近日，一度被認為“開征在即”的房地產(chǎn)稅再次成為熱議話題。不過，與此前不同，這次引發(fā)關(guān)注是因為“房地產(chǎn)稅立法暫緩”的消息。9月7日，《十四屆全國人大常委會立法規(guī)劃》（下稱《規(guī)劃》）對外公布。在財稅領(lǐng)域，《規(guī)劃》明確，增值稅法、消費稅法、關(guān)稅法等將在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議。然而備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法并未出現(xiàn)在本次立法規(guī)劃中。為何討論多年依然未落地？如果實施將影響哪些人？

熱點

房地產(chǎn)稅立法未列入本次規(guī)劃

據(jù)新華社消息，《十四屆全國人大常委會立法規(guī)劃》共130項。其中，第一類項目：條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案79件；第二類項目：需要抓緊工作、條件成熟時提請審議的法律草案51件；第三類項目：立法條件尚不完全具備、需要繼續(xù)研究論證的立法項目。

不過，在這三類項目中均沒有看到房地產(chǎn)稅立法的內(nèi)容，這也就意味著五年內(nèi)房地產(chǎn)稅不會全面開征。由于全國人民代表大會每屆任期五年，《十四屆全國人大常委會立法規(guī)劃》便是今后五年立法工作的“總藍圖”。有分析指出，從房地產(chǎn)稅開始立法，到落地執(zhí)行至少需要3年以上準備時間，因此5年內(nèi)最多會有少部分城市進行房地產(chǎn)稅試點。

對于在本次立法規(guī)劃中未提及房地產(chǎn)稅的原因，多位專家認為，目前的市場環(huán)境并不具備開征房地產(chǎn)稅的條件，只是立法暫緩，不排除在條件成熟時繼續(xù)推進相關(guān)工作。中國人民大學財政金融學院教授李戎在接受媒體采訪時表示，由于房地產(chǎn)在我國居民財富中占比極高，相對更為敏感。同時，近些年我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，從防過熱轉(zhuǎn)到防過冷。此時，貿(mào)然實施房地產(chǎn)稅將對我國房地產(chǎn)市場，乃至經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

“短時間內(nèi)不宜再繼續(xù)推動房地產(chǎn)稅立法，以免引起人們對樓市的擔心與恐慌。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池認為，當前我國土地收入與房地產(chǎn)相關(guān)稅收已經(jīng)占地方財政收入的50%，因此，對于房地產(chǎn)稅不是一味談增加稅種與稅收的問題，而是要進行房地產(chǎn)稅收體系的全面考量與頂層設計。暫緩房地產(chǎn)稅立法的目的也是呵護樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，以免引起不必要的擔心與焦慮，影響人們購房的意愿。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉補充道，很多人對房地產(chǎn)稅的認識存在偏差，被誤讀為調(diào)控房地產(chǎn)，調(diào)節(jié)貧富差距，從而認為持有不動產(chǎn)會有巨大成本，影響到市場預期。考慮到今年以來房地產(chǎn)市場銷售跌幅不斷加大，并向上游沖擊到開工和拿地，導致全行業(yè)全鏈條下行。迫切需要包括房產(chǎn)稅立法和試點征收推后在內(nèi)的消息釋放，以及穩(wěn)定就業(yè)、工作和前景預期等方面消息釋放。

盤點

房地產(chǎn)稅曾被列入第一類立法項目

其實，“房地產(chǎn)稅”的概念早已有之。據(jù)了解，1951年8月8日政務院公布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，曾有一段時期，外商投資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)分別適用《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》和《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。2009年1月1日起《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》廢止。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

2003年，黨的十六屆三中全會首次提出對自住房進行征稅，在“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。2011年1月，上海和重慶率先啟動房產(chǎn)稅試點，對個人住房征收房產(chǎn)稅。

2012年9月，國家稅務總局政策法規(guī)司巡視員叢明在第五屆中國企業(yè)稅務管理創(chuàng)新大會上介紹，上海房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是參照應稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，重慶計稅依據(jù)是房產(chǎn)交易價。他還透露，下一步將雙管齊下，包括進一步擴大房產(chǎn)稅試點以及逐步建立房地產(chǎn)稅制度，“目標是消滅房產(chǎn)稅，建立房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅最終會在全國實施”。

2013年11月，黨的十八屆三中全會首次提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。

2014年8月，在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，財政部財政科學研究所所長賈康在會上指出，房產(chǎn)稅改革方向已被最高決策層鎖定，可能在2017年實施。

2016年3月11日，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文在當天舉行的十二屆全國人大四次會議記者會上介紹，房地產(chǎn)稅法由預算工作委員會和財政部牽頭研究。調(diào)整后的人大常委會立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項目。待草案比較成熟，并綜合考慮各個方面的因素后，適時提請全國人大常委會審議。

劉修文還評價稱，此前在上海、重慶試點的房產(chǎn)稅改革“細致扎實、運行平穩(wěn)、成效明顯”。他表示，兩地改革試點是探索對個人住房在保有環(huán)節(jié)征稅的寶貴經(jīng)驗，是符合房地產(chǎn)稅制改革總體方向的，同時也為加快房地產(chǎn)稅立法的要求并適時推進改革打下堅實的實踐基礎。

但在2017年3月4日，十二屆全國人大五次會議新聞發(fā)言人傅瑩答記者問時說，“今年沒有把房地產(chǎn)稅法提請全國人大常委會審議的安排。”

2018年9月，房地產(chǎn)稅出現(xiàn)在《十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃》中，依然被列入第一類項目中。

試點

房產(chǎn)稅試點跟房地產(chǎn)稅什么關(guān)系？

討論多年的房地產(chǎn)稅終于邁出實質(zhì)性一步的一次是，2021年10月23日，為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。其中提到，試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

雖然該決定明確試點期限為五年，但由于試點地區(qū)、實施細則、啟動時間并沒有注明，哪些城市會成為試點、如何具體操作、對持有住房的個人和家庭有何影響等都成為當時熱議的話題。

可就在2022年3月16日，財政部有關(guān)負責人卻給出了 “年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件”的答復。

需要說明的是，房地產(chǎn)稅不等于房產(chǎn)稅。叢明曾強調(diào)，兩者是兩個不同的概念，如果按照原值征收則是房產(chǎn)稅，如果按照評估價值則是房地產(chǎn)稅，評估價值里包括了地價。房產(chǎn)稅是為了加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房，房地產(chǎn)稅則不是為了調(diào)控。

不過，對于兩者的關(guān)系，《關(guān)于授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定（草案）》中曾指出，在總結(jié)上海市、重慶市個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗的基礎上，結(jié)合新形勢新情況，進一步深化房地產(chǎn)稅改革試點，可以發(fā)揮試點對整體改革的示范、突破、帶動作用，強化房地產(chǎn)調(diào)控需求側(cè)管理，穩(wěn)定市場預期，也為今后全國統(tǒng)一立法積累經(jīng)驗、創(chuàng)造條件。

北京金訴律師事務所律師王玉臣進一步介紹，上海和重慶的試點僅僅是針對房產(chǎn)稅，而不是房地產(chǎn)稅，范圍也并不是很廣，比如上海是針對二套，重慶是針對別墅和高檔住房等。兩地試行房產(chǎn)稅時為房地產(chǎn)稅改革提供了一定經(jīng)驗，例如：差別稅率、調(diào)節(jié)貧富差距、抑制投資購房等。而房地產(chǎn)稅立法的范圍則較房產(chǎn)稅更廣，需要考慮的因素也就更多。但他認為，重慶、上海的試點從實際效果來看似乎并不是特別成功，恐怕不足以支撐房地產(chǎn)稅的立法，不能為房地產(chǎn)稅提供更多更全面的參考。因此，房地產(chǎn)稅改革也需要在國家層面進行設定的基礎上，探索出不同的稅收方式。

難點

為何討論多年卻未落地？

房地產(chǎn)稅不斷被提起又一直未落地，推進過程中必然存在著障礙。

2023年3月，財政部原部長樓繼偉在其發(fā)表的《新時代中國財政體系改革和未來展望》一文提到，房地產(chǎn)稅立法工作的難點有很多，首先是房地產(chǎn)如何估值。一般來說應以完全產(chǎn)權(quán)、交易不受限的住宅為估值基準。而現(xiàn)實中大量的住房產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限。解決的辦法是以基準估值為基礎做適當?shù)拇蛘郏珕栴}十分復雜。還有其他諸多難點，導致該稅法探索了多年仍未正式成法。

其次，他認為，產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限是房地產(chǎn)稅立法的最大難點。主要的難點在于城鎮(zhèn)與農(nóng)村實行不同的土地制度。城鎮(zhèn)土地為全民所有，國家有用途管制規(guī)劃，包括容積率規(guī)范，城鎮(zhèn)企業(yè)和居民有權(quán)在國家規(guī)范之下自主按市場價格轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，包括所關(guān)聯(lián)的土地使用權(quán)，相應的房地產(chǎn)估值比較簡單。農(nóng)村土地為集體所有，農(nóng)民對宅基地有使用權(quán)，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓受限，只能在所在集體內(nèi)部無償轉(zhuǎn)讓，可以規(guī)定對農(nóng)民住房不征房地產(chǎn)稅。但農(nóng)村集體土地沒有用途管制規(guī)劃，對宅基地和集體建設用地沒有容積率規(guī)范。相當多的宅基地上大量建造住房并轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)賣出去，形成非法的“小產(chǎn)權(quán)房”。這些“小產(chǎn)權(quán)房”如何估值的確是難題。在試點中可以結(jié)合土地制度改革開展探索。最終解決這一難題還需破解城鄉(xiāng)土地二元制度架構(gòu)。

房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進。2018年3月7日，財政部副部長史耀斌在十三屆全國人大一次會議記者會上表示，在設計房地產(chǎn)稅制度時，將合理降低房地產(chǎn)在建設交易環(huán)節(jié)的稅費負擔。

史耀斌介紹，房地產(chǎn)稅在大多數(shù)國家普遍實施。幾乎每個國家的房地產(chǎn)稅制度都存在以下四個共性的制度安排：一是所有的工商業(yè)住房和個人住房，都會按照評估值來征稅；二是所有國家的房地產(chǎn)稅制度安排中，都有一些稅收優(yōu)惠；三是房地產(chǎn)稅屬于地方稅，它的收入歸屬于地方政府；四是因為房地產(chǎn)稅的稅基確定比較復雜或者非常復雜，所以需要建立完備的稅收征管模式。

史耀斌表示，我國房地產(chǎn)稅制度設計會參考國際上共性的制度性安排的一些特點，但會從中國的國情出發(fā)來合理設計，比如合并整合相關(guān)稅種，以及合理降低房地產(chǎn)在建設交易環(huán)節(jié)的一些稅費負擔等，使房地產(chǎn)稅制度更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進社會公平的積極效應。

焦點

如果開征哪些人群會受影響？

有關(guān)房地產(chǎn)稅的消息總會引發(fā)關(guān)注，如果房地產(chǎn)稅來了，哪些群體會受影響？有業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)稅對大部分人影響有限。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，即便開征，和普通購房者的房產(chǎn)關(guān)系其實不大。對于合理的居住需求，都是免稅的，不存在征收一說。而且開征本身不完全是從房地產(chǎn)角度出發(fā)的，也有部分是要從財稅體制和結(jié)構(gòu)改革的角度進行的。

王玉臣介紹，中國人大網(wǎng)公開了兩份房地產(chǎn)稅改革試點相關(guān)文件。一份是財政部部長劉昆對《關(guān)于授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定（草案）》的說明；另一份是全國人民代表大會憲法和法律委員會對《關(guān)于授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定（草案）》審議結(jié)果的報告。這兩份文件相關(guān)內(nèi)容可以讓我們更好地理解房地產(chǎn)稅改革試點。

王玉臣表示，試點的征稅對象僅僅只是居住用和非居住用等各類房產(chǎn)。而且，并不是所有的房產(chǎn)都納入了征稅對象，對于農(nóng)村宅基地房屋是不征收的。而且，非居住用房地產(chǎn)其實很早之前就有相關(guān)的房地產(chǎn)稅。對于這類房地產(chǎn)還是按照現(xiàn)行已有的相關(guān)稅收規(guī)定執(zhí)行，并無變化。納稅人僅僅是相關(guān)房地產(chǎn)的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人，并不包括之前很多網(wǎng)友朋友曾猜想的房屋使用權(quán)人。

王玉臣認為，對買多套房的人、對二手房交易、租客會有影響。對于持有多套房產(chǎn)的人而言，會增加持有的成本。房地產(chǎn)稅會增加多套房屋持有者的持有成本，所以不少的房主會將房屋出售，在一定期限內(nèi)會增加房產(chǎn)市場掛牌銷售的房屋數(shù)量，改變供需。從房價的角度來看，起碼在短期內(nèi)可能會降低房價，擠壓過剩的“炒作泡沫”。尤其是對于二手房交易，影響可能會更大。對買房而言，會改變大家對買房的認知，房屋是用來居住的，不是用來投資的，房住不炒。

王玉臣稱，還會間接影響到房租的價格，對租賃市場的穩(wěn)定起到一定的積極作用。不少的炒房客其實并沒有將手頭的房子用于市場出租，而是將房屋處于閑置狀態(tài)。當房地產(chǎn)稅增加炒房客的持有成本時，尤其是當市場成交的速度下降時，一部分人為了止損或彌補持有成本，會將一部分空置的房屋拋到市場上進行出租，在短時間內(nèi)會提高供方的房源量，改變房屋租賃的供需，對租戶而言有了更多的選擇，更多的機會。但相關(guān)的稅費則很有可能會由租客來承擔，那么無形中也將增加租客的壓力。

因此，房地產(chǎn)稅立法不能一蹴而就，需要放緩進程，充分考慮到房地產(chǎn)稅立法對更多群體的各種影響。

文/北京青年報記者 宋霞

編輯/田野

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