半島記者 江海峰

經過兩年半的樓市調控,島城無論是新房還是二手房市場都進入相對理性的狀態。面對購房者逐漸濃厚的觀望情緒,新房方面,各大售樓處紛紛抓住“金九銀十”的機會,使出渾身解數促銷,想努力在今年年底交上一份合格的成績單,但情形卻并不十分樂觀。這種形勢下,位于膠州灣底的膠州樓市卻逆市迎來火熱,購房者中,東營、淄博、臨沂、濰坊等地的外地人占多數。他們告訴記者,之所以選擇來膠州買房,主要原因是:價格低,而且看好區域未來的發展。

膠州一樓盤售樓處盛況

在著名樓市分析專家張斌的眼中,今年上半年的膠州樓市,還處于十分低迷的狀態。“新建商品住宅供應量大、同區域同質化的產品較多、售樓處帶看量不多,這些都是當時擺在各售樓處眼前的難題。據稱不少樓盤因為上半年業績情況太差,而不得不更換營銷總監。”據銳理數據統計,與往年相比,今年上半年,膠州新建商品住宅的銷售情況并不出彩。今年上半年,島城共成交新建商品住宅11122套,西海岸新區和城陽區排在前兩位,分別成交14537套和7套,膠州雖然排在第三位,但卻僅成交7315套,與第二名的城陽區相差3382套,且膠州的成交量同比去年上半年下滑了28.56%。

在那時,就有業內人士指出,下半年膠州樓市想破局,價格戰和拓展分銷是必不可少的手段。

進入下半年的膠州樓市,似乎換了一個“天地”。有業內人士指出,其實最早從今年“五一”開始,膠州就有不少樓盤開始嘗試降價和拓展分銷了。“例如花樣年碧云灣項目,便是膠州較早嘗試與各分銷平臺合作的樓盤,中介公司、廣告公司等成了這里的常客,他們把精準客戶帶到案場,只要成交就有幾萬元的傭金可收。”島城一名中介告訴記者。

據銳理數據統計,今年7月,膠州新建商品住宅成交1071套,排在全市第三位,前兩位的西海岸新區和城陽區分別成交3639套和2104套；今年8月,膠州銷售繼續上行,成交1896套,排在全市第二位,超越城陽區的1893套,與第一名西海岸新區的2513套僅差617套。剛剛過去的一周(9月2日~8日),膠州成交新建商品住宅676套,排在島城首位。

記者在采訪中了解到,目前膠州炒得比較熱的區域有三個:上合示范區片區、少海片區和膠東機場片區,賣得比較火的樓盤有花樣年碧云灣、三木家天下文瀾府、碧桂園湖悅天境、天一仁和悅海大觀等。“這些熱銷樓盤有幾個共同點:一是產品單價和總價都不高,100萬元/套左右的產品不在少數；二是貨量充足、案場接待快,而且能很快給分銷方結算；三是周邊大規劃突出,對購房者有較強的吸引力。”張斌分析說。

今年7月24日,《中國——上海合作組織地方經貿合作示范建設總體方案》審議通過,“南深圳、北青島”的口號被提出,有從某種程度上可視為,國家從戰略層面在一南一北布局了兩塊深化改革的“試驗田”。中國——上海合作組織地方經貿合作示范區(以下簡稱“上合示范區”)位于膠州市的東南部,自去年獲批建設以來,已聚集開工項目17個,總投資約157億元；擬開工項目8個,總投資約98億元。“買房都跟著大規劃走,上合示范區的發展,勢必給膠州帶來更多的發展機會。”上合示范區片區一樓盤的置業顧問告訴記者。

據記者了解,目前花樣年碧云灣項目在售97、105、115和120平方米的高層產品,均價約為11000元/平方米；三木家天下文瀾府,目前在售89~110平方米的高層產品,均價約為10000元/平方米,其中較低樓層價格最低僅為9500元/平方米；碧桂園湖悅天境目前在售的高層建面約為112平方米,帶裝修均價僅為10500元/平方米,洋房帶裝修均價約為11000元/平方米；天一仁和悅海大觀項目在售120和140平方米的高層產品,均價約為10600元/平方米,而且首付可分期交付。

“這些樓盤在去年均價基本在12000元/平方米~13000元/平方米左右,而且行情好的時候,還需要驗資,今年下半年不僅價格回落了不少,而且還推出各種優惠政策。比如我們中介方帶過去的客源,買房時總價比在售樓處還便宜5000元。”島城一名中介陳先生告訴記者,“這些樓盤很舍得給分銷方付傭金,我們推薦成功一套房,傭金基本在3~5萬元。所以,現在行情不好,大部分中介都來膠州這邊做新房市場了。”

在樓市全面降溫的同時,膠州樓市為何迎來一片長虹?張斌認為,大規劃是十分重要的保障。“近郊區域一般投資客戶相對較多,而投資人群最看中的就是區域的發展前景,這個最直接便表現在大規劃上。加上今年下半年起,各個樓盤開始打出各種價格戰,分銷商的各種宣傳、炒作,使得膠州成為不少投資者的心儀之地。”

銳理數據山東公司總經理馬光明表示，低價才是吸引購房者的主要因素。“目前濰坊、臨沂等地的市區，新房價格基本也到了13000元/平方米左右了。膠州熱賣的一些項目，去年房價還在13000元/平方米，現在去掉裝修，最低賣到10000元/平方米以內。這肯定會吸引一大批外地人前來投資。”