在人們以往的印象中，房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)基本都是整套房源，即便是購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房，所占份額也都是在40%以上。近日，北京一套商品房2%份額拍賣(mài)的消息引發(fā)關(guān)注，最后以約2.6萬(wàn)元的總價(jià)成交。

不少網(wǎng)友提出疑問(wèn)，整套房產(chǎn)為何按份額拍賣(mài)？購(gòu)買(mǎi)此類法拍房能否享受落戶、上學(xué)等權(quán)益？為此，新京報(bào)記者采訪業(yè)內(nèi)專家、相關(guān)部門(mén)等，對(duì)相關(guān)問(wèn)題一一作出解答。

現(xiàn)象：

按份額拍賣(mài)房產(chǎn)并非首例

北京市門(mén)頭溝區(qū)東老店5號(hào)樓的一套房產(chǎn)2%份額成功拍賣(mài)。圖/阿里資產(chǎn)官網(wǎng)

據(jù)阿里資產(chǎn)·司法平臺(tái)顯示的信息，北京市門(mén)頭溝區(qū)東老店5號(hào)樓的一套房產(chǎn)（2%份額）結(jié)束了拍賣(mài)，最終以約2.6萬(wàn)元的總價(jià)成交。

根據(jù)拍賣(mài)信息顯示，上述標(biāo)的房源建筑面積為59.11平方米，規(guī)劃用途為住宅。按照2%的份額計(jì)算是1.18平方米，面積體現(xiàn)大概就是普通小電視柜大小。

據(jù)了解，該套房產(chǎn)2%的份額已經(jīng)被多次拍賣(mài)。例如，在2023年10月17日舉行的第一次拍賣(mài)中，有買(mǎi)家以約3.27萬(wàn)元的價(jià)格將其拍下，但隨后于2023年10月30日確定交易未履行。

此外，新京報(bào)記者了解到，此次門(mén)頭溝區(qū)東老店5號(hào)樓房產(chǎn)按份額拍賣(mài)并非首例。比如，北京市朝陽(yáng)區(qū)雙花園南里二區(qū)6號(hào)樓一套建筑面積為113.05平方米的房屋1%份額正在掛牌拍賣(mài)，起拍價(jià)8萬(wàn)元，按照1%的份額計(jì)算是1.13平方米。此外，東城區(qū)新中街68號(hào)7號(hào)樓某公寓50%產(chǎn)權(quán)份額正以515.34萬(wàn)元起拍。

問(wèn)題1：

整套房產(chǎn)為何按份額拍賣(mài)？

那么，為何整套房產(chǎn)要按份額拍賣(mài)？

對(duì)此，一位法院內(nèi)部人士向新京報(bào)記者介紹，在司法實(shí)務(wù)中，往往會(huì)出現(xiàn)對(duì)統(tǒng)一標(biāo)的物有多位權(quán)利人，這些權(quán)利人如果都不同意或者無(wú)能力向其他權(quán)利人以支付錢(qián)款的方式合并標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)，往往就只能對(duì)相關(guān)份額進(jìn)行司法拍賣(mài)。比如，房屋共有人之間因?yàn)槔^承、離婚等原因無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)按份額拍賣(mài)房產(chǎn)的情況。

上述法院人士表示，購(gòu)買(mǎi)此類小面積份額的人，最終往往也會(huì)將這部分產(chǎn)權(quán)房屋出租或者再出售。也有些購(gòu)房人會(huì)利用所購(gòu)買(mǎi)的房源辦理落戶或者為孩子辦理入學(xué)等。

問(wèn)題2：

小份額法拍房能否落戶？

對(duì)于如此小面積的房源如何居住或使用，北京英淇律師事務(wù)所主任夏廣域律師認(rèn)為，2%的份額也是具有對(duì)房子相關(guān)部分的使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)和繼承權(quán)。對(duì)于房屋的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)之后在房本或者其他相關(guān)材料上會(huì)有所體現(xiàn)。在以往的法拍實(shí)務(wù)中也曾遇到過(guò)類似按份額拍賣(mài)的案例，但如此小份額和面積的法拍房還是相對(duì)少見(jiàn)。建議購(gòu)買(mǎi)人之間協(xié)商出讓，或者并用，還可以將這部分份額進(jìn)行出租。

夏廣域律師強(qiáng)調(diào)，由于受到其他共有人的利益限制，比如，產(chǎn)權(quán)百分比為個(gè)位數(shù)的房產(chǎn)，基本無(wú)法單獨(dú)決定對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行裝修，對(duì)外出租更是不太現(xiàn)實(shí)。

對(duì)于此類房屋按照份額拍賣(mài)，更多網(wǎng)友比較關(guān)注購(gòu)房人能否享受與整套房產(chǎn)一樣的落戶權(quán)益？

對(duì)此，相關(guān)法拍平臺(tái)經(jīng)理人向新京報(bào)記者介紹，按照北京等一線城市目前的政策，如果在熱點(diǎn)學(xué)區(qū)擁有產(chǎn)權(quán)百分比個(gè)位數(shù)的普通商品房，基本是無(wú)法享受落戶和上學(xué)的權(quán)益。在實(shí)務(wù)中，往往要根據(jù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)部門(mén)的具體規(guī)定。

為進(jìn)一步核實(shí)購(gòu)買(mǎi)上述小份額房產(chǎn)能否落戶的相關(guān)政策，2月21日，新京報(bào)記者向北京市公安局人口基層管理總隊(duì)方面進(jìn)行咨詢，相關(guān)工作人員表示，原則上不支持為此類共有份額的普通商品房業(yè)主或業(yè)主家人辦理落戶，在辦理落戶等具體業(yè)務(wù)時(shí)，還可以多向?qū)俚嘏沙鏊稍儭?/p>

隨后，新京報(bào)記者與東老店5號(hào)樓屬地的北京市公安局門(mén)頭溝分局三家店站派出所戶籍科取得聯(lián)系，相關(guān)工作人員回應(yīng)稱，之前網(wǎng)絡(luò)傳言的該所對(duì)于此類小份額法拍房的落戶方式不實(shí)，一切落戶政策都以上級(jí)單位的方案為準(zhǔn)。

問(wèn)題3：

小份額法拍房影響孩子上學(xué)嗎？

那么，購(gòu)房人買(mǎi)下此類小份額法拍房，是否影響孩子上學(xué)權(quán)益？

針對(duì)此類問(wèn)題，2月21日，新京報(bào)記者與北京市教育委員會(huì)相關(guān)科室取得聯(lián)系，相關(guān)工作人員表示，目前沒(méi)有涉及此類份額產(chǎn)權(quán)房屋業(yè)主孩子上學(xué)的具體規(guī)定，建議咨詢各區(qū)教育委員會(huì)。

隨后，新京報(bào)記者就上述問(wèn)題向門(mén)頭溝區(qū)教育委員會(huì)進(jìn)行咨詢，相關(guān)工作人員回應(yīng)表示：“按照目前的政策，只要能證實(shí)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證或其他法律文書(shū)、手續(xù)上顯示的業(yè)主為擬辦理入學(xué)學(xué)生的直接監(jiān)護(hù)人即可。對(duì)相關(guān)產(chǎn)權(quán)份額并沒(méi)有具體的要求。”

問(wèn)題4：

購(gòu)買(mǎi)小份額法拍房存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

“按照個(gè)位數(shù)產(chǎn)權(quán)份額購(gòu)得房屋肯定會(huì)存在更多的風(fēng)險(xiǎn)。”夏廣域律師表示，雖然按份額購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是受到我國(guó)法律保護(hù)的，但是建議慎重購(gòu)買(mǎi)。因?yàn)榇祟愘?gòu)房人在與其他產(chǎn)權(quán)人的實(shí)際相處中，大概率會(huì)產(chǎn)生矛盾。僅1.18平方米的法拍房，實(shí)際很難單獨(dú)發(fā)揮其使用價(jià)值，如何確定標(biāo)的房屋2%在整套房屋的具體位置又是一個(gè)新問(wèn)題，如果確定不好，其他產(chǎn)權(quán)份額的業(yè)主也很難正常居住或者使用該房屋。

此外，不同地區(qū)對(duì)涉及房產(chǎn)方面的落戶和孩子上學(xué)等方面的政策會(huì)有所不同，而且也會(huì)不定期地調(diào)整政策。這說(shuō)明如果單純?yōu)榱寺鋺簟⒑⒆由蠈W(xué)等原因購(gòu)買(mǎi)此類按份額拍賣(mài)的房屋，后續(xù)的房屋價(jià)值更容易出現(xiàn)縮水。

近兩年，法拍市場(chǎng)交易熱度攀升，更多的機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者參與其中。在接下來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)整體預(yù)期調(diào)整的行情下，法拍房會(huì)憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步打開(kāi)市場(chǎng)空間，標(biāo)的物形式勢(shì)必會(huì)更加復(fù)雜多樣化。

“不要只顧著撿漏兒，越是遇到‘便宜’的法拍房，越要多加考慮和調(diào)查。”夏廣域律師提醒，如果購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)法拍房，最好是在專業(yè)人士的指導(dǎo)下進(jìn)行，尤其是涉及戶口、入學(xué)等問(wèn)題盡量要到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)核實(shí)。購(gòu)房人還要盡量到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和了解，比如通過(guò)走訪居委會(huì)、物業(yè)以及附近商超、菜市場(chǎng)，都有可能獲取更詳細(xì)的情況，以減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

新京報(bào)記者 張建

編輯 武新 校對(duì) 趙琳