一，前言

我們知道，物權期待權包括兩類:房屋消費者的物權期待權與一般不動產買受人的物權期待權。在實踐中，常常會出現這樣的問題，在商品房預售過程中，自簽約之過戶登記往往存在時間間隔，購房人即使已支付全部或大部分款項，甚至占有房屋，在辦理房屋過戶登記前，仍未取得房屋的所有權，此時，若對房屋享有優先受償權的抵押權人或對涉案房屋的工程價款享有優先受償權的承包人申請執行房屋，房屋買受人向法院訴請排除抵押權人或承包人對涉案房屋的強制執行時，是否應支持買受人的主張?另外，司法實踐中也存在金錢債務的執行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，請求排除執行的執行異議之訴中，如何準確把握兩類物權期待權在執行異議之訴中排除強制執行的效力問題，今天筆者為各位詳細梳理，如有疏漏之處，敬請讀者批評指正。

二，案情簡介

2014年4月14日，王秋祥與尚源居公司簽訂《商品房預約合同》一份，約定王秋祥向尚源居公司認購尚源居大廈2單元2501號房，房屋總價款為535705元。合同簽訂當日，王秋祥向尚源居公司支付購房款535705元。

王秋祥名下登記有位于北海市公園路39號京都花園4號樓B單元0801號房屋[房產證號：北房權證(2009)字第006995號]和位于北海市湖海路××銀××公寓××單元××號房屋[房產證號：北房權證(2015)字第032574號]。

恒冠公司因工程進度款的支付問題與尚源居公司產生糾紛，后恒冠公司向北海仲裁委員會提起仲裁申請，北海仲裁委員會受理該案后，于2015年9月21日委托北海市海城區人民法院(以下簡稱海城區法院)對尚源居公司價值5511.12萬元的財產進行保全，海城區法院于2015年9月22日向北海市房地產交易中心發文預查封包括案涉房屋在內的l42套房產。2016年5月6日，北海仲裁委員會作出北仲調字(2015)第186號調解書，明確：尚源居公司尚欠恒冠公司工程款本金3443萬元，雙方同意按照月利率2%計算逾期付款利息，截至2016年4月15日，應付利息為1895.23萬元，本息合計5338.23萬元，因逾期支付，尚源居公司應以5338.23萬元為本金，按照月利率2%計算，向恒冠公司支付利息，利息支付至付清全部款項止。

三，司法裁判觀點

(一)根據《執行異議和復議規定》第二十九條的規定，該條規定基于對消費者生存權這一價值的維護，賦予消費者對買受房屋的物權期待權以排除執行的效力，即便申請執行人對該房屋享有建設工程價款優先受償權、擔保物權等權利，法律也應更優先保護消費者的物權期待權。

房屋買受人若要排除普通債權的執行，既可以選擇適用《執行異議和復議規定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設工程價款優先受償權、擔保物權等權利的強制執行，則必須符合《執行異議和復議規定》第二十九條的規定。

(二)《執行異議和復議規定》第二十九條第二項規定中的“買受人名下無其他用于居住的房屋”，不應機械限于套數的理解。如原有住房不能滿足現有家庭成員的居住要求，再購買房屋是為了對居住環境進行必要的改善，其仍屬于滿足生存權的合理消費范疇。

四，法理分析

當涉案房屋存在房屋消費者的物權期待權、建設工程價款優先受償權、不動產抵押權時，三者之間的順位如何呢?

(一)房屋消費者的物權期待權、建設工程價款優先受償權、不動產抵押權，三者之間的順位:房屋消費者的物權期待權>建設工程價款優先受償權>不動產抵押權。

根據《最高人民法院關于辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條的規定“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！?/p>

同時，根據《九民紀要》第125條和第126條的規定，“符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此條款?！?“交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則?！?/p>

因此，房屋消費者物權期待權在效力上優先于建設工程價款優先受償權和不動產抵押權，但必須符合以下三個條件:1.在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;2.所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。所謂“買受人名下無其他用于居住的房屋”，是指與涉案房屋在同一設區的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。另外，商品房消費者名下雖有一套房屋，但購買的房屋在面積上是用于滿足基本居住需求的，也屬于上述情形;3.消費者已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。如果接近百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以認定為符合上述要求。

(二)一般不動產買受人的物權期待權、建設工程價款優先受償權、不動產抵押權，三者之間的順位:建設工程價款優先受償權>一般不動產買受人的物權期待權>不動產抵押權。

根據《最高人民法院關于辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條的規定“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;”。同時，根據《九民紀要》第127條規定“金錢債權執行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，請求排除執行的，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產;三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此條款。實踐中，對于該規定的前3個條件，理解并無分歧。對于其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件?！苯Y合《九民紀要》第126條“交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則?！庇纱丝芍?，一般不動產買受人的物權期待權，在效力上，優先于不動產抵押權，但必須滿足以下四個條件:一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產;三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

綜上，在一般不動產買受人的物權期待權滿足上述四個條件時，各權利人之間的順位是:建設工程價款優先受償權>一般不動產買受人的物權期待權>不動產抵押權。

五，實務經驗總結

當涉案房屋存在物權期待權、建設工程價款優先受償權、不動產抵押權時，三者之間的順位的確定。首先，要分清是房屋消費者的物權期待權還是一般不動產買受人的物權期待權。其次，在符合權利成立的構成要件時，各權利人之間的順位是:房屋消費者的物權期待權>建設工程價款優先受償權>一般不動產買受人的物權期待權>不動產抵押權。

六，案例參考

(2018)最高法民再443號恒冠公司與王某、尚源居公司案外人執行異議之訴糾紛

來源：法務之家