關鍵詞：成都，近郊旅游，城鄉土地改革，秀麗東方，有機農業，戶外冒險，農業博覽，鄉村創客，鄉村民宿，傳統技藝，花木旅游

作者：宋杰

1.成都，鄉村近郊旅游的先行者，更是城鄉土地改革的試點區

成都，中國鄉村旅游的先行者。早在1986年，中國第一家農家樂在成都郫縣友愛鄉農科村誕生，由此，以農家樂為代表的鄉村旅游在成都快速崛起，并引領帶動全國鄉村旅游的發展與延伸。

據相關數據顯示，2018年上半年，成都市農村居民第三產業經營凈收入已超過第一產業，成為推動農村居民經營凈收入增長的主要動力。全市僅鄉村旅游一季度就實現總收入75.12億元，同比增長20.0%。

成都，更是城鄉土地改革的試點區。作為中國最早實踐統籌城鄉改革的地區之一,成都獲批在“重點領域和關鍵環節”先行先試,屢次為解決中國城鄉二元結構這個制度性難題探路。

1）集體建設用地：利用集體建設用地建設租賃住房試點

2017年8月28日，國土資源部官網發布國土資源部和住房城鄉建設部，關于印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知。確定第一批包括成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

自此，成都市農村集體土地可以不用經過國家征地環節，直接進入了市場，租賃住房、共享度假小院這類項目將獲得快速審批通道。

政策之前，依據傳統的審批流程——

農村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮建設用地，需要通過地方政府征地，轉換土地性質。直接在農村集體土地上建設的房子，是小產權房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產證。

政策之后，根據《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》——

村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。

2. 宅基地：退出變更為集體建設用地，村集體后掛牌到當地公共資源交易中心

同在2017年，成都市國土資源局和成都市統籌城鄉工作委員會出臺了關于印發《成都市農戶自愿有償退出宅基地使用權試點指導意見（試行）的通知》。

通知指出：農民宅基地自愿有償退出，經政府審核后，將原址宅基地類（用途）變更為集體建設用地。經農村產權交易所招標，拍賣后，用于工業、商業、旅游業、服務業等經營性用途。

宅基地使用權的試點已經攪動了成都市民宿市場的一池春水，破解了制約民宿發展的產權障礙。

長久以來，有著“中國民宿第一城”之稱的成都卻面臨著民宿困局。一方面，成都擁有超過2萬家民宿，在短租預訂平臺途家網根據訂單評出的2018年境內最受歡迎的民宿城市中蟬聯首位。另一方面，成都大批名聲在外的“網紅”鄉村民宿因為只有租用的使用權，不能被推薦候選5星級。民宿至少需要取得衛生許可證、營業執照、稅務登記證、特種行業許可證、食品流通許可證或餐飲服務許可證，以及消防檢查合格意見書，很多與產權密切相關。

彭州"龍門山·柒村"精品民宿產業園成為成功的典型代表。2019年已經給鄉村民宿經營者頒發了第一批《不動產權證書》。成都知名民宿品牌上山上負責人周緒表示，如果農村的宅基地能成為民宿主的不動產，民宿主會更愿意以購買的形式而非租賃，“因為在民宿修建、裝修的過程中，設計也會更大膽一些，投入的放心度會好一點。”

3. 農用地：可配套農用地附屬設施用地指標3%，但要求嚴格，風險較大

不少文旅企業在鄉村田園項目中打擦邊球，比如在農業用地上架空，為了保證在耕地內“農地農用”，修建空中樓房。但如果嚴格來看，這些形式無疑是違法的。

而判定風險的關鍵則在于國土資源部的127號文及155號文——

155號文：《國土資源部農業部關于完善設施農用地管理有關問題的通知》（國土資發〔2010〕155號）

文件指出：“在以農業為依托的休閑觀光項目以及各類農業園區，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設施農用地范圍，按非農建設用地管理。確需建設的，必須符合土地利用規劃，依法辦理建設用地審批手續。”

127號文：《國土資源部、農業部關于進一步支持設施農業健康發展的通知》（國土資發〔2014〕127號）

文件要求：“以下用地必須依法依規按建設用地進行管理：經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。”

成都秀麗東方，正是在模糊地帶嘗試，最終形成用地爭議并遭到拆除的典型代表——

2011年，成都秀麗東方籌建，2017年日均游客近萬人，并預計2018年游客量達500萬人次。形勢一片大好之下，2016年10月1日開場營業的“幸福場”成為大廈將傾的。

秀麗東方幸福場總體占地面積3萬平米，其建筑風格以川西民居為樣本，以鋪、坊、院、壩、篷等構成街景與鄉場場景，以坊間群構成鋪落集市，為游客還原古老的場鎮文化，營造趕場文化，體驗一站式采購家用食材的便捷。據媒體報道，開業當天就有上萬人涌入秀麗東方，然后一直持續火爆。

秀麗東方幸福場,圖片來源：秀麗東方

然而，開業不到一個月秀麗東方接到成都市國土資源局的《行政處罰決定書》【成國土罰（2016）15、16號】。處罰書認定“未經有權機關批準，擅自硬化地面4.5178畝，修建建筑物2.55畝，共計7.0678畝，其中耕地為6.35畝，用于經營用途。你單位新建地塊在‘成都市錦江區土地利用總體規劃’中為一般農用地。”

雖然秀麗東方投資公司副總經理江馳認為，當初招商時，有關部門曾承諾按國土資源部155號文件精神，提供農用地附屬設施用地指標3%等有關政策支持。但后來一直沒有辦理相關用地手續，秀麗東方得到的口頭回復是“先搞起來再說”。

但是錦江區相關人員卻表示“根據錦江區農錦公司與秀麗東方簽訂的土地流轉協議，雙方約定土地用途只能用于發展現代農業。秀麗東方項目在實施初期，完成了系列現代觀光農業項目，但后來陸續在園區內修建的宴會廳、火鍋廳、幸福場、停車場等，實際為商業經營、休閑娛樂等用途，明顯與“現代農業”要求不符。并且，這些設施屬于155號文件所特別強調的應納入非農建設用地管理的范圍。”

拋除爭論承諾，根據國土資源部出臺的兩個文件來看，秀麗東方幸福場的建設難稱合規。2018年7月11日，秀麗東方幸福場因土地問題被，川西特色的灰瓦、木梁、白墻、茅草屋檐在鋼筋鐵臂的揮舞下化為廢墟，上億投資化為烏有。

2. 成都，誕生了眾多模式各異的“鄉村近郊旅游模范生”

成都鄉村旅游典范,資料來源：華高萊斯根據成都市政府網站資料整理

成都不僅誕生了一大批成功的鄉村旅游項目，并且各具特色，形成了成熟的模式及產品系列。

田園綜合體典范：和盛田園東方

以和盛田園東方為例，是田園東方在西南地區投資開發和運營的首個田園綜合體項目,更是一個具有獨特“都市田園綜合體”屬性的代表項目。基于“文旅+社區+農業”田園綜合體模式下的復合產品模式。

有機農業典范：協信·多利農莊

以成都多利農莊為例，其總規劃面積約2萬畝，其中52萬平方米農村新型社區、63萬平方米家庭農莊和上萬畝的有機生態農業示范基地，輻射帶動周邊5萬畝有機生態農業發展。用“農業+旅游”激活農業產業，發展有機農業綜合體。

戶外冒險典范：安緹縵生態旅游度假區

以安緹縵生態旅游度假區為例，采用“度假休閑+戶外冒險”模式，打造了狐巴巴星球這一戶外冒險體驗品牌，集戶外運動，旅游休閑，親子度假和營地教育為一體。擁有國際化設施和專業的教練，提供高空滑索、樹頂冒險、科普探索等多種戶外活動。

農業博覽典范：華僑城歡樂田園

以華僑城歡樂田園為例，是華僑城攜手雙流區政府共同打造的現代農業創意博覽園。打造川江草海、錦城花島、古佛花溪、武陽茶谷、七彩森林、大河梯田、鹿溪牧場七大主題區域。

鄉村創客典范：明月國際陶藝村

以明月國際陶藝村為例，依托 “四川唯一活著的邛窯——明月窯”，進駐了一批實力雄厚的“新村民”，如國家工美行業藝術大師、著名陶藝家李清，水立方總設計師趙曉鈞，服裝設計師、作家、著名主持人寧遠，美國注冊建筑設計師施國平等大咖。

鄉村民宿模式：天府紅谷、龍門山柒村

以天府紅谷項目為例，位于四川省邛崍市高何鎮(天臺后山)，面積覆蓋高何鎮全域84.7平方公里，預計總投資23億，計劃10年開發建成。其中，優先打造了“天府紅谷”示范體驗園區——耕讀桃源養生度假酒店和康禾生態農場。

借助新媒體的傳統技藝典范：竹藝村

以道明竹藝村為例，體現著典型的川西民居生活范式，村中的川西林盤建筑“竹里”刷爆了成都人的朋友圈，成為不少人前去打卡的新晉“網紅建筑”，依托熱度引入了一批網紅主播宣傳竹藝村。

社群社區典范：幸福公社

以幸福公社為例，占地340畝，社員主要是成都45-70歲左右的人群，包括老師、醫生、公務員等提前退享受生活的中年人群。為他們提供24-85平的小別墅產品，戶戶花園入戶并配置餐飲、手工藝作坊等社區功能。

花木旅游典范：三圣花鄉

以三圣花鄉為例，面積約5.8平方公里，由花鄉農居、幸福梅林、東籬菊園、荷塘月色、江家菜地主題景區構成。引入知名藝術家形成文創交流展示聚集區。

未完待續

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