昨天的土拍，新站區四塊住宅用地雖然沒有觸發搖號，但是競爭也是非常激烈，XZ202106地塊配建租賃住房計容建筑面積更是高達52600㎡，土拍后周邊一些業主也是在醞釀上調二手房價格。有不少人發出感慨，最后的價格洼地也要沒了！

其實在這一片房價上漲的浪潮中，新站區豈能獨善其身，已有個別二手房小區成交價無限接近2萬元。不過，班長在評論區看到有業主發出靈魂的拷問“為什么隔壁都漲了，就昊天園沒漲？”

昊天園這個樓盤班長印象深刻，它在2017也曾是炙手可熱的樓盤，以10078元/㎡的均價開售，遭到全款搶購，如今幾年過去了房價卻還是在1.1萬左右徘徊！本著求真的執著，班長決定一探隆昊昊天園項目，看看為什么二手房為什么與周邊樓盤差距很大。

隆昊昊天園位于新站區北二環路與蕭城路交口西北角，樓盤東側一路之隔為安徽省第二人民醫院（正在擴建）和鐵靜苑3期項目，南側主要為一些破舊商業用房和鐵路，西側隔著淮南路就是鐵路，北側為興海苑小區和興海苑小學。東北側為在建新盤禹洲中央城小區。

一路之隔的安徽省第二人民醫院

樓盤南側北二環路還在修補，車流量比較大，南側以低矮商業用房和倉庫為主，再往南一點就是幾條鐵路線，片區往南已經沒有了發展空間。

樓盤西側為鐵路線，也阻礙了片區向西的發展空間。

樓盤北側為回遷安置小區興海苑，主要商業集中在這一塊，以社區底商為主，還有體量不小的超市，基本滿足日常生活所需。

昊天園也是一個長壽盤，20011年就已首開，一直賣到2017年，備案價也是從6千元漲到1萬+。項目東南角建有配套商業，不過一直未招商開業，小區在南側、東側沒有出入口，主出入口位于項目西側，在小區北側也設有次出入口。

西大門有數量不少的底商，不過物業和管理和維護實在太差，具體看下面的圖。

東南角的商業未開業

上圖就是小區西門商業的地面，地磚早已不見了蹤影，變成了一個又一個泥坑，從停車位上的泥坑看，應該是很久沒有人管理和維護了。

昊天園的大門蓋的還是挺氣派的，兩頭大象站立大門前，寓意吉祥如意。小區門禁都是正常啟用的，進入內部可以看到非人車分流。

樓盤共規劃43棟高層住宅樓盤和一所幼兒園，幼兒園位于小區中間，上下學非常方便。昊天園分為鑫歸花園、芭提雅園、班加拉亞花園、金芭蘭花園、德哥拉朗花園和碧山綠園。

小區中間位置綠化挺不錯的，高大的喬木、低矮的灌木都有種植，沒有使用大面積的草坪，不過衛生情況很一般，非機動車亂停放非常嚴重，窗戶上的大量不銹鋼防盜網也常見于回遷安置小區。

小區中間還有一個東南亞風格的涼亭，但是走近一看，被業主當成了三輪車停車棚，讓涼亭失去了原本的用途。

小區單元樓門口停放的電瓶車比較多，部分樓棟單元門門禁是啟用的。單元廳裝修的挺不錯的，墻面和地面都是貼磚，吊燈也很精美。不過也停放了一些電瓶車，再好的裝修也需要持續的維護和愛護。

一樓電梯廳也是精裝修交付的，正常樓層電梯間同樣貼有墻磚和地磚，甚至過道也是貼滿了墻磚的，比很多高價小區交付品質都要高。不過電梯門、防火門、入戶門都被涂上了很多小廣告，部分樓層還有電瓶車停放，不僅僅有礙觀瞻而且不全。

進入地下車庫才發現地下車庫的交付品質也很不錯，使用了環氧地屏漆，照明設備也比較好，顯得很亮堂，不過負一樓入戶廳和電梯廳為大白墻，作為數年前設計的小區，這也是正常狀態。

昊天園目前掛牌價多在1.2至1.4萬左右，目前掛牌房源高達255套之多，最新成交價大多還是在1.1萬左右，部分裝修較好的成交價能達到1.3萬。

小區的優勢：

1、 價格便宜，1.2萬左右的價格在如今的合肥已經很少；

2、 三十中在合肥也是比較優質的學區；

3、 小區綠化較好，公共區域和車庫品質高；

小區的不足

1、 物業差是這個小區最大的不利；

2、 南側的主干道和鐵路、西側的鐵路有一定噪音影響；

3、 位于區域和板塊角落，周邊很難有太大發展空間；

4、 距離醫院太近，周邊環境比較一般。另外與地鐵1號線和3號線地鐵口在1.2公里左右，距離稍遠。

綜上所述，小區其實無論外立面、大門、綠化、公共區域交付品質、地下車庫交付水準都不亞于同期購買的小區，可是為什么增值空間如此小，受影響最大的可能就是小區的物業了。

“買房一陣子、物業一輩子”，當購房者從西側的商業區走進大門的一段路，已經讓購房者在心里拉低了對小區的評分，再看看密密麻麻的不銹鋼防盜窗和隨處亂停的電瓶車和三輪車，心里預期會進一步降低。

再者新站區整體房價比較低迷，昊天園也非品牌開發商，加上距離地鐵口稍遠，西側和南側都有鐵道路線，東側又是醫院，這些不利堆積在一起，想必就是昊天園房價一直低迷的主要原因。

另外是否感覺到昊天園在2016年房價大漲之后的2017年，被全款搶購，然后房價數年不動，與現在一些樓盤的情況有些隱隱的相似？