新華財經法蘭克福5月11日（記者 邵莉）在持續的高利率下，德國房地產企業倒閉破產數量雖然明顯增加，但并沒有出現大的市場風險，特別是大中型房地產上市企業、房地產投資基金高度重視流動性管理的商業模式使其在困境中表現出了相當的韌性。

歐元區的加息周期已經持續了近兩年，關鍵利率水平在歷史高位也達七個月之久，德國房地產上市企業承受了巨大的壓力，但迄今為止仍較好地經受住了過去兩年房價顯著下跌的考驗。

盡管資產價格大幅貶值，債務負擔沉重，融資成本激增，德國主要的房地產上市企業在危機面前表現出強大的韌性。以德國最大的住宅集團、Dax指數成份股沃諾維亞（Vonovia）為例，其股價目前已經從去年3月28日的歷史低點反彈了逾80%，恢復至2020年8月底時歷史高點的約一半。

圖片說明：德國最大的住宅上市公司在高利率下股價已經開始明顯反彈

當前推動德國地產股股價回升的主要因素有四個：

首先，投資者強烈預期歐洲央行很快下調利率。歐洲央行 (ECB) 首席經濟學家菲利普·萊恩本周表示，6月份歐洲央行降息的理由越來越充分。此外，有多位理事會決策成員預計今年歐元區將三次降息。

根據聯邦統計局的數據，2023年德國的住宅價格下降了8.4%，這是自2000 年以來最大的跌幅。主要原因是利率大幅上升，導致貸款更貴，房地產交易量驟減。

房地產專業機構戴德梁行（Cushman & Wakefield)的數據顯示，僅2023年上半年德國七大城市的房地產交易額同比就下降了65%。一些銀行家認為市場要到 2025年才會復蘇。

據德國商業銀行稱，如果市場長期利率（不僅受歐洲央行關鍵利率調整的影響，也受美國長期國債收益率變動的影響）沒有進一步明顯上升，二手房價格可能會在今年年底左右穩定下來。

圖片說明：法蘭克福一處即將交付的樓盤

二是地產上市公司向德國國有企業大規模出售資產的重組措施，大大降低了流動性風險。比如今年5月1日，沃諾維亞宣布按賬面價值向柏林兩家市政住宅公司出售了4500套公寓。這緩解了許多投資者對房地產企業以大幅折扣價格出售其持有的資產的擔心。

大多數分析師認為，得益于進一步的重組措施，其股價會進一步上漲。該公司計劃今年將價值達30億歐元的住宅物業出售，以增加流動性。去年，大約有40億歐元通過這種方式流入Vonovia。

三是房租持續上漲，彌補了房地產企業的一部分損失。

Vonovia在歐洲擁有約54.6萬套公寓，其中大部分位于德國。由于住宅建設項目大幅減少，移民增加，租賃市場非常火爆。去年，該集團的租金平均上漲了3.8%，另一家中型房地產上市場企業、Mdax指數成份股LEG Immobilien平均租金收入也增長了4%。專家預計2024年德國的租金將繼續大幅上漲。

四是德國的地產上市公司在大幅虧損的情況下仍然堅持派息，吸引了投資者。

鑒于房地產市場價格下跌，沃諾維亞（Vonovia）公司不得不在2023年將其住宅價值減計110億歐元，當年則出現了67.5億歐元的凈虧損，約為上一年虧損額的10倍。LEG Immobilien去年也虧損了約15億歐元。

盡管如此，兩家公司依然宣布向股東派息。特別是LEG公司，盡管出現巨額虧損，但可用現金流的關鍵利潤指標（調整后運營資金）仍增長了66%以上。因此，在前一年沒有派息后，宣布每股2.45歐元的股息分配給股東。這一決定受到了投資者的熱烈歡迎，業績公布當天漲幅一度超過4%。

當前不僅德國的房地產上市公司的商業模式注重流動性安全保障，大型開放式房地產基金也采取了遠高于法定要求的流動性標準，來應對正在出現的資金凈流出挑戰。

來自歐洲評級機構Scope的一份研究報告顯示，過去17年來，投資者投入開放式房地產基金的新資金始終多于從基金中流失的資金。然而，受高利率、地產價格下跌的影響，預計2024年房地產基金將出現資金大幅凈流出。僅今年前兩個月，這一金額已達5億歐元。而自去年開始資金凈流出以來，已經累計突破了10億歐元的規模。

Scope的分析師索尼婭·諾爾和霍斯納·胡巴尼表示，今年房地產基金大量資金凈流出的峰值預計出現在第三季度。

雖然專家們沒有排除未來個別基金暫停贖回的可能性，但認為大多數基金不會出現嚴重的流動性危機。這主要得益于2008年金融危機后政策的調整，比如法律規定，至少兩年的持有期限，任何購買基金的人都不能立即贖回；2013 年 7 月 21 日之后購買的基金，如果出現集中贖回要求，需要12個月的通知期才能拿回投資。這使得基金管理人有一年的時間來通過出售房產籌集資金。

此外，在2008年之后，歐洲對房地產基金的流動性也提出了更嚴格的要求，即必須是基金資產的百分之五。而目前房地產投資基金的現金流比率平均超過了15%（目前所有房地產基金的現金持有量仍超過170億歐元），遠高于法律規定的標準。

編輯：王春霞

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