今講述地契的一些事

地契收藏

有專門的人收藏地契，地契作為見證我國土地權(quán)屬變更的重要歷史資料，真實地反映了我國不同的歷史時期的 土地所有權(quán)制度、土地權(quán)屬變更及對土地的 管理制度，甚至反映某一歷史時期的社會、經(jīng)濟、政治、文化的發(fā)展狀況，從這個意義上說，正是最為輕盈單薄的紙，承載了中國最為深刻厚重的歷史。

地契

在清代，地契的書寫人都是書法較好且以此為職業(yè)的人，他們對這些契約里應(yīng)該反映的內(nèi)容、格式、用詞都十分熟悉，契約中的內(nèi)容一般包括賣地人的姓名、賣地原因、所賣土地編號、土名、稅畝(或丈積)、四至、買主姓名、價銀等等。而防偽也是老地契中所注重的。在乾隆年間的一些老地契中，我們看到這些官印并不是只蓋一次，而是在涉及到價錢、日期等地方都會蓋上這方形的印。在老地契上還會發(fā)現(xiàn)只出現(xiàn)一半的印跡，專家解釋，這叫“騎墻印”，也是古時一種防偽的辦法，往往將買賣雙方一式兩份的契約疊加在一起，然后同時蓋上一個印，辨認真假時，只要將印跡一對，如果能剛好吻合，那就是真的契約。清代地契總體上是采取“民寫官驗”的形式，即先由買賣雙方自行協(xié)商，書寫買空賣空地契，然后由官府進行驗核。驗核的方式一般有兩種，一種是清初實行的“官驗契”，即在民寫地契上加蓋當時州縣官印，收取契稅，表示官方對地契的承認，“白契”變成“紅契”。另外一種是清代中晚期實行的粘連契尾的方式，即由布政司統(tǒng)一刊印契尾，編號發(fā)行，粘連在民寫地契之后，作為官府驗契憑證。而這兩種方式的清代契約在海南的收藏界里都有存在。與內(nèi)地一樣，海南地契也有毛筆、刻版、雕版、石雕、銅板雕、木雕、印刷等多種形式。契據(jù)內(nèi)容詳細，書寫規(guī)范，“原中人”、“官中人”及等要素都有。但是何云強及盧傳福都表示，在海南紅契少，白契多。一說是，可能緣于地處偏遠的關(guān)系，朝廷對海南的控制也許“鞭長莫及”。另一說則認為，海南人口少、土地多，而少數(shù)民族對土地的態(tài)度又較為隨意。在內(nèi)地發(fā)現(xiàn)的10張地契中有近半數(shù)是官契，而在海南的紅契較少，已收藏的紅契較多的是?？?、瓊海、定安、文昌等地?！懊耖g執(zhí)業(yè)，全以契券為憑”，這是清代認可的土地管理方式，但這些契約必須是經(jīng)官方核驗，方能得到法律保護。在官方驗契后所收取的契稅多少，在不同時期也有不同的收取辦法。

地契的歷史

據(jù)《海南島志》中記載，乾隆十四年(1749年)，清政府制定了契稅法，監(jiān)督州縣片收土地買賣時的契稅情況，同時在契稅法中規(guī)定，斷賣契需交稅9%，而典契則交4.5%；光緒三十年(1904年)改訂稅則,改為斷賣契每兩征洋銀6分,典按契每兩征洋銀3分，當時全島的稅額達35萬兩；宣統(tǒng)元年(1909年)七月，又進行加稅，規(guī)定無論旗籍還是民籍，斷賣價每兩征銀9分，典價每兩征銀6分，這一增加，使全島的稅額增加到60萬兩之多。 有著雙方交易契約、地契官紙、契尾的地契，各個部分的紙質(zhì)、字體及內(nèi)容都不一樣，這是一份較為完整的三聯(lián)契紙。第一部分是用毛筆字書寫交易雙方的契約，第二部分是一張印出來的“地契官紙”，而最后部分則是字跡要稍顯淡些的契尾。何云強說，這是他在府城收集到的，清代府城有專門的房地產(chǎn)管理庫，這說明清代海南已施行權(quán)籍管理辦法，并沒有因為“天高皇帝遠”而過于疏松。根據(jù)史料記載，這種三聯(lián)契紙就是從光緒年間開始啟用的。契紙中還注明，對于有意走漏瞞匿稅者，按產(chǎn)價如數(shù)進行處罰，八成獎給告發(fā)者，二成充公。

典押、買賣土地時雙方訂立的法律文據(jù)。其中載明土地數(shù)量、坐落地點、四至邊界、價錢以及典、買條件等，由當事人雙方和見證人簽字蓋章。是轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的證明文件。地契由賣方書立，內(nèi)容包括土地面積、坐落、四至，地價，出讓條件，當事人雙方、親屬、四鄰、中人及官牙等簽字蓋章。未向官府納稅前的地契稱為“白契”，經(jīng)官府驗契并納稅后稱為“ 紅契”。只有“紅契”具有法律效力。地契由買方保存，作為土地所有權(quán)憑證，可以憑它作抵押貸款。 中華人民共和國成立后，在國家土地征用條例公布前（1953年11月前）土地允許買賣，在買賣土地時仍需書寫地契。

現(xiàn)在

事實上，并不是每個國家買房都有房產(chǎn)證的，澳大利亞、新西蘭、美國、英國等國家都是沒有房產(chǎn)證的。 在國內(nèi)，認定房子歸屬你名下，有房產(chǎn)證、不動產(chǎn)權(quán)證、購房合同來證明，那么在美國代替這些存在的就是地契。美國地契的信任度還是很高的，如果需要具體的證明只需登錄當?shù)卣W(wǎng)站即可下載打印房屋信息。 美國真實的地契，上門有房屋詳細地址以及業(yè)主真實簽名。同樣，客戶在簽約過后前是看不到此張地契的，只有在過戶后，才能看到。 美國是由專業(yè)的產(chǎn)權(quán)保險公司去驗證產(chǎn)權(quán)相關(guān)問題，包括但不限于檢查地契、核實業(yè)主真?zhèn)巍⒉轵灧课萦袩o抵押查封等。 所以在美國買了房子沒有房產(chǎn)證也不必擔(dān)心，地契就是房屋產(chǎn)權(quán)合法的證明，在美國的政府網(wǎng)站也可以隨時查詢，調(diào)取資料也省去了國內(nèi)排隊房產(chǎn)局、等待辦事人員辦理的種種繁瑣程序。

美國的不動產(chǎn)登記制度

美國的不動產(chǎn)登記體系有三大類型，競賽型登記法（race act）、通知型登記法（notice act）和通知——競賽型登記法（notice-race act）。全美國各州都采納這三種類型中的一種登記法。競賽型登記法通常規(guī)定轉(zhuǎn)讓文件只有經(jīng)登記才能移轉(zhuǎn)所有權(quán)，登記是交付程序的一部分。在二個接續(xù)的購買人之間，先登記的購買人取得所有權(quán)并對抗后來記的購買人，其核心規(guī)則是第一個登記的人了取得優(yōu)先權(quán)。 通知型登記法規(guī)定次購買人只有在不知道先前未登記的權(quán)益時才能有效取得財產(chǎn)權(quán)益。該類型登記法的核心思想是“最后一個善意購買人”取得優(yōu)先權(quán)，次購買人須在支付價值時不知情。競賽型登記法是競賽型登記法和通知型登記法的混合物，次購買人不僅應(yīng)對先前未登記的權(quán)益不知情，而且還須首先登記自己的轉(zhuǎn)讓。其核心思想是一個登記的善意購買人取得優(yōu)先權(quán)。善意購買人必須符合三個要件才能取得優(yōu)先權(quán)：一是支付價值；二是不知情；三是第一個登記。競賽型登記法和通知型登記法在美國最為普遍，在美國50 個州，這兩種立法將近各占一半。純粹競賽型登記法則極少數(shù)州采用，只有路易斯安娜州和北卡羅來那州。美國的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)以縣為單位，受讓人將轉(zhuǎn)讓書提交給不動產(chǎn)所有地的土地登記辦公室，登記員只是將該不動產(chǎn)交易情況作一個記錄，通常是復(fù)印該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓書，將復(fù)印件放入土地登記簿中，并建立一個公共的供人檢索和調(diào)閱的索引系統(tǒng)。這樣，不動產(chǎn)所有權(quán)就向公眾公開了。但所有權(quán)最終屬于誰則由調(diào)查人自己做出判斷，政府部門的工作僅僅是復(fù)印轉(zhuǎn)讓書和編制索引。政府只是為保存土地登記材料提供地方，為調(diào)查人檢索土地登記提供服務(wù)。