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2023年第269講，說稅收，談風險，講政策。今天說說房產稅的會計處理及實務。

一、會計處理

（一）一般規定

1.企業繳納的房產稅應通過"稅金及附加"科目核算。

2.企業按規定計算應繳納的房產稅，會計處理如下:

借:稅金及附加

貸:應交稅費﹣﹣應交房產稅

3.繳納房產稅時，會計處理如下:

借:應交稅費﹣﹣應交房產稅

貸:銀行存款

（二）投資性房地產特殊規定

1.投資性房地產應繳納的房產稅屬于與經營活動相關的稅費，也在"稅金及附加"科目核算。

2.投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

3.投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

4.下列各項不屬于投資性房地產：(1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

(2）作為存貨的房地產。與投資性房地產有關的活動屬于企業為完成其經營目標所從事的與經常性活動相關的其他經營活動，形成的租金收入或轉讓增值收益一般確認為企業的其他業務收入。

（三）具體案例說明

1.案例

某餐飲服務公司自有房屋10棟，其中8棟用于經營餐飲，房產原值960萬元；2棟房屋作為投資性房地產，出租給乙公司作經營用房，不含稅年租金收入55萬元。已知當地省級政府規定房產計稅余值的扣除比例為30%，計算該公司當年應繳納的房產稅并進行賬務處理（不考慮增值稅、印花稅等其他稅費）。

2.解析

房產稅的計稅依據及稅率有兩種：自用及出典的，以房產原值一次減除10%~30％后的余值作為計稅依據，稅率為1.2%；出租的，以房產的租金收入作為計稅依據，稅率為12%。

3.稅款計算

（1）自用房產年應納稅額：

960x(1-30%)x1.2%=8.064（萬元）

（2）出租房產年應納稅額：

55x12%=6.6（萬元）

4.自用房產會計處理

（1）每季度計提房產稅時：8.064÷4=2.016（萬元）

借：稅金及附加20160

貸：應交稅費﹣﹣應交房產稅20160

（2）每季度繳納房產稅時：

借：應交稅費﹣﹣應交房產稅20160

貸：銀行存款20160

5.投資性房地產會計處理

（1）每季度計提投資性房地產房產稅時：6.6÷4=1.65（萬元）

借：稅金及附加16500

貸：應交稅費﹣﹣應交房產稅16500

（2）每季度繳納房產稅時：

借：應交稅費﹣﹣應交房產稅16500

貸：銀行存款16500

二、實務解析

（一）實務1

1.企業情況

某企業擁有房產原值1000萬元，當年7月1日將其中的30％用于對外投資，不承擔經營風險，投資期限3年，當年取得固定利潤分紅21萬元；當年9月1日將其中10％按市場價格租給本企業職工居住，每月取得租金收入6.3萬元，其余房產自用。已知當地省級政府規定的房產計稅余值扣除比例為20%，計算該企業當年應繳納的房產稅。（該企業出租不動產適用簡易計稅方法）

2.業務解析

（1）對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待，如果投資者只收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，由房產投入方按租金收入計算繳納房產稅。

（2）對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。

（3）房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

3.稅款計算

（1）自用房產應繳納房產稅合計：5.76+1.44+0.64=7.84（萬元）

其余房產應繳納房產稅:

=1000 x (1-30%-10%) x (1-20%)x1.2%=5.76(萬元)

對外投資部分投資前應繳納房產稅:

=1000x30% x (1-20%)x1.2%x6÷12=1.44(萬元)

租給本企業職工部分租賃前應繳納房產稅:

=1000x10%x(1—20%)x1.2%x8÷12=0.64（萬元）

（2）對外投資收取固定利潤房產應繳納房產稅：

21÷(1+5%)x12%=2.4（萬元）

（3）出租給職工房產應繳納房產稅：6.3÷(1+5%)x4x4%=0.96（萬元）

該企業當年應繳納房產稅：7.84+2.4+0.96=11.20（萬元）

（二）實務2

1.納稅人情況

趙某有三處房產，兩處自有，一處是承典的。一處自有原值50萬元的房產供自己和家人居住；一處自有經營用房（一直用于自己開超市）原值80萬元，于當年7月1日出租給王某開飯店，按市場價每月取得租金收入3360元；最后一處房產是李某上年12月出典給趙某的，趙某支付典價30萬元，該房產原值40萬元。已知當地省級政府規定的房產計稅余值扣除比例為30%，計算趙某當年應繳納的房產稅。

2.納稅解析

（1）個人所有房屋用于居住的，免稅。

（2）產權出典的，由承典人繳稅。

（3）對于經營自用和出典的，按計稅余值征收。

（4）對于出租的，按租金收入計稅。

（5）對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產稅。

（6）對個人出租非住宅房屋，按12％的稅率計征房產稅。

（7）房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

3.稅款計算

（1）經營用房自用應繳納房產稅：80x10000x(1—30%)x1.2%x6÷12

=3360（元）

（2）經營用房出租應繳納房產稅：3360+(1+5%)x6x12%=2304（元）

（3）承典房產應繳納房產稅：40x10000x(1-30%)x1.2%=3360（元）

（4）趙某當年應繳納房產稅：3360+2304+3360=9024（元）

（三）實務3

1.企業情況

某企業有兩處地下建筑物，一處為獨立的地下建筑，作為地下商場使用，原價300萬元；另一處為本企業辦公樓的地下室，作倉庫使用，原價200萬元。該企業所在省規定房產稅依照房產原值減除30％后的余值計算繳納，工業用途地下建筑房產以原價的50％作為應稅房產原值，商業和其他用途地下建筑房產以原價的80％作為應稅房產原值。計算該企業地下建筑物當年應繳納的房產稅。

2.納稅解析

（1）在房產稅征稅范圍內具備房屋功能、完全建在地面以下的地下建筑自用的，工業用途房產，以房屋原價的50%~60％作為應稅房產原值。

（2）商業和其他用途房產，以房屋原價的70%~80％作為應稅房產原值。

（3）而對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

3.稅款計算

（1）獨立的地下建筑（地下商場）應繳納房產稅：

300x10000x80% x (1-30%)x1.2%

=20160(元)

（2）與地上房屋相連的地下建筑（地下倉庫）應繳納房產稅：

200x10000 x (1-30%)x1.2%

=16800（元）

（3）該企業當年應繳納房產稅：20160+16800=36960（元）

（四）實務4

1.納稅人情況

某市一公司上年末建造完工一棟辦公樓，房產建筑面積為1500平方米，建筑成本105萬元，不包括土地價值。該辦公樓用地為本年新征，使用年限為50年，總面積3125平方米，單價為每平方米150元。該宗地容積率為0.48，當地省級政府規定計算房產余值的扣除比例為30%，計算該公司當年應繳納的房產稅。

2.納稅解析

（1）對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

（2）宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

3.稅款計算

（1）計入房產原值的土地價值：150x1500x2÷10000=45（萬元）

（2）計稅房產原值：105+45=150（萬元）

（3）該公司當年應繳納房產稅：150x(1-30%)x1.2%=1.26（萬元）

圖片來自網絡