11月，天津全市新建商品住宅成交量約68萬㎡，環比下降27.32%，同比下降3.97%；成交金額約125.5億元，環比下降25.6%，同比上漲7.4%。價格方面上漲至18350元/㎡，環比上漲2.4%。從市場體感來看，11月市場數據未延續上月高位走勢，成交數據回落，策效應邊際減弱，市場熱度有所下降。此外，區域分化、項目分化仍較明顯，市內六區成交成主力區域，銷售金額項目榜單前三均為市區項目。大港主城城市更新項目格調梁園首開售罄，市區格調·美古花園、格調馥頌花園排卡火熱。市場整體數據表現低溫運行，這給12月市場翹尾行情蒙上一層陰影。

下面讓我們看一下2023年1-11月天津市房地產企業和項目的業績表現。

▍全口徑銷售業績TOP10排行榜

2023年1-11月，天津房地產企業銷售金額TOP10共成交724.56億元。TOP10門檻值為57.76億元。其中中海以155.01億元的銷售業績仍列銷售榜首位，泰達建設以71.54億元位列榜單第二，保利發展65.61億元位列榜單第三。2023年1-11月，天津房地產企業銷售面積TOP10共成交353.19萬平米，中海地產以51.58萬㎡的業績繼續領跑面積榜，萬科以41.53萬㎡躋身面積榜第二。

數據來源：中指數據CREIS

特別說明：房地產企業銷售數據以2023年1月1日-11月30日期間商品房合同銷售額為統計口徑，主要依據中指數據CREIS在天津的銷售監測數據；本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

▍項目銷售金額TOP20排行榜

2023年1-11月，天津商品住宅銷售金額TOP20項目共成交358.35億元，入榜門檻為12.82億元。其中中海左岸源境攬金24.74億元，躍居榜單冠軍，路勁24.59億元穩居榜單第二，龍湖青云闕以24.49億元的銷售業績位列榜單第三位。

數據來源：中指數據CREIS

▍商品住宅市場分析

• 市場概況

數據來源：中指數據CREIS

市場成交量下降，近十年新低。成交均價環比和同比均有上升。

供求：11月天津商品住宅供應面積48.48萬平米，環比下降26.20%，同比下降40.54%。成交68.37萬平米（6121套），環比下降27.32%，同比下降3.97%。成交量為近十年新低。

成交價格：11月，成交均價18350元/㎡，環比上漲2.62%，同比上漲11.75%。當月高價位項目成交占比提升，帶動全市價格上漲。

數據來源：中指數據CREIS

• 區域供應

供應：濱海新區供應占比提高15個百分點

市內六區供應4.67萬平米，全市占比10%，環比下降4個百分點；

環城四區供應18.08萬平米，全市占比37%，環比下降7個百分點；

濱海新區供應14.37萬平米，全市占比30%，環比提高15個百分點；

遠郊五區供應11.37萬平米，市場占比23%，環比下降4個百分點。

數據來源：中指數據CREIS

• 區域成交

成交：環城四區仍為成交主力區域

市內六區成交9.52萬平米，市場占比14%，較上月下降2個百分點；

環城四區成交22.44萬平米，市場占比33%，較上月下降3個百分點；

濱海新區成交16.49萬平米，市場占比仍為24%；

遠郊五區成交19.93萬平米，市場占比29%，較上月提高5個百分點。

數據來源：中指數據CREIS

• 十六區成交量均環比下降

【市內六區】6區成交面積環比均下降。6區成交面積同比漲跌參半。

【環城四區】4區成交面積環比均下降。同比來看，除津南增長19.76%，其他三區均下降。

【濱海新區】同比增長26.36%，環比下降26%。

【遠郊五區】5區成交面積環比均下降。同比來看，靜海、薊州成交面積同比下降，其他區同比增長。

從各區歷史數據來看，2023年11月僅南開、河北兩個區成交量高于2014年以來同期中值。

數據來源：中指數據CREIS

• 可售面積下降，出清周期微幅縮短

可售面積：截至11月底，可售面積為1803.18萬平米，環比下降1.09%；

出清周期：出清周期21.55個月，環比縮短0.18個月。

數據來源：中指數據CREIS

• 商品住宅價格

11月成交價格環比結構性上漲，當月高價位項目成交占比提升，帶動全市價格上漲。

5個區價格環比下跌，6個區價格同比下跌。

數據來源：中指數據CREIS

▍展望：11月數據未延續上月高位走勢，年底翹尾行情存疑

【政策】

當前，改善民營房企融資環境，改善行業預期成為金融機構關注焦點。11月，“三支箭”支持房地產企業融資再次加力，將有助于改善房地產企業融資環境，改善行業預期。各地政策出臺頻次趨于穩定，公積金政策仍是當前各地政策調整的重要方向。

【土地】

11月天津土地市場推地節奏加快，共推出30宗地塊，濱海新區推地量最多，其次為市內六區。推出地塊中有部分遠郊地塊無最高限價要求。當月掛牌地塊均順利底價出讓，共成交6宗地塊，成交金額18.84億元。截至到11月底，天津宅地共成交金額416.25億元，高于2022年全年成交額。

【市場】

政策效應持續減弱，年初市場溫度驟升帶動多數項目完成全年業績，使得開發商年底優惠力度不足，無法對市場形成有效刺激。多種因素疊加，11月天津商品住宅市場成交量環比下降明顯，降幅近3成，成交量刷新2014年以來同期最低值。區域來看，16個區成交量均環比下降，大部分區域成交量低于2014年以來同期中值，僅南開、河北兩個區成交量高于中值。雖然市場整體低溫運行，但局部高熱現象依然突出，大港主城城市更新項目格調梁園首開售罄，市區格調·美古花園、格調馥頌花園排卡火熱。11月市場數據并未延續10月高位走勢，這給12月市場翹尾行情蒙上一層陰影。