昌江棋子灣房地產(chǎn)項目。陳標志/攝

政策一點點地放開也是在試探市場，防止大起大落。

中房報記者 陳標志 海南報道

石碌鎮(zhèn)，是海南省西部的昌江黎族自治縣（以下簡稱“昌江縣”）縣城所在地。隨著近期昌江縣“優(yōu)化調(diào)整全縣房地產(chǎn)政策”的出臺，“全域限購”6年的海南已有17個市縣出臺了樓市優(yōu)化調(diào)整新政，目前只剩下三亞。

近期有媒體在梳理全國放開限購的區(qū)域名單中，稱限購政策“紋絲不動”的省市就包括海南。實際上，海南從今年年初以來，已有多個市縣在“省十條”框架內(nèi)，陸續(xù)出臺相關政策措施為樓市“松綁”。

相對于海南其他市縣優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，作為房地產(chǎn)“小縣”的昌江縣，本次出臺的樓市新政中，部分政策措施“尺度還算較大”，比如非本省戶籍居民在當?shù)刭徺I商品住宅等。

有行業(yè)人士分析認為，海南各地不斷優(yōu)化調(diào)整樓市政策，即“松綁”政策的持續(xù)輸出，一方面符合住房城鄉(xiāng)建設部“堅持因城施策、一城一策、精準施策的指導，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的指導思想和實操路徑；另一方面也體現(xiàn)海南各地對樓市政策的謹慎態(tài)度，分階段、有步驟地出臺樓市新政，也是對當?shù)貥鞘械囊环N試探，以防樓市出現(xiàn)大起大落情形。

對非海南戶籍居民放開限購

昌江縣樓市新政。

最近，在海南房地產(chǎn)業(yè)界流傳著一份《昌江縣住建局關于優(yōu)化調(diào)整全縣房地產(chǎn)政策的通知》的紅頭文件，稱該縣“大尺度”放寬限購政策。

5月6日下午，記者通過昌江縣官方渠道證實，該優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的紅頭文件屬實。

記者了解到，昌江縣本次出臺的房地產(chǎn)新政包括商品住房購房、住房限制轉(zhuǎn)讓，以及商業(yè)、辦公類項目產(chǎn)權分割銷售三個大方面的優(yōu)化調(diào)整政策。上述新政除了在多孩家庭購房、人才購房等方面，與海南其他市縣樓市新政“步調(diào)一致”之外，昌江縣還加大了對本縣企業(yè)員工購房支持力度。

比如新出臺的政策規(guī)定，在該縣生產(chǎn)運營的大中型企業(yè)、與該縣政府或職能部門簽訂招商引資投資合作協(xié)議且協(xié)議投資額達5000萬元（含）以上的企業(yè)，以及在該縣注冊并實際運營時間超過1年的小微型企業(yè)，其企業(yè)內(nèi)部非海南省戶籍員工購房，執(zhí)行與本省戶籍居民相同的購房政策。

也就是說，“兩大一小”企業(yè)中的非海南戶籍員工在昌江縣購房，與本省戶籍居民享受同等待遇。

不僅如此，昌江縣在“進一步放寬非本省戶籍居民購房限制”的政策措施上，被外界解讀為“尺度較大”。

比如，不符合該縣人才購房及企業(yè)員工購房政策的非本省戶籍居民，購買本縣商品住房執(zhí)行政策：購買石碌鎮(zhèn)（昌江縣城）行政區(qū)域外商品住房的，執(zhí)行與本省戶籍居民相同的購房政策。

非海南戶籍居民購買石碌鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)商品住房，提供至少一名家庭成員在本省累計12個月及以上個稅或社保繳納證明的，執(zhí)行與本省戶籍居民相同的購房政策。

簡而言之，昌江縣對非海南戶籍居民在當?shù)刭彿糠矫妫瑓^(qū)分為縣城行政區(qū)內(nèi)外區(qū)域，如當?shù)胤康禺a(chǎn)項目較為集中的棋子灣片區(qū)，對非海南戶籍居民放開限購。

“因城施策”的自主決策權

海南昌江縣棋子灣。陳標志/攝

昌江縣位于海南省西部，與海口、三亞、陵水等市縣相比，屬于房地產(chǎn)開發(fā)小縣。

據(jù)當?shù)毓俜綌?shù)據(jù)顯示，2023年，昌江縣上市商品房面積為33.47萬平方米，其中商品住房上市面積為32.67萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房上市0.8萬平方米。至2023年末，全縣可售商品房面積為76.85萬平方米，其中商品住宅可售面積為42.45萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房可售面積25.89萬平方米，產(chǎn)權式酒店可售面積為5.78萬平方米。

在2023年，昌江縣商品房銷售面積為16.07萬平方米，銷售金額13.23億元，同比分別增長了97.2%、76%。其中，商品房住宅銷售面積14.09萬平方米，銷售金額11.28億元，同比分別增長了95.25%、91.97%。

但今年1~3月份，昌江縣商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)大幅下滑，同比降幅均超過了65%。所以，昌江縣出臺房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策顯得較為“迫切”。

另據(jù)了解，昌江縣本次出臺的房地產(chǎn)新政對產(chǎn)權式酒店客房和酒店式公寓方面進行了優(yōu)化調(diào)整，即購房政策中所指的“商品住房”不再包含產(chǎn)權式酒店客房和酒店式公寓。

另外，昌江縣還在住房限制轉(zhuǎn)讓政策方面進行優(yōu)化調(diào)整，居民家庭購買的商品住房，在購房合同備案滿2年并取得不動產(chǎn)權證后可轉(zhuǎn)讓。

值得一提的是，昌江縣在居民購買的保障性住房上市交易方面也作出了明確的規(guī)定，即：居民家庭購買2023年12月31日前開工建設的保障性住房（不含安居房），以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或不動產(chǎn)權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購房時間，購房時間滿5年并取得不動產(chǎn)權證后可上市交易。

這一條政策措施也是昌江縣結(jié)合當?shù)乜陀^實際，在“省十條”政策的大框架內(nèi)，“因城施策”的自主決策。

政策重心向人才傾斜

除昌江縣出臺房地產(chǎn)新政之后，自今年年初以來，海南省已有17個市縣出臺樓市“松綁”政策，目前只剩下三亞市尚未出臺相關政策。

記者梳理了海南17個市縣相繼出臺的樓市新政，政策對于“限購”“限售”等“松綁”力度越來越大。政策“松綁”的重心，也多向引進人才及重點企業(yè)的員工方面傾斜。

雖然海南省各市縣在“省十條”政策框架下，較為謹慎地出臺相關房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策，但各地針對當?shù)氐膶嶋H情況，在政策出臺上也有所“突破”。如與昌江縣相鄰的東方市，由于其區(qū)域位置及氣候因素，近些年來成為樓市的熱點區(qū)域，該市在近期出臺的樓市優(yōu)化調(diào)整政策，除了“同頻”海南其他市縣之外，還提到“新建商品住宅將合理配置80平方米以上戶型、合理設置預售條件”，這也意味著將之前“限建100平方米以下戶型”放寬至“合理配置80平方米”，將“現(xiàn)房銷售”放寬至“合理設置預售條件”等。

另外，海南“最嚴限購”區(qū)域——海南中部生態(tài)核心區(qū)的五指山、保亭等市縣，也出臺了相應樓市優(yōu)化調(diào)整政策，此前只限當?shù)鼐用褓徺I的商品住房，優(yōu)化調(diào)整為“面向本省戶籍居民家庭銷售”。

“海南‘全域限購’6年，如今市場情況發(fā)生了重大變化，也并非外界所傳的‘海南仍嚴防死守限購政策’，而是政策在分區(qū)域、分步驟地優(yōu)化調(diào)整。”當?shù)匾晃徊辉妇呙馁Y深地產(chǎn)人士告訴記者，海南樓市從“全域限購”到如今的逐漸“松綁”，表明海南在樓市政策方面還是較為謹慎，“政策一點點地放開也是在試探市場，防止大起大落。”