閱讀導航

1、加息定調

2、貸款市場并沒有想象中那么差

3、如何應對？

4、總結

澳洲央行行長發聲，加息箭在弦上。

狼來了，狼來了，狼真的要來了。

加息對澳洲樓市，意味著什么？

加息定調

本周，央行召開本年度第一次會議，定了兩件事。

1. 維持現金利率目標為10個基點，外匯結算余額利率為零
2. 停止進一步購買政府債券，最后一次操作將于2月10日進行。

雖然行長對于具體調息時間點含糊其辭，但是現在清楚的是，央行邁出重要一步，加息是肯定要來的！

但是不急著一步到位。考慮到政策的核心仍然是支撐澳洲經濟的快速復蘇以及實現既定的通脹目標。

所以，債券購買計劃停止購買并不意味著近期利率會上升。

但是行長呼吁大家要“做好準備，需要有緩沖”。

不僅說話模棱兩可，行長也一如既往地說左右而言它。

當被記者問及是否應該搶先轉換到定息房屋貸款，或者堅持浮息房屋貸款時，行長說他沒有考慮過這個問題，因為他不再有房屋抵押貸款。

行長沒有貸款也不考慮升級，但是貸款市場近兩年卻異常火熱。

貸款市場并沒有想象中那么差

貸款市場到底怎么樣？

本周二官方數據顯示，截至去年12 月的 12 個月中，新的抵押貸款總額比 2020 日歷年增長了 51%，僅在 12 月就增長了 4.4%，創下 328 億澳元的月度紀錄。澳人去年的新增住房貸款達到創紀錄的近3700億澳元。

但是實際的貸款質量（承受違約風險）并沒有市場預估的那么差。

央行行長強調，大多數澳洲家庭的還款額超過了當前利率水平的要求，他們將資金存入抵消賬戶可以重新提取。

所以，監管機構并不擔心調息引發的違約風險，因為大部分家庭已做好緩沖準備。

可是，對住房貸款的巨大需求或將使得監管機構在確定調息前再次采取行動抑制信貸活動。

如何應對 ？

加息勢在必行，樓市迎來新拐點，超低利率拉動的房產熱潮將結束。

不堆數據，不攤表格，不用學術名詞，今天給大家來些干貨。

直接說加息定調后，房價會跌嗎？大家該如何判斷、如何操作？

利空還是利多？

央行行長明確表態加息時間，并邁出了第一步。短期來看就是利空，將直接影響房市預期，隨著市場出貨量持續增多，買家趨于理性，清空率將會出現下降趨勢，成交價格也是回歸當前合理區間（并不是兩年前的價格區間）。長期來看，澳洲房價上漲是大趨勢，雖然目前漲勢趨緩，但是一旦邁入后疫情時期，海外人士全面回歸，房市將會迎來新一波推動力。

對購房人群

還是那句老話，自住剛需無論什么時候都是入市的好時機。前兩年沒法入市的剛需客們，如果有機會可以在加息前入市，薅最后的羊毛。

置換客則需要處理好手中的現有房產，因為畢竟加息將直接影響物業持有人手中的現金流。如果不能出售目前持有的物業，那么置換新的房產將會面對巨大的資金壓力。

投資者客也是同樣的到底，現金為王，況且海外人士尚且沒有大范圍回歸，想要用租金養貸，難度不低。

對不同地區

加息將提高貸款購房的資金成本，這將直接轉嫁給租客和二房東。這使得悉尼、墨爾本等主要首府城市的核心區域租金出現顯著上漲，而上漲的租金收益將會填補貸款資金成本的上漲。而偏遠郊區的租金則不會出現明顯的上漲態勢。

潛在機會在哪？

投資者拋售房產將出現機會。很多購房者不得不考慮加息所增加的還款負擔。對于擁有多套房產的投資者來說，可能會拋售一些房產來減輕還款負擔。出貨就會給市場帶來機會（好房源、價格松動），但是就目前澳洲市場來看，加息拋售僅會出現在公寓市場。

浮動利率還是固定利率？

央行利率還未動，各大銀行已經開始先行。雖然浮動還是固定受多重因素的影響，但是如果你的貸款期限所剩不多，加息前固定利率多半是個明智之選。如果期限較長，希望搏一把，則可以保持浮動利率。如果利率的變動令你感到煩惱，那么你就應該選擇固定利率。

一個關注要點

雖然市場普遍押注澳洲將緊跟美國在今年多次加息。但央行行長已經強調，澳美兩國情況不相同，澳洲的通脹率僅是美國的一半。

所以關注通脹對房價走勢異常重要。在當前的經濟環境下，房地產就是第一硬通貨。如果通脹上升，那么這個道理將更加明顯。

全球貨幣放水，即使縮表關小水龍頭，但是池子里的水仍然快滿地要溢出來了。如果不允許流入樓市，房價不漲，那么物價就會漲。物價漲了，大家為了抵御通貨膨脹，還得買房。只是買多買少，置換、投資的問題了。

總結

房產和其他金融資產一樣，利率變化對獲取租金收益的房產投資和利用銀行貸款購房的影響非常顯著。

但終歸到底，最終決定房價是否上漲的根源就是兩個：貨幣和需求。

沒有任何東西可以阻止房價上漲，只有貨幣和需求。

好的物業將直接決定我們未來資產增值的速度和幅度。

發現周期，精準操作，才不枉每一次牛市。

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