問：老師您好，我的生活半徑在深圳東半部分，要帶學區，首套房，首付三成預算在200萬左右，要四房兩衛，想要兼顧居住和投資，應該怎么買，謝謝！

答：你好，我每天接觸的投資客自住客，有大量600-800萬的中端客戶，他們共同目的是買一套小三房，有升值潛力，品質略好，學位中上。 聽起來要求不算高，但我會直接告訴他們：買不到，哪怕預算打到1000萬，也要在品質、升值和學位上做出取舍。 深圳其實并不貴，只是每個買房人都太貪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潛力，甚至還要附加學位，這幾個需求合并同類項，價格必然上天。 首付200，總價控制在600左右，東部沒有好學校。 好學校都集中在關內，學區稍微好點的可以在羅湖和福田保稅區，但是買不到4房。 龍崗兩個學區房：深中龍初、龍崗外國語 對應樓盤：招商依山郡、壹錦園、萬科翰鄰城綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座、奧林華府。

問：老師你好！我的房子是百花園二期156平方的學位房，目前小孩己經上高中了，請問是賣房換后海還是繼續持有。

答：你好，百花園學位好，價格高，但是樓齡偏老，這個價格深圳有更好的自住產品，未來成長性也更好。 總價1000以上，生活半徑在福田，個人傾向在香蜜湖片區選擇，圈層更存粹。屬于福田人民的終極改善置業板塊。 其次是南山，深圳灣板塊。 如果房票充足，建議裂變1套自住盤，1-2套剛需投資盤。 利益最大化。

問：您好，現在考慮2022年小孩上初中的問題， 總價500-750（首套）， 請問有學區房推薦嗎？ 目前在關注的： 深中的，嘉多利兩房，金麗豪苑一房兩房等等； 南外高新：濱福世紀一房等。 請推薦一下，或更好的建議。

答：區位對比南外高新優于深中 羅湖板塊整體跑輸大勢，只能靠學區支撐，未來動力太弱 總價500-750也可以關注寶中學位。

問：非常感謝您的指點，真的很用心和專業。 我目前遇到問題是想盡快買房，但是目前來說首付還差100w，同時有一套西安的正在準備賣(我媽名字)。 有什么辦法可以低息貸款100w，用不到一年或者一年。最好先息后本，因為房貸會幾乎耗盡月工資。

答：西安房子用媽媽的名字申請1年期的低息抵押貸款。 或者深圳并發3筆信用貸

問：景田青海大廈，帶福外學位，價格便宜，買來用學位如何？謝謝

答：青海大廈是住宅變成辦公樓，里面煤氣和油道都有，但是幾乎沒有住家的，以辦公為主。 有很多核心地段的住宅，因為辦公很多，導致漲幅跑輸同片區樓盤，如南山中心區的海王大廈，現代城華庭。 帶福外學位的青海大廈價格遠低于旁邊的景尚雅苑。 對于真正的剛需住宅市場，房子的宜居性是非常重要的。辦公屬性的房子的宜居屬性會大打折扣，沒有居住氛圍，電梯等待時間長，流動人員多且雜，私密性差等。反映到價格上就是對比正常居家為主的住宅會有相應的折價。 這也是為什么它價格便宜的原因。 這種名為住宅實為辦公的物業類型，不能說是被低估，而是市場用腳投票的正常價格。 所以，對于此類型物業需要謹慎，總體不推薦。如果單純考慮學位，可以入手。

問：我手上約有100萬，可首付三成，本人暫時不居住在深圳，也不在深圳工作。人在海外。我是深戶。 想投資一個小房子。希望在持有的三年內，升值空間盡可能大一些，三年后賣掉，再置換一個更大一些的房子。 看了很多資訊，不知道買在哪里。 我個人喜歡坂田華為附近的萬科城，四五層樓高那種低密度房子。這個小區準備通地鐵。 也有朋友推薦龍華的豐澤湖山莊。這里也準備通地鐵。但是這里比萬科城要貴很多。 我同學住在大芬地鐵附近的桂芳園，那里的房子也是可負擔范圍內的。 我也可以買福田的一居室。。 反正都是投資房嘛。 我首付可多出一些，但因為我想留多一點錢做生意，故目前只是想拿一部分資金投入到樓市。

答：1.整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，加上利好規劃落地很少，這也導致龍崗整體漲幅不如西部。 萬科城是大型社區，在建10號地鐵口，容積率1.3，綠化率高，小區戶型涵蓋公寓、洋房、高層和小高層，內有2所幼兒園，物業管理較好，未來10號線開通，區域會迎來新一輪漲幅。 但是從大方向來說，華為外遷導致購買力不足，坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。 2.民治的短板在片區環境。 上塘我覺得地鐵口的幾個小區非常宜居，不錯的價格就能買到合適的3房2衛。 梅林片區太老了，自住體驗一般。 3.布吉長期跑輸大勢，桂芳園不建議買。 首付100萬，如果月供能力不錯，建議適當增加首付和高評，入手總價500萬左右的樓盤，新盤海岸城是個不錯的選擇。 二手房關注沙井 上塘 保稅區

問：老師，大運頤安都會中央89平米新房約510萬，雙龍恒裕瓏城89平米新房（有四房）約390元，是否值得入手？還是選擇在福田、南山、寶安、龍華買？ 我第一套房在羅湖，第二套純投資房，不考慮學位，若老師認為市內更有價值，可否推薦幾個盤？

答：你好，感謝大額贊賞！ 深圳各版塊樓市分化越來越大，主要表現在以下幾點： 1.東部和西部的差距拉大 2.品質樓盤和低端樓盤差距拉大 3.學位房和非學位房差距拉大 西部漲到一定程度，可能會像東部傾斜，龍崗順勢承接。 但是羅湖和龍崗短期內升值潛力是跑輸東部的，建議入手福田、南山、寶安、龍華。 2020值得推薦的一手剛需盤： 沙井海岸城（深外學位，片區標桿、地鐵口、大商業）； 合正觀瀾匯二期 （區域標桿、地鐵口）。 也可以關注板塊內的次新筍盤。

問：十三老師，繽紛假日豪園和雷圳碧榕灣的兩房，哪個值得入手？考慮自住，也兼顧投資。兩套總價差不太多，猶豫～～

答：你好，感謝贊賞！ 我們的投資邏輯： 學位越好越好； 摟齡越新越好； 地鐵越近越好； 選好小區后，再從里面找性價比最優的一套，雖然十年期不一定掙最多，但短期內增值有保障、流動性強、心里踏實。 雷圳碧榕灣是九年制南山雙實驗學位，而且非常有保障，前海一線，便宜的戶型都比較吵。按照目前的漲幅趨勢，小戶型學位會繼續受追捧。 這2個盤對比優先雷圳碧榕灣。

問：十三老師您好，我是一個年輕醫生，在寶安人民醫院，無房無貸有車，因才上班一年，自己沒啥積蓄，老婆還在讀博士，打斷今年要孩子所以想找首付100內的小兩房，目標區域開車30-40能到單位。候選小區求幫忙參考：1.迷你新居福田 35平 260w 喜：戶型舒服 憂；車位少，2.雅樂居西鄉 41平268w 喜：車位多 憂：戶型不好，片區low 3.領航城領尚花園 西鄉 51平 350w 喜：車位多 花園小區 憂：實用少 價格高 4.時代景苑 福永 98平360w 喜：三房 可做高評？ 憂：小區及片區亂舊。麻煩幫忙參考，謝謝。或者有其他建議？感恩

答：你好，感謝贊賞！ 自住優先考慮生活半徑附近的次新盤。 當下寶安熱門板塊價格已經很高了，重點關注西鄉 翻身 沙井板塊。 領航城距離未來的12號線桃源居站1.2公里，距離未來寶安第三大商業中心領航城商業200米，單價更便宜，又是三房，我傾向于領航城。

問：十三老師好，今年深圳房價行情怎么樣？是漲還是跌？想換一套學位房，因為指標及資金問題，賣了才能買，所以想請教幾月賣比較合適幾月份買比較合適，賣的房在南山華僑城，想買的房在南山南外高新分部，漲的快了怕踏空，糾結中，求指教！

答：你好，置換時，通常會先把想買的房源大致看一下，覺得能買到的概率比較大，那么就啟動置換流程，開始賣房。賣房的同時，也會繼續看房。當熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大概率能買到房子，就可以果斷簽字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環節反而會很被動。 這里的秘訣是：除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子，否則不要寄希望于買到特別極品導致出房特別少的產品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產生你說的問題。樓市平穩緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔心踏空的風險，上下家也都不會出現違約等頭疼的交易風險問題，可以放心收定、下定。 深圳的上漲還在繼續，從西部會逐漸蔓延至中部和東部。

問：您好，關于貸款問題請教：本人深戶，上海一套房貸約90萬，上海房產證僅本人一人名字。如我老婆（非深戶）近期欲在深圳置業，是否有辦法享受首付三層的資格？我老婆曾在深圳貸款購房，兩年半前已出售深房。感謝！

答：你好，深圳有3種方案可以操作成首付3成 1.全款抵押，找墊資公司配合 2.“5+2”模式，5成首付+2成首付貸 3.開發老人票，老人投靠落深戶，做接力貸，最多可以貸30年。

問：老師好！我想1100萬純投資一套小三房，時間5-10年。我選了三個片區，一個是安托山片區的雅福居，一個是半島城邦二期，一個在寶中片區，樓盤還沒選好，請問老師，這三個片區投資性哪個最好？謝謝

答：你好，雅福居自住還不錯，但是學位是不確定因素，我們買學區房追求的確定性，像雅福居這類邊緣地帶的樓盤，很容易被劃出去。加上深康中學開學，安托山片區很可能被劃入該中學。一旦學位政策有變動，樓盤價值就會大打折扣。 半島二期雙拼戶型為主，漲幅表現不佳，上一輪漲幅中半三領漲 半一跟漲，半二屬于補漲。單證可以考慮，雙證的買入還是要相對謹慎，朋友2016年初買的陽光海濱花園，111平1300萬，除去每年的持有成本5-6%約300萬，四年算下來已經不掙錢。 之前梳理過，1000萬以上可以參考的選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學里（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【后海】蔚藍海岸二期（北師大），后海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【后海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園、天健天嬌（新盤）

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。