次涉及拍賣的2樓，為4室3衛(wèi)2陽臺；3樓，為3室2衛(wèi)1陽臺。

華元和莊入戶門

內(nèi)部實景照

房子內(nèi)部為中式精裝修，家具齊全。房源于7月9日上午10點正式開拍，競價周期1天。

為什么會出現(xiàn)“一房多本證”的情況？

東方福邸

所謂的“一房多證”，其實可以理解成“拼接戶”，也就是“一套房子”擁有“多本證”。

2006年，國家出臺了“70/90”政策，要求一個樓盤中，70%以上的面積要用來做90方以下的小戶型。

但對于開發(fā)商而言，如果整體樓盤銷售定位需要比較高比例的大戶型，那就不得不想辦法了。

于是，開發(fā)商在設(shè)計之初，就會把幾套小戶型拼接成一套大戶型。在銷售時，有的大戶型會有兩本房產(chǎn)證，三本證、四本證，一些排屋別墅甚至會有好幾本房產(chǎn)證。

從2007年開始，杭州有至少20多個樓盤都設(shè)計了這樣的“拼接”戶型。比如新綠園、白馬公寓、白鷺郡南、公元沐橋、西溪誠園、遠洋公館、東方福邸、慧園、碧璽等。其中絕大多數(shù)為2本證。

要注意的是，這種“一房多證”，即便在使用時為一整套，也是不允許合并為一本證的。

周曉光兒子的富越香墅

杭州“最貴法拍房”杭松居

杭州法拍史上的“一房多證”房子們

在杭州的法拍史上，類似“一房多證”已有先例。比如：

2021年，位于城西的富越香墅的一套排屋被法拍，這套房子“來頭不小”，吸睛也是不少。不但“一房五證”，其前房東還是曾經(jīng)的浙江女首富、新光控股集團董事長周曉光的兒子。

香墅實景

“這套排屋總建筑面積326.12平方米，5本產(chǎn)證對應的房產(chǎn)分別是101室、201室、202室、301室、302室。但因部分房間無墻體分割，一體使用，因此作為一個整體進行拍賣。”從事房產(chǎn)法拍咨詢服務(wù)多年的業(yè)內(nèi)人士毛章麗告訴我們，也就是說，競買人需要有五張“房票”才有資格買它。

因為特殊，這套房子的法拍命運也不是很順。一拍時因無人報名流拍；二拍起拍價下調(diào)為1057.6萬元，吸引了6人報名，最終經(jīng)過多輪延時競價，以1456.6萬元成交，在評估價的基礎(chǔ)上打了8.3折，折合單價約4.47萬元/平方米。

另外一套，是杭州“最貴法拍房”——起拍價超過一個“小目標”的桃花源西錦園“杭松居”。這套房源為一房兩證，在今年4月24日，以法拍成交價1.33093億成功易主，比起拍價1.197億元高出1339.3萬元。

聯(lián)排里打通的4處房產(chǎn)各自獨立拍賣

“身經(jīng)百戰(zhàn)”的法拍人士們都第一次見

值得一提的是，此次即將拍賣的這套華元和莊聯(lián)排，跟之前“一房五證”的富越香墅排屋、“一房兩證”的桃花源“杭松居”相比，依舊有所不同。

“香墅和杭松居是合并拍賣的，風險會小一些。也就是說，一個標的物里包含了所有房產(chǎn)證。而華元和莊這次的拍賣房產(chǎn)，是一個標的物一套，四本證分開拍賣的。”毛章麗提醒，這四本證對應的房產(chǎn)分別位于這套聯(lián)排的201室、202室、301室、302室，目前都是打通使用的。

這就會面臨一個尷尬的問題：如果有競買者拍中了其中任何一套或者一套以上，另外的房源依舊有可能被其他人拍走。

更不可思議的是，這套華元和莊聯(lián)排6本證的權(quán)屬，一樓的101室、102室兩本證的權(quán)利人，跟二樓、三樓4本證的權(quán)利人，分屬不同的兩戶。

但這次拿出來拍賣的是二樓、三樓四本證（有查封有抵押）；一樓的權(quán)利人為案外人員，對應的房產(chǎn)無查封、無抵押，不參與司法拍賣。

這波奇葩操作，連業(yè)內(nèi)人士和“身經(jīng)百戰(zhàn)”的拍賣公司工作人員都大呼看不懂。

拍賣公司透露，從現(xiàn)場勘查來看，整套聯(lián)排是一體化打通使用的，要上二樓、三樓，必經(jīng)一樓，目前一樓實際上無人居住。但他們推測，兩戶人家之間應該是親朋關(guān)系。“一般一房多證的拍賣房源，因為會涉及多張房票，一般競買者會找來關(guān)系很鐵的親朋，房票加起來，聯(lián)合競拍，一起持有?！?/strong>

目前，咨詢這套華元和莊聯(lián)排法拍房的人很多，但大家在了解了詳情后都大呼太復雜。

那么，這套房子會由誰來接手呢？我們將繼續(xù)關(guān)注。