“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項訂立兩份以上內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外。其中，對外的“陽合同”是為了規(guī)避監(jiān)管、降低房款，從而減少稅費，不是雙方真實意思表示，實際交易價格則由“陰合同”約定。訂立這樣的“陰陽合同”看似可以省一大筆費用，但因登記價格與實際交易價格存在差價，容易導(dǎo)致糾紛，后患多多。前不久，南丹縣人民法院就審結(jié)了一起因“陰陽合同”產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛案。

買賣房產(chǎn)簽訂“陰陽合同”

家住南丹縣城的張曉、魏艷認識多年，關(guān)系不錯。2021年11月18日，張曉、魏艷簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，雙方約定：張曉將位于南丹縣城關(guān)鎮(zhèn)的一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給魏艷，總金額為82萬元，分兩次付款；魏艷在協(xié)議生效即日將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定金40萬元付給張曉，張曉在第一次付款后4個月內(nèi)幫魏艷辦好過戶手續(xù)，過戶所產(chǎn)生的所有費用由張曉負責(zé)；不動產(chǎn)權(quán)證辦理好后，魏艷交清余款，張曉交付房屋。

次日，張曉、魏艷協(xié)商后又簽訂了一份新的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，約定上述張曉的房產(chǎn)售價總額為50萬元，調(diào)整過戶費用由魏艷承擔(dān)，其余約定事項與11月18日簽訂的協(xié)議一致。

當(dāng)天，雙方反復(fù)協(xié)商后決定，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)所需稅費由雙方各自承擔(dān)其所應(yīng)支付的部分，除此之外的事宜均按原協(xié)議執(zhí)行。

張曉擔(dān)心雙方今后因為交易價格發(fā)生爭議，于是和魏艷商量由他人執(zhí)筆在11月18日所簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的第二頁尾部備注“所有交付款項均以收據(jù)為憑，雙方交易金額以此份協(xié)議為準”。

合同引發(fā)爭議雙方鬧上法庭

2022年7月8日，張曉繳納土地出讓金27.9萬余元及相應(yīng)稅費。由于原來提交的協(xié)議書已經(jīng)過期，魏艷、張曉當(dāng)日又重新簽訂了一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書（與11月19日簽訂的協(xié)議書內(nèi)容一致），并交至稅務(wù)部門及不動產(chǎn)登記中心。2022年7月11日，雙方辦理完畢房地產(chǎn)變更登記全部手續(xù)。

2023年11月中旬，張曉以魏艷沒有按合同約定支付購房尾款構(gòu)成違約為由，向南丹縣法院起訴，請求法院判令魏艷支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款42萬元，并以逾期付款金額42萬元為基數(shù)，自2022年9月1日起按2022年9月20日公布的一年期貸款市場報價利率3.65%為基礎(chǔ)加計50%賠償逾期付款損失至實際付清之日止。

“明明是你違約，你還來告我！”魏艷向法院提起反訴，請求法院確認雙方于2021年11月19日、2022年7月8日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書合法有效；張曉于判決生效后5日內(nèi)騰房并交付房屋給她，同時將不動產(chǎn)權(quán)證交付給她。

張曉稱，雙方在2021年11月18日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書是合法有效的，19日簽訂的那份是魏艷為了降低稅費才簽訂的，且雙方已在18日簽訂的協(xié)議書上注明雙方交易金額以此份協(xié)議為準。魏艷應(yīng)交清余款42萬元。

魏艷表示，雙方11月19日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書是在雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，該協(xié)議書已經(jīng)替代了18日簽的那份，且在過戶期間經(jīng)稅收部門房產(chǎn)價值評估，該房產(chǎn)價值為50萬元，與19日簽訂的協(xié)議書約定的房屋售價總額50萬元一致。

法院：虛假通謀合同無效，房產(chǎn)收買人擔(dān)責(zé)

南丹縣法院審理后認為，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實、恪守承諾。根據(jù)合同簽訂過程、日常情理以及雙方簽訂合同時其他在場人的陳述等情況，法院認定2021年11月18日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書系雙方真實意思表示并實際履行的合同。從兩份交易金額不同的合同所約定內(nèi)容審查，18日簽訂的合同對各相關(guān)事項均作出詳細約定，更能體現(xiàn)其真實性，而第二、三份簽訂的合同（內(nèi)容一致）內(nèi)容較為簡單，對部分事項均無明確約定，從日常情理分析其目的是減少稅費更具有合理性和可能性，是虛假通謀的意思表示，屬于無效合同。

南丹縣法院作出一審判決：魏艷向張曉支付購房尾款42萬元，并賠償逾期付款損失的利息；張曉自魏艷履行全部付款義務(wù)后，20日內(nèi)將案涉房屋及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書交給魏艷。

目前，該判決已生效。（文中人名均為化名）

法官提示

在遇到“陰陽合同”的時候，法官會根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)和日常情理來綜合判斷哪一份合同才是雙方當(dāng)事人真實意思表示，虛假意思表示的合同是沒有法律效力的。

舉證證明雙方當(dāng)事人是否以虛假的意思表示實施民事行為，并不是一件容易的事情。例如該案魏艷的抗辯被駁回，一個重要的原因是第二、三份合同與雙方最初達成的成交價差額高達32萬元，顯然不符合情理，法官憑借自由心證就可以推斷。如果該案中雙方只是將房價適當(dāng)寫低幾萬元，價格仍在合理范圍內(nèi)，法官在審理中難以確認哪份合同才是雙方真實意思表示，張曉恐有較大的敗訴風(fēng)險。

民事主體在從事民事活動中，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。簽訂合同的時候不能抱有任何僥幸心理，實事求是、遵紀守法才是保護自己權(quán)益最好的方式。“陰陽合同”看似可以避稅，實際上潛藏巨大法律風(fēng)險。最高人民法院、最高人民檢察院聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于辦理危害稅收征管刑事案件適用法律若干問題的解釋》已于3月20日起施行，首次將簽訂“陰陽合同”作為逃稅的手段明確列舉。因此簽訂“陰陽合同”不僅會因逃稅被稅務(wù)部門處罰，甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪，得不償失。