上篇：房產對相關方來說，價值是什么？：居住者+投資客+地方政府

對有居住需求的買房者

對于年輕人來說：房子是一個夢想開始的地方，是城市生活中專屬于自己的一方天地，是自己吃喝玩樂的承載；有了它就有了在外廝殺的勇氣，有了它就能更為從容的去探索世界；有了它就有了一個不會被趕出去的避風港灣。

對于一個家庭來說：這是自己的全部情感注入的地方，房子不只是一個水泥盒子，而是歡聲笑語發生的地方，是生命和愛延續的地方，是一個家庭在城市是否能立足的基本條件，醫療、教育、生活等諸多條件都建立你是否擁有它。

對投資客：

房子是抵御通貨膨脹的有效手段，是能保值增值還能持續產生現金流（租金）的稀缺資產，是自己財富的主要表現方式，在一個穩定的經濟環境下，房子就是財富本身而非現金。

對地方政府：

房子是建設在土地上的，土地是國有壟斷的，有了大家對房子價值的共同認知，土地就有了價值，土地就能持續出售，出售的土地作為地方稅收作為地方城市基礎建設的資金；城市基建建設的更好了，經濟就有了承載，就會更快更好發展，土地的價值就會變得更高，土地銷售收入就會更多；如此形成一個地方城市化的標準循環。

所以一個城市化過程中的房產，對居住者、投資客、地方政府都有好處，是城市經濟發展最好的催化劑。

中篇：房產基礎價格的產生：重置成本

1. 地價：顧名思義，地方政府出售給地產開發商的土地價格。土地價格會隨供需關系，而出現變化，一個城市在范圍不再擴大的情況下，土地會越來越稀缺，價格也會越來越高。

2. 建筑成本：地產開放商在房屋設計、鋼筋水泥、人工等方面的資金投入，一般高層住宅的建筑成本在 1500-2000 元左右。

3. 金融成本：開發商購入土地，建筑開發的時候需要向銀行等金融機構借錢，借錢成本一般高于購房者按揭的貸款利率。

4. 營銷成本：開發商根據當前房屋的供需關系，會投入各種營銷費用，包括廣告、銷售提成、人工等費用。

以上四方面構成了房產的主要成本，在這個基礎上加上開發商的合理利潤，就是房產的全部成本，也可以看成此房產的重置成本，重置成本影響著后續房產的基礎價格。也就是說在一個正常穩定發展的經濟形勢下，房屋的價格長期不會低于這個基礎價格。但從中短期來看房產的價格只由其供需關系影響，而供需關系要從兩方面去看：供和需

下篇：房產價格中短期影響因素：供需關系

上文說了，在一個正常穩定發展的經濟形勢下，房屋的價格長期不會低于這個基礎價格。但從中短期來看房產的價格只由其供需關系影響，而供需關系要從兩方面去看：供和需

供需關系之：供

城市是有邊界的，城市的建筑面積也不會無限擴大，過度攤大餅會讓城市變得效率低下，失去了城市化進程的意義；這就導致城市房產的新增供應長期來看只會越來越少；

二手房屋的出售也會影響供應，二手房屋的出售一般有以下幾種情況：

1. 因為房東有緊急資金需求，而選擇出售房產：比如失業，收入減少等導致按揭還不上，家庭開支需求

2. 不看好城市或某區域發展而選擇出售套利：比如一個城市或城市中的某一個區域的居住體驗變差，人口減少等因素導致房東有對房產未來價格走勢下降的基本判斷而出售套利。

3. 有更好的投資替代品：股市大漲、投資實業等需求讓房東認為這類投資未來的收益會高于房產，而選擇出售套利。

供需關系之：需

城市總人口的凈流增長，包括城市內和城市輻射影響的省內外人口流入；在替代需求不變的情況下，城市總人口影響的是城市房子的總需求，城市總人口增加，需求就會增加；在城市房屋供應不變的情況下，價格就會升高。反之亦然。

一個城市什么條件下人口會增長：城市原居住人口出生比死亡的更多+城市外人口的凈流入；這兩個因素共同決定了城市人口的增減情況。

城市原居住人口出生比死亡的更多

一對夫婦生育后代的意愿和條件

意愿：生育后代的好處是什么？

1. 傳宗接代的文化影響，這個影響在變弱

2. 給婚姻生活增添穩定性和樂趣，畢竟家庭是要有愛的地方

3. 等自己老了，有一個能照顧自己的人，也就是養兒（女）防老。

條件：是否有生育后代的條件

1. 子女需要人照顧，是否有人或條件請人照顧

2. 金錢的投入，自己是否愿意或有條件去用一部分收入或財富來養育后代；生育后代的成本過高，會導致少生、不生、后生的產生。

城市外人口的凈流入條件

1. 農村或偏遠地區生活條件艱苦，遷入城市討生活

2. 富有人群為改善家庭生活條件或投資從低級城市或城鎮遷入城市生活

3. 為改善子女教育遷入更高級別城市生活

4. 受城市文化和宣傳影響，由同級別城市遷入。比如年輕人喜歡成都的飲食和生活方式而遷入成都

替代需求及其變化

1. 買房自居的觀念由租房居住的觀念替代：但城市房價越來越高，年輕人無法通過自己或父母的支持購入房產，而導致租房居住的觀念逐步在年輕人群體內傳播并獲得認同，從而導致部分購房需求的減少。

2. 租售同權的政策，導致購房居住的價值減少，租房的價值增加；

3. 城市人群基礎生活條件的有效保障，導致刻苦奮斗的精神減少，得過且過的群體增加。

4. 家庭人口的減少，導致與父母一起居住的人群增加，減少了購買需求。

5. 傳統的結婚生子的觀念減少，導致新組建家庭的減少，從而抑制了購房需求。

城市內人口區域遷徙：城市內某區域相比原區域有更好的居住體驗；

醫療：醫療的便捷度和水平程度的提升，會增加置業的需求

教育：中小學教育的相對水平，會增加置業需求

出行：地鐵的遠近、公路的便捷性，會增加置業需求

商業：吃喝玩樂的體驗，會增加置業需求

產業：是工作和后續消費的基本保障，這會增加置業需求

自然環境：氣候、草木公園等，會真假啊置業需求